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Nutzungsentschädigung für Wegenutzung


22.11.2005 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in diesem Jahr ein Grundstück G in 2. Reihe mit dem dazugehörigen Zufahrtsweg (ca. 65m lang) erworben.
Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt das Grundstück G hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Wohnhaus C. Der Eigentümer des Wohnhauses C nutzt seit ca. 50 Jahren den in unser Eigentum übergegangenen Weg rechts am Wohnhaus A und unserem Grundstück G vorbei.

Der Weg dient uns a) als Zufahrt zu unserem Grundstück G und b) als Zufahrt zu dem Haus C, eine andere Zufahrt gibt es nicht.
Ferner liegen in dem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus C.
Die Wegenutzung als Fahr- und Gehweg für das Wohnhaus C ist nicht im Grundbuch eingetragen sondern steht lediglich im Baulastenverzeichnis der Stadt.
Der Eigentümer des Hauses C zahlt bisher keinerlei Nutzungsgebühr o.ä. für den Weg an uns. Es hat aber zwischen unserem Verkäufer des Weges und dem Eigentümer des Hauses C ein privates Abkommen zur Nutzungsentschädigung gegeben.

Der Text der öffentlich rechtlichen Baulast lautet:
"Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks auf dem vorgenannten Weg zugunsten des jeweiligen Eigentümers,
der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks C eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen,
soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen.
Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen"

Ich möchte nun mit möglichst wenig Aufwand (Notar, Grundbuch etc.) aber inhaltlich und rechtlich korrekt den Nachbar zur Zahlung einer reinen Nutzungsentschädigung, die keine Instandhaltungsaufwendungen oder andere quantitativen oder qualitativen Anforderungen abdeckt, auffordern.
Vom Gutachterausschuss der zuständigen Kreisbehörde habe ich mir die dafür ortsüblichen Beträge und Berechnungsformeln nennen lassen. Der Betrag richtet sich u.a. nach der Weggröße, dem aktuellen Bodenrichtwert, etc.
Bestätigt wurde mir ebenfalls, dass ich für Instandhaltungsaufwände den Nachbar separat zur Beteiligung auffordern kann. Da sich der Bodenrichtwert jährlich ändert, möchte ich natürlich auf eine wertsicherungsklausel nicht verzichten.

Folgende Fragen habe ich dazu:
1. Wie sollte ich hierbei am besten vorgehen und welche Formulierungen und Hinweise, ggf. auch Einschränkungen sollte ich in einem Anschreiben bzw. Vertrag unbedingt einbringen (Fristen, Fristversäumnis etc.).
2. Kann der Nachbar diese Aufforderung zur Nutzungsentschädigung ablehnen und auf eine Eintragung einer Grunddienstbarkeit bestehen und müssten wir diese Vereinbarungsform der Nutzungsentschädigung akzeptieren?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

MfG
Ihr Fragestellender
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Grundlage des von Ihnen dargestellten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten:

1. Sie sollten auf jeden Fall eine Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn C über ein Nutzungsentgelt treffen. Nur so entsteht für Sie und Ihren Nachbarn eine Rechtssicherheit. Bezüglich des Inhalts der Vereinbarung sollten Sie zunächst das Wegerecht genau bezeichnen. Dort können Sie auch klar stellen, dass Sie nur ein Nutzungs- aber kein Abstellrecht einräumen.

Im Hinblick auf das Nutzungsentgelt sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass diese die Instandhaltungskosten nicht beinhaltet. Die Höhe des Nutzungsentgelts haben Sie ja schon berechnet. Um eine Erhöhung des Entgeltes zu ermöglichen, sollten Sie in die Vereinbarung aufnehmen, dass Grundlage der Berechnung des Entgeltes der nach dem Gutachterausschuss und dessen Tabellen, welche sich den aktuellen Bodenwerten anpassen etc. richtet. Sie sollten dazu berechtigt sein, das Nutzungsentgelt gemäß den aktuellen Werten des Gutachterausschusses anzupassen.

Des Weiteren sollten Sie sich überlegen, wie und wann Sie das Entgelt erhalten, also monatlich, pro Quartal, jährlich, und wann das Entgelt zu zahlen ist.

Bezüglich der Instandhaltung sollten Sie einen Passus einfügen, der beinhaltet, dass Kosten für die Instandhaltung des Weges von Ihrem Nachbarn für "seinen" Teil komplett und für den gemeinsam benutzten Teil anteilig zu zahlen sind.

2. Ich bin nicht der Ansicht, dass Ihr Nachbar auf der Eintragung einer Grunddienstbarkeit bestehen kann, schließlich bliebe ihm ja immer noch das Notwegerecht, so dass er immer auf sein Grundstück kommen könnte. Die reine Pflicht zur Zahlung eines Nutzungsentgelts und für die Instandhaltung kann auch nicht über eine Grunddienstbarkeit abgesichert werden, ggf. über eine Reallast.

Wichtig ist immer, dass hier eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Ihnen beiden besteht. Diese ist für Sie beide von Vorteil. Denn auch ohne schriftlichen Vertrag muss Ihr Nachbar nach meiner Ansicht sich anteilig an den Kosten für die Nutzung des Weges beteiligen. Dies ist im Notwegerecht zB über die Notwegerente geregelt. Sie können die Vereinbarung auch zur Grundlage einer ggf. einzutragenden Grunddienstbarkeit in der Weise machen, als dass die Zahlung des Entgelts, also die Erfüllung der Vereinbarung, Bedingung für die Einräumung des Wegerechts ist.

Auch wenn Sie die Vereinbarung gerne selber schließen möchten, kann es, falls sich Ihr Nachbar dagegen sperrt, der richtige Weg, einen neutralen Fachmann aufzusuchen, der insbesondere auch die speziellen Gegebenheiten Ihres Falles besser eingehen kann, als dies hier möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin N. Maldonado
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