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Nutzung Gemeinschaftseigentum durch einen bzw. zwei Eigentümer

| 28.01.2015 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Guten Tag,

es geht hier um die Nutzung von Garten und einen abgeschlossenen Fahrradkeller.

Sachverhalt:
Als wir Eigentümer wurden, gab es in dem Haus nur 3 Eigentümer (6 Parteien). 2 WE wurden selbstgenutzt, die andere Partei zeigte keinerlei Interesse am Haus und überließ den beiden im Haus wohnenden Eigentümern quasi die Entscheidung, wie etwas geregelt werden sollte. Zu diesem Zeitpunkt hatte keiner von uns irgendeine Ahnung vom Wohneigentumsrecht.

Von daher war der Garten bei unserem Kauf bereits zweigeteilt. An dem Fahrradkeller hatte keiner der Eigentümer und nach Rückfrage auch keiner der Mieter Interesse; von daher nutzten wir diesen Raum. Nachdem nach und nach mehr Eigentümer hinzukamen, hatte ich irgendwann durchgesetzt, dass es ETV's gab, ein Instandsetzungskonto angeschafft und eine Hausverwaltung eingeführt wurde. In diesem Verlauf hatten wir mit den Eigentümern eine schuldrechtliche Vereinbarung (ohne GB-Eintrag) bzgl. der Sondernutzung geschlossen (ohne Miete).
Nun ist ein neuer Eigentümer hinzugegekommen, der sich, wie ich inzwischen weiß, nicht an diese Vereinbarung halten muss und auch nicht will. Er wird in unserer nächsten ETV Mietzahlungen verlangen.

Meine Fragen:

1. Wie wird eine solche Miete berechnet? Gibt es Formeln oder Richtlinien, an denen man sich orientieren kann?
2. Für den Fall, dass wir nicht bereit sind, für den Garten, der im übrigen ebenfalls von einem anderen Eigentümer zum Anbau von Obst und Gemüse genutzt wird und auch den anderen Mitbewohnern für z.B. Gartenpartys zur Verfügung steht, Miete zu zahlen, muss der Garten dann vor Rückgabe an die Gemeinschaft zurückgebaut werden?
Es ist hier vielleicht noch anzumerken, dass kein anderer Hausbewohner für die Bewirtschaftung und Pflege (Pflanzen, Strom, Beleuchtung, Wasser und Gebühren) irgendetwas zahlt.
3. Der Keller ist 4,5 - 5 qm groß. Es laufen sämtliche Steigeleitungen und diverse Abflussrohe an der Decke entlang, so dass hier der Raum nicht in voller Höhe genutzt werden kann. Auch hier gehen der Strom und Wasseranschluss (Waschmaschine) zu Lasten des nutzenden Eigentümers (selbstverständlich).

Falls wir auch diesen Raum aufgeben werden, wie lange Zeit hätten wir, diesen zu räumen? Hier ist anzumerken, dass es eine Gefriertruhe gibt, die entsorgt werden müsste (incl. Inhalt), da es keinen anderen Platz dafür gibt und für die Unterbringung der Waschmaschine in der Wohnung, das Bad erst umgebaut werden müsste.

Das die andere Eigentümerpartei und ich mittlerweile Verwalter des Hauses sind (kostenlos) macht die Angelegenheit etwas pikant.

Für Ihre Antwort vorab vielen Dank.




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Leider ist unklar, wie die einzelvertraglichen „Sondernutzungsregelungen" getroffen wurden. Wurde dies in Form von Miet-/Pachtverträgen getan und wurde lediglich die Miete/Pacht auf null festgesetzt, dann kann der neu eingetretene Wohnungseigentümer diesen Vertrag nicht alleine ändern und eine Mieterhöhung durchsetzen; dies muss durch den Vermieter des Fahrradkellers erfolgen, der – je nach Vertragsgestaltung – aus der Gesamtheit der beteiligten Miteigentümer oder aus der WEG besteht. Daher wäre nochmals zu prüfen, ob die beabsichtigte Mieterhöhung überhaupt dem Grunde nach möglich wäre.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zu 1)
Heranzuziehen wäre – sofern vorhanden – eine ortsübliche Vergleichsmiete für Kellerräume bzw. Gartenland. Diese dürfte sich im Mietspiegel (sofern vorhanden) finden; die Höhe der Gartenpacht kann auch mithilfe einschlägiger Immobilienportale geschätzt werden. Ansonsten steht die Miethöhe zur freien Disposition der Vertragsparteien.

Zu 2)
Eine Rückbauverpflichtung bzgl. des Gartens ist nicht erkennbar. Zum einen dürfte sich eine solche nicht aus dem geschlossenen Pachtvertrag ergeben. Zum anderen wurde die Nutzung/Gestaltung durch die anderen WEG-Mitglieder bislang nicht beanstandet und damit wohl konkludent genehmigt.

Zu 3)
Sollten Sie den Raum aufgeben, den Mietvertrag also kündigen, dann wäre der Raum zum Ende der Kündigungsfrist besenrein geräumt zu übergeben, § 546 BGB. Die Kündigungsfrist richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen entsprechend § 580a BGB.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2015 | 11:45

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Antwort. Für die Sondernutzung gibt es keinerlei Verträge. Auch die schuldrechtliche Vereinbarung legt lediglich fest, dass die bis dahin vorhandenen Eigentümer mit der Nutzung durch uns so einverstanden sind. Auf eine Mietzahlung wurde praktisch stillschweigend verzichtet. Daher gibt es auch keine Kündigungsfristen zu beachten. Da es sich aber bei der durch uns genutzten Fläche/Raum um Gemeinschaftseigentum handelt, hat hier nicht der neu eingetretene Eigentümer ein Recht auf Nutzung und kann -auch gegen den Willen der anderen Eigentümer- darauf bestehen?

Nochmals vielen dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2015 | 13:51


Hallo

und danke für die Ergänzungen. Rechtlich gesehen gibt es zwar eine schuldrechtliche „Überlassungsvereinbarung", allerdings ist diese – wie Sie mitteilen – mündlich erfolgt, so dass sich das Problem der Beweisbarkeit stellt.
Wie Sie zu Recht klarstellen, handelt es sich bei dem Garten und den Kellerraum mangels einer Zuweisung zum Sondereigentum um Gemeinschaftseigentum. Dieses steht aber in der Verwaltung der WohneigentümerGEMEINSCHAFT (§ 20 WEG), so dass für Abschluss und auch ÄNDERUNG eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Vertragsverhältnisses ein Beschluss der WEG insgesamt erforderlich ist (§§ 23 Abs. 1, 25 WEG); die Begehrlichkeit eines einzelnen WEG-Mitglieds ist dagegen unbeachtlich.

Daher müsste der neu eingetretene Eigentümer vor der nächsten WEG-Versammlung den Antrag zur Tagesordnung stellen, für die Nutzung von Keller und Garten eine bezifferte Miete/Pacht zu verlangen. Ferner müsste die WEG-Versammlung diesem Antrag mit einfacher Mehrheit (der WEG-Mitglieder, NICHT der Wohneinheiten) zustimmen. Tut dies die WEG-Versammlung nicht, kommt kein entsprechender Beschluss zustande, und alles bleibt beim Status quo.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.01.2015 | 14:06

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