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Nutzungsänderung Wohneigentum


05.12.2016 12:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Zitat Teilungserklärung: "auf dem Besitz befindet sich ein Gebäude mit 8 Wohneinheiten nebst einer Gewerbeeinheit". Bei den Miteigentumsanteilen heißt es : "Miteigentumsanteil von xx/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Gewerbeeinheit (Büro) im Kellergeschoß". Die Gewerbeeinheit soll verkauft werden. Der neue Eigentümer will die "Gewerbeeinheit" im Souterrain als Wohnung vermieten. Die "Gewerbeeinheit" besitzt alle Eigenschaften, die baurechtlich für eine Wohnnutzung erforderlich wären. Der Hausverwalter meint, kein anderer Eigentümer hätte Nachteile aus einer Nutzung als Wohnung, daher sei die geänderte Nutzung ohne Formalien möglich. Der Verkaufsvertrag soll im Dezember 2016 unterschreiben werden. Wie / unter welchen Voraussetzungen kann ich (Wohnungseigentümer im Haus) die Nutzungsänderung verhindern? Wann ist dazu der richtige Zeitpunkt?
05.12.2016 | 14:11

Antwort

von


11 Bewertungen
Feldmannstraße 26
66119 Saarbrücken
Tel: 0681 9102551
Web: kanzleiarbeitsrecht.org
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ganz so einfach wie der Hausverwalter meint, ist es nicht. Wieso das ohne Formalien rechtswirksam möglich sein soll, erschließt sich mir nicht. Dulden kann man natürlich immer einen Zustand, das müssen Sie aber hier nicht.

Denn sie haben als Miteigentümer das Recht der geplanten Nutzungsänderung einfach zu widersprechen, schlicht ihr Veto einzulegen. Das reicht eigentlich schon. Am besten Sie teilen dem Hausverwalter das auch sofort schriftlich mit.
Es muss formal auch ein einstimmiger Beschluss durch die Eigentümerversammlung gefasst werden, der die Teilungserklärung ändert, indem im Souterrain auch gewohnt werden darf o.ä..

Wenn der Verwalter ihren Widerspruch nicht akzeptieren will oder weiter meint, das geht schon etc.., beantragen Sie die geplante Änderung der Nutzung auf die Tagesordnung der nächsten Miteigentümerversammlung aufzunehmen. Sie könnten eventuell auch eine Sonderversammlung kurzfristig einzuberufen, beantragen und sollten auch den Beirat einschalten zur Vermittlung, wenn der Verwalter stur bleibt.

Es muss über die Nutzungsänderung dann in der Versammlung abgestimmt werden. Die Nutzungsänderung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer nach dem Gesetz. Aber Achtung, davon wird in der Teilungserklärung oft abgewichen und lediglich einfache oder 2/3 Mehrheit reicht dann manchmal schon aus. Prüfen Sie das. Ohne Beschluss ist und bleibt eine Nutzungsänderung aber rechtswidrig. Wenn alle Eigentümer natürlich stillschweigend die Änderung dulden, geht das natürlich auch, ist aber formal weiterhin rechtswidrig.

Denn aus formaler Sicht muss der tatsächlichen Nutzungsänderung dann auch eine Änderung der Teilungserklärung folgen, bzw. umgekehrt. Die Teilungserklärung, müsste formal gesehen auch im Grundbuch geändert werden.

Zur Änderung (Umwidmung) ist formal auch eine Genehmigung des Bauamtes notwendig bzw. einzuholen. Das ist Aufgabe des Verwalters eigentlich.
Sie könnten den Vorgang deshalb jetzt sofort beim Bauamt auch anzeigen unter Vorlage der Teilungserklärung und Mitteilung, dass die Gewerbeeinheit jetzt als Wohnung genutzt und vermietet werden soll, entgegen dem Teilungsplan. Sie könnten dort dann anregen, dass bis auf weiteres auch - bußgeldbewährt - eine Nutzung als Wohnung dem (neuen) Eigentümer untersagt wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Orth, LL.M.

