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Teilungserklärung und Anlagen zur Teilungserklärung

| 31.12.2018 11:05 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:06
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe 2012 eine Eigentumswohnung im EG gekauft. Zuvor war dies ein Geschäftshaus und wurde im Rahmen einer Bausanierung umgebaut in 2 Eigentumswohnungen. Ich war die erste Käuferin. Die Wohnung im DG wurde erst gebaut als ich bereits eingezogen war.
In der Teilungserklärung steht für die DG- Wohnung ein Sondernutzungsrecht für eine Terrasse und für 2 Balkone.
Auf den Bau der Balkone wurde aber später verzichtet. Dort wo diese geplant waren ist nun ein Reststreifen Grundstück der nicht bebaut bzw. überbaut wurde. Es handelt sich um ca. 5 m mit einer Tiefe von ca. 2 m.
Für meine Wohnung ragen in diesem Bereich 2 Lichtschächte aus dem Boden die mit einem Metallgitter belegt sind. Nun hat der Eigentümer die Wohnung verkauft und zu diesem Zweck einiges angepflanzt und die Wohnung mit Garten verkauft. Der neue Eigentümer hat sie vermietet ebenfalls mit Gartennutzung.
Meinen Einwand das es keinen Garten lt. Teilungserklärung gibt akzeptieren sie nicht weil sich im Anhang der Teilungserklärung eine Zeichnung befindet wo dieser Grundstücksstreifen mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und somit würde es zur ihrer Wohnung gehören. Es ist aber nirgends die Rede von einem Garten und ich wurde niemals in die Umgestaltung mit einbezogen und stehe nun vor vollendeten Tatsachen. Die Lichtschächte gehören zu meinem Schlafraum und ich ging immer davon aus das ich dort meine Ruhe habe. Sonst hätte ich die Wohnung gar nicht gekauft. Die Bepflanzung nimmt mir Licht und im Winter kann ich nicht schlafen weil alles mit einer Lichterkette beleuchtet wird.
Meine Frage ist ob der Eintrag in einer alten Zeichnung die vor dem Umbau erstellt wurde und auch andere Details enthält die so mit dem tatsächlichen Umbau nicht übereinstimmen berechtigt einen Garten zu gestalten und ein Sondernutzungsrecht begründen welches im Text der Teilungserklärung nicht aufgeführt ist weil dort kein Garten geplant war.

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

31.12.2018 | 12:18

Antwort

von


(1064)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn ich Ihre Sachverhaltsschilderung richtig verstehe, hat der Eigentümer der Dachgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht hinsichtlich einer Terrasse, die sich ebenerdig vor Ihrem Schlafzimmer befindet und etwa 10 m² groß ist.

Auf dieser Terrasse befinden sich zwei Lichtschächte. Sie schreiben, diese Lichtschächte gehörten zu Ihrem Schlafraum. Diesen Hinweis verstehe ich insoweit nicht, als dass sich Ihre Eigentumswohnung im Erdgeschoss befindet und ich deshalb davon ausgehe, dass die Lichtschächte dazu dienen, Licht in die Kellerräume gelangen zu lassen.

Letztlich dürften die Lichtschächte für Ihre Frage, ob eine Bepflanzung des 10 m² großen Terrassenstücks zulässig ist, aber unerheblich sein.


2.

Für Sie stellt sich danach die Frage, welche Rechte ein Sondernutzungsrecht umfasst.

Das Sondernutzungsrecht ist nicht gesetzlich geregelt. Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer die Befugnis ein, bestimmte Grundstücksflächen allein zu nutzen. D.h., ein Sondernutzungsrecht wird meistens dort eingeräumt, wo Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, nicht zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, während man diese Flächen dennoch einer bestimmten Wohnung zuordnen will.

So dürfte es in Ihrem Fall aussehen: Die Dachgeschosswohnung hat keinen Anteil am Garten, so dass bezüglich eines abgegrenzten etwa 10 m² großen Teils des Gartens ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist. Mithin hat der Nutzer der Dachgeschosswohnung das alleinige Recht, diesen etwa 10 m² großen Teil des Grundstücks zu nutzen.

Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Gartenterrassen ist typisch, weil Sondereigentum nur an einer Wohnung begründet werden kann, nicht aber an Teilen des Grundstücks. Das ergibt sich aus § 1 WEG .


3.

Aufgrund Ihrer Schilderung ist in der Teilungserklärung bezüglich des 10 m² großen Teilstücks ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten des Eigentümers der Dachgeschosswohnung eingeräumt worden. Es wird hierzu einen Aufteilungsplan geben, in dem diese Gartenfläche eingezeichnet ist und aus dem sich ergibt, dass diese bestimmte Gartenfläche dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen wird.

Damit stellt sich die Frage, welche Rechte dieses Sondernutzungsrecht zu Gunsten des Dachgeschosswohnungseigentümers zum Inhalt hat bzw. wo die Grenzen des Sondernutzungsrechts liegen.


4.

Die Rechte des Sondernutzungsberechtigten sind mit den Rechten des Sondereigentümers identisch. D.h., der Sondernutzungsberechtigte kann mit der Sondernutzungsfläche nach seinem Belieben verfahren, allerdings mit der Einschränkung, dass er die in der Teilungserklärung verankerte Zweckbestimmung achten muss.

So kann der Sondernutzungsberechtigte aus einem zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksteil, das in der Teilungserklärung als Terrasse bezeichnet ist, nicht etwa eine PKW-Stellfläche machen.

Laut Teilungserklärung handelt es sich bei der in Rede stehenden 10 m² großen Fläche um eine Terrasse.

Unter einer Terrasse versteht man eine Fläche, auf der gegebenenfalls Steinplatten verlegt werden, beispielsweise um dort zu sitzen. Nicht unter einer Terrasse ist zum Beispiel die Anlage eines Gemüsebeets oder einer ähnlichen Anpflanzung zu verstehen.

D.h., die vollständige Bepflanzung jenes Teils des Grundstücks, an dem dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, darf entsprechend der Teilungserklärung nicht vollständig bepflanzt werden, da dies nicht mit dem Begriff der Terrasse vereinbar ist.

Man kann sagen, dass nach der Rechtsprechung eine unauffällige Bepflanzung bis zu einer Höhe von 80 cm zulässig sein wird, wobei aber nicht die vollständige Bepflanzung des als Terrasse ausgewiesenen Bereichs gemeint ist, sondern beispielsweise eine Hecke zur Abgrenzung der übrigen Gartenfläche.

D.h., dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wäre wohl einzuräumen, den 10 m² großen Terrassenbereich mit einer 80 cm hohen Hecke einzufrieden.


5.

Aus der Sachverhaltsschilderung geht nun nicht hervor, wie die Bepflanzung der ausgewiesenen Terrassenfläche aussieht. Sie sprechen hier von einem Garten, woraus ich schließe, dass es keine eigentliche Terrasse gibt, sondern eine durchgehende Bepflanzung des 10 m² großen Teilstücks.

Wenn dem so ist, müssen Sie die Gartenanlage auf der Terrassenfläche, die als Sondernutzungsbereich ausgewiesen ist, nicht hinnehmen. Sie können also verlangen, dass der der Sondernutzung zugewiesenen Bereich so umgestaltet wird, dass er einer Terrasse entspricht.


6.

Sie sprechen eine Zeichnung an, wobei ich aus Ihrer Beschreibung nicht entnehme, dass man aus dieser Zeichnung, die Anhang der Teilungserklärung ist, entnehmen könnte, dass es sich nicht um eine Terrasse, sondern um eine Gartenfläche handle. Im übrigen steht laut Ihrer Schilderung in der Teilungserklärung explizit das Wort "Terrasse", so dass meiner Auffassung nach eindeutig definiert ist, was man unter diesem 10 m² großen Teilbereich zu verstehen hat. Daran wird auch die Zeichnung nichts ändern.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2018 | 15:24

