Passus in der Teilungserklärung berechtigt Eigentümer Verwalter zu bestellen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Eine Verwalterbestellung bereits in der Teilungserklärung ist grundsätzlich zulässig und ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%203240" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.2002 - V ZB 39/01: Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den Verwalter">NJW 2002, 3240</a> ; BayObLG, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201994,%20483" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.03.1994 - 2Z BR 142/93: Erlöschen des Rechts des Grundstückseigentümers, den ersten...">ZMR 1994, 483</a> ; OLG Düsseldorf <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZWE%202001,%20386" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 14.02.2001 - 3 Wx 450/00: Verwalterbestellung - Abrücken von Teilungserklärung ...">ZWE 2001, 386</a> ). Grundsätzlich kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung - wie in Ihrem Fall - die Bestellung eines (bestimmten) Verwalters auch vorbehalten, jedoch zeitlich begrenzt bis zum Entstehen der sogenannten faktischen Gemeinschaft (BayObLG, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201994,%20483" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.03.1994 - 2Z BR 142/93: Erlöschen des Rechts des Grundstückseigentümers, den ersten...">ZMR 1994, 483</a> ).

Ich unterstelle, dass in Ihrem Fall ein Bauträgerverkäufer einseitig den ersten Verwalter bestellt hat und die bauträgerseits erfolgte Verwalterbestellung mit einer automatischen Verlängerungsklausel erfolgte. Diese Vertragskonstruktion ist nach der Rechtsprechung nicht wegen Verstoßes gegen <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG</a> gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB</a> nichtig, wenn der 5 Jahres-Zeitraum für Bestellungen nicht überschritten ist (vgl. BayObLG, Beschluss v. 14. 12. 1995, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2094/95" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 14.12.1995 - 2Z BR 94/95: Anspruch auf Verwaltervergütung aus dem Verwaltervertrag">2Z BR 94/95</a> ).

Die Erstverwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum gem. <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WEG</a> n.F. ist auf einen Höchstzeitraum von drei Jahren begrenzt. Hiernach wird den Wohnungseigentümern nicht mehr für den Maximalbestellungszeitraum von 5 Jahren ein Verwalter aufgedrängt, was nach altem Recht möglich war. Hierdurch sollen Interessenkonflikte wegen des Gleichlaufs des Verwalterhöchstbestellungszeitraums von fünf Jahren mit den ebenso langen Mängelansprüchen der Wohnungseigentümer vermieden werden, die dadurch entstehen, das dass Bauträger sich selbst oder ein ihn nahe stehendes Unternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter bestellen. Ist in Ihrem Fall das ab dem 01.07.2007 geltende WEG anwendbar, wird aufgrund des <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WEG</a> daher eine Erstbestellung des Verwalters für länger als 3 Jahre nach Begründung des Wohnungseigentums unwirksam sein. Sollte das WEG in der alten Fassung anwendbar sein, wird die Verwalterbestellung bis zum Ablauf des 5 Jahreszeitraumes hingenommen werden müssen, es sei denn es liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung vor.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
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