Pflichteil Immobilie und Vertragsrecht

Nach der Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung der im Kontext enthaltenen Erläuterungen zum Nießbrauch und zur Berechnung des Pflichtteils ergeben sich folgende Überlegungen:

1. Anfechtung des Kaufvertrages und Rückabwicklung
Rechtsgrundlage und Wirksamkeit der Vereinbarung:
Im vorliegenden Fall wurde ein aufschiebend bedingter Nießbrauch zugunsten B zugunsten des später eintretenden Todesereignisses von A vereinbart. Mit A‘s Tod wird der Nießbrauch grundsätzlich wirksam. Wird die Immobilie in diesem belasteten Zustand – nämlich mit einem Nießbrauch, der zur Mengenermittlung des Nachlasswerts bereits weitreichend berücksichtigt wurde –, verkauft, so ist dies grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung zwischen B als Alleinerbe (und Verkäuferin) und dem Kaufinteressenten.

Möglichkeiten der Anfechtung durch Pflichtteilsberechtigte:
Der Pflichtteilsberechtigte kann gegenüber der Verfügung des Erblassers grundsätzlich Ansprüche geltend machen, wenn er geltend machen kann, dass die bei Vertragsabschluss vorhandene Rechtslage (hier insbesondere der Nießbrauch in Kombination mit der von dem Gutachter vorgenommenen Bewertung – halber Verkehrswert) zu einer Verminderung des erbaulichen Vermögens bewusst zu seinem Nachteil ausgelegt wurde.

Allerdings ist zu beachten, dass der Nießbrauch – auch wenn er aufschiebend war – zum Zeitpunkt von As Tod tatsächlich in das Nachlassvermögen eingeflossen ist, sodass die Bewertung zur Pflichtteilsberechnung bereits mittels der üblichen Ertrags-/Kapitalisierungsverfahren (vgl. §§ 13 ff. bzw. 14 BewG) vorgenommen wurde.

Schlussfolgerung:

Eine Anfechtung des Kaufvertrages durch den Pflichtteilberechtigten setzt voraus, dass dieser einen verfahrensrechtlich relevanten Mangel oder einen arglistigen Eingriff nachweisen kann. Die vertragliche Vereinbarung zwischen B und dem Kaufinteressenten ist – soweit keine formellen oder inhaltlichen Fehler vorliegen – grundsätzlich wirksam. Dementsprechend erscheint es unwahrscheinlich, dass der Pflichtteilsberechtigte allein zur Auffassung gelangt, der Kaufvertrag könne angefochten und eine Rückabwicklung erzwungen werden. Eine erfolgreiche Anfechtung ist insbesondere dann kaum erfolgversprechend, wenn die Bewertung des Nießbrauchs (und damit des heruntergerechneten Erbwertes) dem üblichen Verfahren entspricht und der Nießbrauch als Belastung anerkannt ist.

2. Risiken bei einer Pfändung des Nießbrauchs durch den Pflichtteilberechtigten
Grundlage der Pfändbarkeit:

Wie im Kontext dargelegt, ist grundsätzlich auch ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück pfändbar (§ 864 Abs. 2, § 866 ZPO). Wird der Nießbrauch als dingliches Recht in das pfändbare Vermögen einbezogen, besteht prinzipiell die Möglichkeit, dass der Pflichtteilsberechtigte – z. B. im Zuge einer Zwangsvollstreckung – auch den Nießbrauch zur Sicherung seines Anspruchs in Anspruch nimmt (vgl. entsprechende Hinweise bei der Zwangsversteigerung).

Konkrete Risiken für den Kaufinteressenten:

Einbeziehung des Nießbrauchs in Zwangsvollstreckungsmaßnahmen:
Wird der Nießbrauch gepfändet, kann es zu einer Zwangsvollstreckung kommen, bei der auch der belastete Nießbrauchstitel im Verfahren berücksichtigt wird. Für den Käufer käme es dann zu folgenden Problemen:

Wertminderung und eingeschränkte Verfügungsbefugnis: Der bereits im Kaufpreis antizipierte Nießbrauch (bzw. dessen Wertabschlag, hier halber Verkehrswert) könnte sich durch eine spätere Pfändung und damit verbundene Zwangsvollstreckung zusätzlich verschlechtern. Das bedeutet, dass der wirtschaftliche Wert der Immobilie weiter sinken könnte.

Verfahrensrechtliche Risiken: Die Vollstreckung kann zu einer langwierigen Revisions- oder Zwangsversteigerungssituation führen, in der nicht nur der Kaufpreis beeinträchtigt wird, sondern auch die Nutzungsrechte, die Ihnen als Käufer zugestanden hätten, eingeschränkt sind.