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Raab,

leider haben Sie den Sachverhalt völlig missverstanden. Die erwähnte Terrasse befindet sich auf der Vorderseite des Gebäudes und hat mit meiner Frage nichts zutun. Hätte ich vielleicht nicht erwähnen sollen. Auf der Rückseite des Gebäudes sollten Balkone entstehen und für diese wurde selbstverständlich auch ein Nutzungsrecht eingetragen. Jetzt wurden aber diese nicht gebaut und deshalb gibt es einen ungenutzten Grundstücksstreifen der in der Teilungserklärung nicht weiter benannt bzw. erwähnt wurde. Da ein Balkon aber eine hängende Konstruktion ist müsste meines Erachtens der Grund unter dem Balkon Gemeinschaftseigentum sein. Dieser wurde nun aber als Garten umgestaltet und anstelle eines Balkon wird das Grundstück nun als Garten genutzt.

Dann könnte ja jeder der einen Balkon hat den entfernen und dann das Grundstück beanspruchen. Das kann doch nicht sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2018 | 16:06

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Dieser Fall zeigt, dass eine präzise Sachverhaltsschilderung die zwingende Voraussetzung für eine rechtliche Beurteilung ist. Wenn Dinge beschrieben und geschildert werden, auf die es dem Fragesteller gar nicht ankommt, führt die Darstellung des Sachverhalts zu einer rechtlichen Würdigung, die den Rechtssuchenden nicht interessiert.

Sie müssen bedenken, dass der Rechtsanwalt die Örtlichkeiten, auf die sich die Frage bezieht, nicht kennt. Folglich ist der Rechtsanwalt darauf angewiesen, dass der Sachverhalt auf das Wesentliche bezogen sorgfältig und präzise dargestellt und die Frage exakt formuliert wird.

Wenn es daran, wie hier fehlt, ist das natürlich schade und unbefriedigend.

Warum machen Sie z. B. ausführliche Angaben zur Terrasse, wenn es darauf nicht ankommt?


2.

Leider läßt auch Ihre Nachbesserung des Sachverhalts eine Reihe von Fragen offen.

Ich fasse daher zusammen, wie sich der Sachverhalt nunmehr darzustellen scheint:

- Das Gebäude hat zwei Wohnungen: eine im Erdgeschoss und eine im Obergeschoss.

- Bezüglich der Dachgeschosswohnung besteht ein Sondernutzungsrecht für zwei Balkone.

- Diese Balkone wurden aber nie gebaut, sind also nicht vorhanden.

- Die Balkone dürften sich laut Planung im Dachgeschoss befunden haben, wären sie errichtet worden.

- Damit bezieht sich Ihre Frage wohl auf jenen Bereich auf der Grundstücksfläche, der sich dort befindet, wobei nach Planung darüber die Balkone befindlich gewesen wären.



3.

Wenn dieser Teil des Grundstücks nicht einem Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unterliegt, handelt es sich hierbei, wie Sie richtig vermuten, um Gemeinschaftseigentum.

Über die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung entschieden werden. Ein Wohnungseigentümer ist nicht befugt, das Gemeinschaftseigentum ohne mehrheitlichen Beschluss der anderen Wohnungseigentümer nach eigenen Vorstellungen zu gestalten.


4.

Damit ist die "Gartenanlage" unterhalb der geplanten Balkone rechtswidrig und Sie können deren Beseitigung verlangen, weil es keinen Beschluss gibt, der diese Gartenanlage erlaubt.

Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung können sich auch bezüglich der genannten Fläche nicht auf ein Sondernutzungsrecht berufen, da das Sondernutzungsrecht die beiden Balkone betrifft, nicht aber den Bereich auf dem Boden unterhalb der geplanten Balkone.


5.

Folglich können Sie von dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung verlangen, die Bepflanzung zu entfernen. Hierzu setzen Sie dem Eigentümer eine dem Datum nach bestimmte Frist, z. B. zum 20.01.2019. Dies sollte schriftlich per Einwurf-Einschreiben geschehen.

Kommt der Eigentümer der Dachgeschosswohnung dieser Aufforderung nicht nach, können Sie auf Entfernung der Gartenanlage klagen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.12.2018 | 19:23

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