A. ist Eigentümer einer Dachgeschoss-Wohnung. In der Teilungserklärung heißt es: "Miteigentumsanteil [...] verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziffer X gekennzeichneten Wohnung NEBST BODENRAUM, gelegen im Dachgeschoss, und dem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Bodenraum im Spitzboden [...].
Besagter Bodenraum im Dachgeschoss (nicht der Spitzboden!) wurde vor einigen Jahren zum Schlafraum umgebaut. Dieser ist seitdem (nur) vom Wohnungsflur aus zugänglich. Bei der jährlichen WEG Versammlung wurde der Umbau seinerzeit "abgesegnet"(im Protokoll vermerkt). Eine Änderung der Teilungserklärung o. Ä. erfolgte nicht.
Die Wohnung soll nun verkauft werden. Der Käufer bemängelt, dass der Umbau so nicht hätte stattfinden "dürfen" (fehlende Baugenehmigung, fehlende Änderung der Teilungserklärung, fehlender Grundbucheintrag). Der Raum dürfe nicht als Wohnraum genutzt geschweige denn veräußert werden.
Fragen:
- Ist der erfolgte Umbau bzw. die Nutzungsänderung des Bodenraums tatsächlich als so problematisch anzusehen?
- Falls ja, welche Schritte müssten eingeleitet werden, um mit dem Umbau (nachträglich) "auf der sicheren Seite" zu sein?
- Könnte die WEG im Status Quo jederzeit den Rückbau verlangen?
PS: Es existiert keine Gemeinschaftsordnung; maßgebend sind gem. Teilungserklärung die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Für eine Nutzungsänderung ist baurechtlich abzuklären, ob die Nutzungsänderung eine verfahrensfreie Baumaßnahme oder gesondert zu genehmigen ist. Dies ist bei der örtlichen Baubehörde abzuklären. Hierzu müssten Sie dort eine Anfrage stellen und ggfls. die Genehmigung einholen.
Gegenüber dem Erwerber würde die Vereinbarung der WEG so nicht wirksam werden. Die Teilungserklärung, wie oben zitiert, ist mit dem Inhalt "Bodenraum" nicht mehr korrekt, sondern dieser ist nunmehr Wohn- bzw. Schlafraum. Die TE müsste daher geändert werden, damit sie auch gegenüber einem Rechtsnachfolger wirken kann. Denn für den Erwerber der Wohnung gilt grundbuchrechtlich das, was im Grundbuch steht bzw. worauf hier Bezug genommen wird, in der Regel also die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Deren Inhalt entspräche nicht dem tatsächlichen Zustand.
Die WEG könnte den Rückbau dann verlangen, wenn die Nutzung rechtswidrig wäre, weil sie gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts verstieße.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Sabine Beckmann-Koßmann
Rückfrage vom Fragesteller6. Oktober 2021 | 12:35
Guten Tag,
herzlichen Dank für Ihre Auskunft. Gehe ich Recht in der Annahme, dass die TE nur durch einen Notar geändert werden kann und hierzu alle Wohnungseigentümer Ihr Einverständnis/Ihre Unterschrift beim Notar abgeben müssen? Muss in diesem Zusammenhand dann auch der Aufteilungsplan bzw. die Abgeschlossenheitsbescheinigung "erneuert" werden oder ist ein schriftlicher Nachtrag zur TE ausreichend?
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt6. Oktober 2021 | 12:43
Ja, durch notarielle Beglaubigung.
Nachträgliche Abweichungen vom Aufteilungsplan bedürfen der Zustimmung aller WEer.
