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Mietminderung bei Nutzungsänderung

| 23.08.2009 10:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich bewohne seit fünf Jahren eine Mietwohnung (4-Zimmer) im 1. OG eines 3-Familien-Hauses in einem Ferienort am Bodensee (Seenähe). Im EG befinden sich ein Pizza-Mitnahmeservice, der von April bis Oktober geöffnet ist, und drei Zimmer für die Mitarbeiter des Pizza-Mitnahmeservice. Zum Zeitpunkt meines Einzugs wurde mir versichert, dass es sich "nur" um einen Pizza-Mitnahme-Betrieb mit eingeschränkten Öffnungszeiten handelt. In 2008 hat der Inhaber des Betriebs eine Nutzungsänderung vorgenommen: In den Räumlichkeiten und vor dem Haus platzierte er insgesamt fünf Tische mit 20 Sitzplätzen. Das Resultat war, dass der Geräuschpegel in die Nachtstunden (nach 22 Uhr) und die Verschmutzung vor dem Haus (Zigarettenkippen, Kronkorken, Glasscherben) deutlich anstieg. Ich protestierte sofort bei meinem Vermieter schriftlich gegen diese Nutzungsänderung. Darauf wurde ein Tisch außen entfernt und ein Zettel "nur für Mitarbeiter" auf dem außen verbleibenden Tisch angebracht. Im Herbst letzten Jahres (kurz vor Saisonende) standen dann wieder zwei Tische dort und der Hinweis "für Mitarbeiter" wurde nicht mehr angebracht. In diesem Jahr wurde wieder ein Tisch außen platziert und kein Zettel angebracht. Außen werden Gäste bewirtet (Pizza auf Teller, Getränke im Glas) mit dem Resultat wie im vergangenen Jahr, dass bis ca. 23 Uhr eine erhebliche Lärmbelästigung u.a. auch durch Wegfahrt der Gäste mit quietschenden Reifen gegeben ist. Bedauerlicherweise hat der Ort (wie mir vom Ordnungsamt mitgeteilt wurde) eine Verkürzung der Nachtruhe (zugunsten des Tourismus) von 24 Uhr bis 6 Uhr festgelegt so dass eine Anzeige wegen Ruhestörung sinnlos ist.
Nachdem nun in den letzten Wochen der Lärmpegel so hoch war, dass meine Nachtruhe erheblich gestört wurde (ich muss um 6:15 Uhr aufstehen), habe ich ein zweites Mal den Vermieter angeschrieben und aufgrund der Nutzungsänderung und der damit verbundenen Lärmbelästigung eine Mietminderung in Höhe von 20% angekündigt und nochmals gefordert, dem Pizza-Service die Nutzungsänderung zu untersagen.

Als weiteren Grund für die Mietminderung habe ich das Verhalten der seit drei Jahren über mir wohnenden Mieterin angeführt. Die allein stehende Frau leidet offensichtlich an einer Psychose. Dies wirkte sich in der Form aus, dass sie mehrfach mit dem Gartenschlauch aus ihrer Wohnung das Hausdach abspritze (mit dem Resultat das bei mir im Schlafzimmer das Wasser stand, einmal der Hauseingang praktisch überflutet war, einmal das Cabriolet einer Bekannten flutete), skurrilste „Dekorationen“ außen am Haus befestigt (Einkaufstasche über Sattelitenantenne, Müllbeutel in einer Art „Fahne“, Kunststofffolien vor den Fenstern u.a). Des Weiteren hämmert sie fast jeden Tag irgendwelche Nägel in die Wände und schreckt auch nicht davor zurück, dies mitten in der Nacht zu tun (zuletzt einmal um 01:40 Uhr). Über meinen Fenstern hatte sie Blumenkästen angebracht, die nur unzureichend gesichert waren mit der Folge, dass ein Blumenkasten auf meine Terrasse flog und die Kinderküche unserer Tochter (Kunststoff) zerstörte. Auch auf diese Ereignisse und Missstände habe ich den Vermieter mehrfach mündlich und schriftlich hingewiesen. Z.T. (Blumenkästen) hat hier auch der Vermieter reagiert und die Mieterin aufgefordert, diese zu entfernen. Auch hat er sie mehrfach aufgefordert das Abspritzen des Hausdaches zu unterlassen. Bis auf einen Blumenkasten wurden diese auch durch die Mieterin entfernt.
Bis Anfang dieses Jahres war ich im Außendienst tätig (nur Freitag bis Sonntag zu Hause), weshalb mich das Verhalten der Mieterin nicht in dem Maße bewusst war, wie heute.

Als dritten Grund für die Mietminderung habe ich Mängel aufgeführt, die der Vermieter nicht ordnungsgemäß beseitigt hat. So wurde ein Türschließer für die Eingangstüre nach Defekt einfach (teilweise) demontiert, ein defekter Lüfter an der Nachtspeicherheizung in meiner Wohnung wurde einfach vom Strom getrennt anstatt ausgetauscht (Argument des Elektrikers war, dass es diese Lüfter nicht mehr gibt).

Ich bin zwar aufgrund der Umstände in dem Haus intensiv auf Wohnungssuche, trotzdem sehe ich nicht mehr ein, den vollen Mietzins angesichts der geschilderten Umstände zu bezahlen.
Frage: ist mein Vorgehen (Mietminderung nach zweiten Schreiben) grundsätzlich zulässig? Kann ich die drei Gründe für meine angekündigte Mietminderung zusammenfassen? Rechtfertigt jeder der drei Gründe eine Mietminderung oder nur einzelne? Gibt es Präferenzfälle, in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist? Aufgrund welcher Gesetze ist eine Mietminderung zulässig? Kann man die von mir angesetzte Mietminderung von 20% als gerechtfertigt ansehen?

23.08.2009 | 11:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern Sie den Vermieter die Mängel mitgeteilt und deren Beseitigung vergeblich gefordert haben, ist eine Mietminderung nach § 536 BGB gerechtfertigt.

Auch die Höhe von 20 %igen Minderung der Bruttomiete erscheint angemessen, wobei nicht ersichtlich ist, wieweit der Lüfter hier den vertraggemäßen Gebrauch einschränkt.

Aber für den Gaststättenlärm können Sie schon 10-20% ansetzen (AG Köln, Az.: 201 C 581/88 ).

Für dem Lärm und die Belästigungen der Nachbarin werden 10% angemessen sein (LG Köln, WM 71,96).


Daher ist die Mietminderung auch in dieser Höhe angemessen, könnte sich sagar, wenn die Heizung nun nicht mehr richtig funktionieren sollen, ab der Heizperiode erhöhen.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


Bewertung des Fragestellers 25.08.2009 | 10:43

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