Unsicherheit der Pflichtteilsbefriedigung:
Da die Pflichtteilsberechtigten mit der Anfechtung bzw. Pfändung den vollen Verkehrswert (ohne Bereinigung des Nießbrauchswerts) fordern, besteht das Risiko, dass – sofern die einvernehmliche Lösung in der Kaufvereinbarung zum Verkauf ohne Aufhebung des Nießbrauchs festgelegt wurde – ein später einsetzendes Vollstreckungsverfahren den Gesamterlös der Veräußerung unterminiert. Das hätte zur Folge, dass bei Durchgriff des Pflichtteilsberechtigten auch Ansprüche gegen Sie als Verkäuferin (in diesem Fall B) geltend gemacht werden könnten, sodass Ihre Investition oder Ihre Position als Kaufinteressent erheblich in Mitleidenschaft gezogen würde.

Praktische Konsequenzen:

Kaufpreisunsicherheit: Der Notar hat bereits auf das Risiko hingewiesen, dass im Falle eines Pfändungsverfahrens bzw. einer erfolgreichen Anfechtung durch den Pflichtteilsberechtigten Ihre Ansprüche gegen den Verkäufer (B) nahezu fruchtlos werden könnten – insbesondere, wenn eine Rückabwicklung des Kaufvertrages erwirkt wird.

Risikoverlagerung: Im Ergebnis würden Sie als Kaufinteressent das Risiko tragen, dass Sie in ein langwieriges Durchsetzungsverfahren hineingezogen werden, das nicht nur die Nutzung der Immobilie, sondern auch die auf Sie gerichteten Ansprüche erheblich beeinträchtigen kann.
Zusammenfassung
Anfechtung des Kaufvertrages:
Es ist grundsätzlich unwahrscheinlich, dass der Pflichtteilberechtigte den bestehenden Kaufvertrag anfechten und eine Rückabwicklung erzwingen kann – sofern nicht etwa arglistige Täuschung oder ein formeller Mangel vorliegt. Die Bewertung des vererbten Immobilienwertes auf halben Verkehrswert entspricht dem, was gerade wegen des belastenden Nießbrauchs üblich ist.

Pfändungsrisiko des Nießbrauchs:
Wird der Nießbrauch gepfändet, laufen Sie als Käufer Gefahr, dass es im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zum Eingriff in Ihre Nutzungsrechte und zum weiteren Wertverlust der Immobilie kommt. Dies kann letztlich den wirtschaftlichen Erfolg des Kaufvertrages erheblich beeinträchtigen und zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.

Aus den genannten Überlegungen ergibt sich, dass – sofern Sie die Immobilie mit dem Nießbrauch erwerben – erhebliche Risiken bestehen, falls der Pflichtteilberechtigte seine Rechte durchsetzen sollte. Diese Risiken betreffen insbesondere:

Die Möglichkeit, dass in einem Zwangsvollstreckungsverfahren der Nießbrauch in die pfändbare Masse einbezogen wird und damit eine weitere Minderung des Immobilienwertes eintritt, was zu erheblichen finanziellen Nachteilen für Sie führen kann.
Eine erhöhte Unsicherheit in der Durchsetzbarkeit und Werthaltigkeit des Kaufpreises, da eine spätere Vollstreckung oder Anfechtung des Kaufvertrages durch den Pflichtteilsberechtigten Ihren vertraglich vereinbarten Kaufpreis unterminieren könnte.

Ergebnis:
Die vertraglich vereinbarte Belastung der Immobilie mit dem Nießbrauch (auch wenn dieser aufschiebend angeordnet war) und die darauf basierende Bewertung (halber Verkehrswert) bieten dem Pflichtteilberechtigten grundsätzlich keine unmittelbare Möglichkeit, den Kaufvertrag als solchen anzufechten – sofern die Wertfeststellung den anerkannten Bewertungsverfahren (z. B. Ertragswertverfahren) entspricht. Allerdings bleibt das Risiko, dass der Pflichtteilberechtigte über das Verfahren der Pfändung des Nießbrauchs seine Ansprüche sichern möchte. Für Sie als Kaufinteressent bedeutet dies, dass Sie mit einer dauerhaften Belastung des Objekts sowie mit der Gefahr konfrontiert sind, im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens erhebliche Nachteile zu erleiden.

Diese Risiken sind erheblich und sollten bei der weiteren Kaufentscheidung genau abgewogen werden.