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2016 | 16:03

Sehr geehrter Herr Orth, die Teilungserklärung sagt nichts zu Mehrheitsbeschlüssen. Tatsächlich heißt es: "Der Sondernutzungsberechtigte darf den Charakter des Nutzungsgegenstands nicht verändern, die Nutzung ist nur in dem durch diese Zweckbestimmung gesetzten Rahmen zulässig."
Im Normalfall gilt das Gesetz und meine Interpretation des WEG gleicht der Ihren. Einige Ihrer Kollegen auf diesem und anderen Portalen sehen das aber GANZ ANDERS: es komme auf eine Sonderfallbetrachtung an. Es sei schon richtig, dass nach dem WEG die Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendig ist, doch die Eigentümerversammlung dürfe eine Forderung eines Eigentümers nach Umwidmung nur dann verweigern, wenn mit der Umwidmung Nachteile für die Hauseigentümergemeinschaft (oder einzelne Eigentümer) einher gingen. Schließlich stehe im WEG §10 Abs. eine Öffnungsklausel: "Jeder Wohnungseigentümer...kann die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung ...des Einzelfalls... unbillig erscheint". Im Klartext ergebe sich aus der Rechtsprechung: das bloße Festhalten an der Teilungserklärung reiche nicht. Nur wenn mit der Umwidmung ein Werteverlust des Objekts verbunden wäre, kann sich die Eigentümergemeinschaft der Umwidmung widersetzen. Den Werteverlust kann ich wohl kaum nachweisen, schon gar nicht, bevor ein Mieter "nutzungswidrig" eingezogen ist. Warum gibt es eine Teilungserklärung, wenn eh jeder machen kann, was er will? Dies ist der Grund, warum ich mit unserem Rechtssystem nichts anfangen kann: berufe ich mich auf die allgemeine Regelung, heißt es, nein, ich müsse berücksichtigen, dass es sich um einen Sonderfall handelt. Nehme ich den Sonderfall für mich in Anspruch, heißt es, so dürfe ich das nicht sehen, da könne ja jeder machen was er wolle, ich habe mich an die allgemeine Regelung zu halten. Wenn Sie mir jetzt antworten, es komme auf die Interpretation des Richters an, hätte ich mir das Investment auf diesem Portal sparen können. Welchen Bestand hätte das von Ihnen empfohlene formaljuristische Veto (=allgemeine Regelung), wenn der neue Eigentümer argumentiert, ein Festhalten an der Teilungserklärung sei ihm nicht zuzumuten(=Sonderfall), weil der Hausgemeinschaft oder einzelnen Eigentümern durch die Umwidmung keine Nachteile entstünden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2016 | 17:51

Sehr geehrter Herr Fragesteller,


letztlich wollen sie wissen,
welchen Bestand das Veto (=allgemeine Regelung) hat, wenn der neue Eigentümer argumentiert, ein Festhalten an der Teilungserklärung sei ihm nicht zuzumuten(=Sonderfall), weil der Hausgemeinschaft oder einzelnen Eigentümern durch die Umwidmung keine Nachteile entstünden.

Dazu meine Einschätzung:
Grundsätzlich sind Verträge und dazu gehört auch die Teilungsvereinbarung zu halten. Würde man diesen allgemeinen Grundsatz aufgeben, dann gäbe es wirklich keine Rechtssicherheit
Es gibt deshalb auch eigentlich nichts daran zu rütteln in Ihrem Fall. Letztlich muss auch ein einstimmiger Beschluss her und zwar zuerst und dann kann der neue Eigentümer eventuell mit § 10 II S.3 WEG kommen, den sie erwähnt haben, nicht aber umgekehrt. Das sollte auch dem Verwalter dann deutlich gesagt werden.
Hintergrund dieser Vorschrift ist, dass der Gesetzgeber sich im Jahre 2007 aufgrund von vielen willkürlichen Blockadehaltungen zerstrittener Miteigentümer dazu entschlossen vom Einstimmigkeitsprinzip zum Mehrheitsprinzip überzugehen und Änderungen auch unter einfacheren Bedingungen zuzulassen, weil die Eigentümergemeinschaft auch einem dynamischen Prozess unterworfen ist, sprich Dinge und Ansichten ändern sich, wie ja hier auch. Um dann eine Handhabe zu haben, die es früher nicht gab!, ist auch der von Ihnen erwähnte § 10 II Satz 3 WEG in das Gesetz eingeflossen.
Diese Vorschrift greift aber nur als absolute Ausnahme, wenn es schwerwiegende Gründe gibt, bei Unbilligkeit. Googlen sie mal Unbilligkeit etwa. Ich habe dazu gerade auch noch eine juristische Kommentierung nachgelesen. Die Hürden sind da wirklich sehr hoch und da kann ein Richter auch nicht so einfach drüber weg.
Gibt es allerdings keine Nachteile für die Miteigentümer und wirklich keinen objektiven Grund, außer, dass in der Teilungserklärung die Fläche als gewerbliche Nutzungsfläche ausgewiesen ist, dann hat der neue Eigentümer schon auch eine Chance die Nutzungsänderung durchzusetzen. Da es aber der Ausnahmefall ist, sind Anforderungen daran sehr hoch.
Es gibt bestimmt Gründe warum Sie im Souterrain keine Wohnung haben wollen, etwa weil dann eine Partei mehr sich das gesamte Anwesen teilen muss, Parkplatzprobleme, allgemeine Kellerprobleme beim Wohnen dort, etc.. Sie müssen eben die Argumente dann auch zusammentragen und ihr Veto begründen.
Wenn tatsächlich hier dieser absolute Ausnahmefall von einem Richter bestätigt werden würde, dann sollten Sie nicht den Richter schelten, sondern bedanken Sie sich dann beim Gesetzgeber also der Politik bzw. der Lobby die hinter der Änderung des Gesetzes stand. Der Richter wendet das Recht ja auch nur nach (seinem) bestem Wissen und Gewissen an aufgrund der Fakten und Argumente, die ihm vorgelegt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Orth, LL.M.Eur.

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