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Nutzungsverbot bei Gemeinschaftseigentum


| 08.01.2007 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin, zusammen mit weiteren 78 Pächtern, Pächter eines Feriengrundstückes in Schleswig-Holstein. Die Grundstücke sind durch die Pächter mit festen Häusern bebaut. Der Verpächter bekommt von jedem einzelnen Pächter eine Jahrespacht zur Ganzjahres-Nutzung seiner „Parzelle“. Alle Pächter haben sich in einem Verein zusammengeschlossen, um unter anderem das mit den Jahren entstanden Gemeinschafteigentum zu verwalten (z.B. Wege, Badesteg, Kinderspielplatz oä.). Vor einigen Jahren wurden alle Pächter verpflichtet, sich mit Wasser und Abwasser zu erschließen. Der Verein hat dafür die Planung und Ausrichtung der Wasser- und Kanalarbeiten übernommen. Jeder Pächter hat anteilig eine Summe an den Verein bezahlt um die entstandenen Kosten zu bezahlen. Nach meiner Ansicht ist somit jeder Pächter auch Miteigentümer der Wasser/Abwasser Anlage. Die einzelnen Grundstücke werden über Zwischenzähler mit dem Verein abgerechnet. Der Verein rechnet dann den Hauptzähler mit dem Wasserversorger ab. Jeder Pächter hat das Recht (Vereins- und Gemeinderecht), sein Grundstück ganzjährig als Feriengrundstück zu nutzen. Da die meisten Pächter Ihr Grundstück im Sommerhalbjahr nutzen, hat die Vollversammlung des Vereins beschlossen das Wasser im Winterhalbjahr abzustellen um ein halbes Jahr Grundgebühr zu sparen. Damit verhindert Sie jedoch die Nutzung der Anlage für die Pächter, die Ihr Ferienhaus im Winterhalbjahr nutzen wollen. Ist es einer Eigentümermehrheit (ca. 70%) erlaubt, anderen Eigentümern zu untersagen, das Wasser/Abwassersystem 6 Monate zu nutzen? Es hat seinerzeit bei der Planung und Zahlung der Baukosten kein Beschluss gegeben, die Anlage nur im Sommer zu nutzen. Es hieß sogar vom Vorstand, die Anlage werde frostsicher gebaut um sie auch im Winter zu nutzen.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Verein nach Satzung durch einfache Mehrheit über solche Fragen entscheiden kann, sind auch die Mitglieder an diese Entscheidung gebunden, welche dagegen gestimmt haben.
Ob die Anlage für den Winterbetrieb ausgelegt ist spielt keine Rolle.

Da es vorliegend allerdings nur um Kosten geht, würde ich als Tagesordnungspunkt zur Entscheidung stellen, dass die Nutzung der Anlage auch im Winter erfolgt, wenn die zusätzliche Kosten durch die Nutzer im Winter getragen werden. Es dürfte keine Gründe für eine Ablehnung dieser Nutzung geben.

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2007 | 00:15

Sehr geehrter Herr Martin, vielen Dank für die sehr schnelle Antwort zu so später Stunde. Wenn ich Ihre Einschätzung richtig verstehe, könnte dann auch z.B. eine Eigentümerversammlung von Eigentumswohnungen beschließen, das Wasser für einige Monate abzustellen. Das ist für mich allerdings nur sehr schwer nachzuvollziehen. Ist da nicht das persöhnliche Recht auf freie Nutzung seines Hauses und Grunstückes höher zu bewerten? (übrigens, der Verein ist nicht Besitzer der Anlage, sondern verwaltet nur diese im Auftrag der Besitzer)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2007 | 09:29

Sehr geehrter Fragesteller,

in Anlehnung an das WEG kommt ein Anspruch auf Änderung der Enstcheidung, z.B. auf gerichtlichem Wege nur dann in Betracht, wenn die Regelung bei Anlagung eines strengen Maßstabes als nicht sachgerecht erscheint oder zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt. Grundsätzlich sehen auch die Gerichte den Vorrang der durch die Gemeinschaft getroffenen Enstcheidung. Würde das Wasser in der Wohnung abgestellt, wäre dies mit dem Charakter und Nutzungszweck der Wohnung sicher nicht vereinbar. Bei einem Ferienhaus sehe ich die Regelungsbefugnis der Eigentümer (hier gewählt über die Institution des Vereines) als bindet. Selbstverständlich kann diese, wie jede andere Rechtsfrage auch abweichend beurteilt werden, weil Ihnen aber nicht Ihr grds, Nutzungsrecht, sondern "nur" die Wasserversorgung zeitlich begrenzt wird und diese Wasserversorgung mE nicht zwingend den Charakter oder die Nutzbarkeit betrifft an sich betrifft (bis vor wenigen Jahren gb es noch gar keine) sehe ich keinen Anspruch auf Änderung.
Maßgeblich dürfte in Ihrem Fall die, mir nicht bekannte, "Qualität" der erichteten Häuser sein. Je höher der Standart der gesamten Anlage um so ehr wäre eine ganzjährige Wasserversorgung als nicht beschneidbares "Recht" anzusehen.

Weil aber die Kosten sowieso immer verursachergerecht umgelegt werden, würde ich den beschriebenen Weg über einen gesonderten TOP wählen.

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

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"Besonders die Erklärung zu meiner Nachfrage hat mir geholfen, da es sich fast ausschließlich um feste, winterfeste Ferienhäuser (ca 50-70 qm)handelt, die seit ca. 20 Jahren mit Wasser/Kanal, Strom, Telfon, Küche, Bad usw versehen sind und somit eher dem Charakter einer Wohnung als einem Gartenhaus entsprechen.
Danke und schöne Grüße von dem Norden in den Süden. "