Pflicht zur Endrenovierung bei Auszug

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst ist anzumerken, dass die Klausel Ziffer 7 nach der Rechtsprechung des BGH wirksam sein dürfte, da diese nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf unterscheidet und davon die Fälligkeit abhängig macht.

Die Klausel unter § 15 hingegen erscheint etwas verwirrend.

Insbesondere die Formulierung „und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der Vermieter zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen", erscheint sehr fragwürdig.

Zunächst ist anzumerken, dass auch eine Abgeltungsklausel als starr gelten kann und damit unwirksam ist, wenn diese auf feste Zeitintervalle (Abgeltungsquoten) abstellt und den Bedarf eine Renovierung nicht vom tatsächlichen Zustand abhängig macht.

Eine Abhängigkeit vom Zustand kann ich der Formulierung unter § 15 nicht entnehmen, sodass ich diese zunächst als unwirksam erachten würde, da unabhängig des tatsächlichen Bedarfes Geldersatz für das sog. Abwohnen zu zahlen sei.

Geht man von dem Ansatz der Rechtsprechung aus, dann dürfen auf den Mieter nur die Schönheitsreparaturen für die Zeit abgewälzt werden, in der er die Wohnung gemietet hat. Er soll die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen abwohnen können, was voraussetzt, dass die Renovierungsfristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen (BGH NJW 2005, 425 ; BGHZ 101, 253 ).

Diesem Grundsatz, nachdem Schönheitsreparaturen nur entsprechend der Abwohnzeit vom Mieter zu leisten sind, trägt die vorliegende Abgeltungsklausel nach hiesiger Auffassung nicht hinreichend Rechnung.

Sie führt dazu, dass ein Vermieter, der die Wohnung nicht renoviert, umso mehr verdient, je häufiger ein Mieterwechsel stattfindet (NZM 2004, 801, 809). Denn mit jedem Mieter, der in die un-/renovierte Wohnung einzieht, beginnen die Renovierungsfristen neu zu laufen, so dass der Vermieter bei jedem Auszug vor Ablauf der Fristen erneut eine Kostenbeteiligung für eine Renovierung verlangen kann, die er tatsächlich nicht durchführt.

Dieser Effekt tritt bei der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht ein. Wenn der jeweilige Mieter sich vertragstreu verhält und die bis zum Auszug fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, kann der Vermieter nämlich überhaupt kein Geld verlangen, auch wenn diese z. B. bereits mehr als zwei Jahre zurückliegen.

Sofern Sie daher auch schildern, dass die Wohnung in einem tadellosen Zustand ist, ist die Belastung des Mieters mit anteiligen Renovierungskosten für die Abwohnzeit von unter zwei Jahren (ggf. nach der letzten Renovierung) grob unbillig.

Zudem lässt die Klausel den Mieter im Unklaren darüber, wie der Kostenansatz bei einer nur unterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werden soll.

Gerade weil die Eigenrenovierung den Mieter nur mit einem Bruchteil der Kosten einer Renovierung durch einen Fachbetrieb belastet, läuft die Quotenabgeltungsklausel nach einem Kostenvoranschlag zwar nicht rechtlich (BGH NJW 2004, 3042 ), aber faktisch auf eine (unzulässige) Endrenovierungsklausel hinaus (NZM 2004, 801, 809) und zwar um so stärker, je länger der Abwohnzeitraum ist.

Dies ist auch in Ihrem Sachverhalt vorliegend der Fall, wobei jedoch bei Ihnen noch nicht einmal klar ist, ob nach einem Kostenvoranschlag oder ähnlichem dieses Ersatzgeld berechnet werden soll.

Dass der Mieter sich (rechtlich) nicht auf eine vollständige Renovierung einlassen muss (WuM 2005, 220), ändert daran nichts. Denn es wäre für den Mieter wirtschaftlich unvernünftig, eine Quote für anteilige Renovierungskosten zu zahlen, die höher ist als die Kosten einer kompletten Eigenrenovierung, weshalb er sich in der Praxis meist aus wirtschaftlichen Gründen zur Eigenrenovierung veranlasst sieht. Die vermeintliche Entscheidungsfreiheit zwischen Endrenovierung und Zahlung der Quote besteht wegen der wirtschaftlichen Auswirkungen für den Mieter daher faktisch nicht, sodass dies einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich käme.

Aus diesem Sinne sollten Sie gerade unter dem Gesichtspunkt der kurzen Mietdauer die Durchführung der Schönheitsreparaturen, insbesondere eine Endrenovierung ablehnen, denn eine Verpflichtung zur Leistung derselben oder gar zur Zahlung eines undefinierten Ersatzgeldes sehe ich, unabhängig ob der Vermieter die Wohnung überhaupt besichtigt hat, nicht.

Gleichwohl empfehle ich Ihnen zur Vermeidung rechtlicher Probleme, im Vorfeld der Wohnungsübergabe die Wohnung mit einem oder mehreren Zeugen zu besichtigen und auch den Zustand fotographisch festzuhalten. Insbesondere Lichtbilder vom tatsächlichen Ist-Zustand der Wohnung zu machen, damit es nicht später zu Beweisproblemen hinsichtlich des Zustandes der Wohnung kommt, sofern es Probleme mit der Rückgewähr der Mietkaution gibt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.