Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Leider ist unklar, wie die einzelvertraglichen „Sondernutzungsregelungen" getroffen wurden. Wurde dies in Form von Miet-/Pachtverträgen getan und wurde lediglich die Miete/Pacht auf null festgesetzt, dann kann der neu eingetretene Wohnungseigentümer diesen Vertrag nicht alleine ändern und eine Mieterhöhung durchsetzen; dies muss durch den Vermieter des Fahrradkellers erfolgen, der – je nach Vertragsgestaltung – aus der Gesamtheit der beteiligten Miteigentümer oder aus der WEG besteht. Daher wäre nochmals zu prüfen, ob die beabsichtigte Mieterhöhung überhaupt dem Grunde nach möglich wäre.
Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen gerne wie folgt:
Zu 1)
Heranzuziehen wäre – sofern vorhanden – eine ortsübliche Vergleichsmiete für Kellerräume bzw. Gartenland. Diese dürfte sich im Mietspiegel (sofern vorhanden) finden; die Höhe der Gartenpacht kann auch mithilfe einschlägiger Immobilienportale geschätzt werden. Ansonsten steht die Miethöhe zur freien Disposition der Vertragsparteien.
Zu 2)
Eine Rückbauverpflichtung bzgl. des Gartens ist nicht erkennbar. Zum einen dürfte sich eine solche nicht aus dem geschlossenen Pachtvertrag ergeben. Zum anderen wurde die Nutzung/Gestaltung durch die anderen WEG-Mitglieder bislang nicht beanstandet und damit wohl konkludent genehmigt.
Zu 3)
Sollten Sie den Raum aufgeben, den Mietvertrag also kündigen, dann wäre der Raum zum Ende der Kündigungsfrist besenrein geräumt zu übergeben, § 546 BGB
. Die Kündigungsfrist richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen entsprechend § 580a BGB
.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 28.01.2015 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Antwort. Für die Sondernutzung gibt es keinerlei Verträge. Auch die schuldrechtliche Vereinbarung legt lediglich fest, dass die bis dahin vorhandenen Eigentümer mit der Nutzung durch uns so einverstanden sind. Auf eine Mietzahlung wurde praktisch stillschweigend verzichtet. Daher gibt es auch keine Kündigungsfristen zu beachten. Da es sich aber bei der durch uns genutzten Fläche/Raum um Gemeinschaftseigentum handelt, hat hier nicht der neu eingetretene Eigentümer ein Recht auf Nutzung und kann -auch gegen den Willen der anderen Eigentümer- darauf bestehen?
Nochmals vielen dank.
Hallo
und danke für die Ergänzungen. Rechtlich gesehen gibt es zwar eine schuldrechtliche „Überlassungsvereinbarung", allerdings ist diese – wie Sie mitteilen – mündlich erfolgt, so dass sich das Problem der Beweisbarkeit stellt.
Wie Sie zu Recht klarstellen, handelt es sich bei dem Garten und den Kellerraum mangels einer Zuweisung zum Sondereigentum um Gemeinschaftseigentum. Dieses steht aber in der Verwaltung der WohneigentümerGEMEINSCHAFT (§ 20 WEG
), so dass für Abschluss und auch ÄNDERUNG eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Vertragsverhältnisses ein Beschluss der WEG insgesamt erforderlich ist (§§ 23 Abs. 1, 25 WEG
); die Begehrlichkeit eines einzelnen WEG-Mitglieds ist dagegen unbeachtlich.
Daher müsste der neu eingetretene Eigentümer vor der nächsten WEG-Versammlung den Antrag zur Tagesordnung stellen, für die Nutzung von Keller und Garten eine bezifferte Miete/Pacht zu verlangen. Ferner müsste die WEG-Versammlung diesem Antrag mit einfacher Mehrheit (der WEG-Mitglieder, NICHT der Wohneinheiten) zustimmen. Tut dies die WEG-Versammlung nicht, kommt kein entsprechender Beschluss zustande, und alles bleibt beim Status quo.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henning
Rechtsanwalt