Notarvertrag Hausverkauf

Sehr geehrte damen und Herren,

meine Mutter und ich wollen unser Haus an unseren Nachbarn verkaufen. Der Vertrag erreichte uns etwas spät. der Verkauf wird über die Volksbank abgewickelt.

Könnten uns durch diesen Vertrag Nachteile erwachsen? Wenn ja welche?


Kaufvertrag:

§1 - Vertragsgegenstand, Verkauf
Frau XXX (welche verwitwet ist) und deren Sohn XXX (welcher nicht verheiratet ist),
-nachfolgend "Verkäufer" genannt¬verkaufen an
Herrn XXX , welcher nach seinen Angaben verheiratet ist, nicht im Güterstand der Gütergemeinschaft lebt und allein erwirbt,
-nachfolgend "Käufer" genannt-
das im Grundbuch von XXX Heft 453 K Bestandsverzeichnis Nr. 1 gebuchte Grundstück der Gemarkung XXX

Flst. 682 Brückenstraße 18
Gebäude- und Freifläche 05 a 79 qm
-nachfolgend "Grundstück oder Vertragsgegenstand" genannt-.
Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten sind alle Rechte und Bestandteile sowie das Zubehör im gesetzlichen Umfang, soweit es im Eigentum der Verkäufer steht, insbesondere die Einbauküche. Auf weiteres Einzelverzeichnis wird verzichtet.


Der Kaufpreis ist in voller Höhe zahlungsfällig am
1. April 2008.
und zahlbar Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Oder alternativ
***jedoch nicht vor Kenntnis des Käufers vom Vorliegen der folgenden
Voraussetzungen: f
a) Eintragung der Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch, wobei
dieser Vormerkung nur eventuell in diesem Kaufvertrag erwähnte Belastungen und weitere Rechte, welche mit Zustimmung des Käufers bestellt wurden, im Range vorgehen dürfen;
b) Verzicht der zuständigen Gemeinde auf das Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch, siehe § 8.
Von weiteren Wirksamkeits- oder Vollzugsvoraussetzungen hängt die Fälligkeit des Kaufpreises nicht ab. Vom Vorliegen derZahiungsvoraussetzungen werden sich die Vertragsparteien selbst unterrichten.
Bis zur Fälligkeit ist der Kaufpreis unverzinslich. Im Fall des Zahlungsverzugs ist der Kaufpreis mit 8 % jährlich für die Dauer des Verzugs zu verzinsen, unbeschadet weitergehender Rechte der Verkäufer, welche sich aus dem Zahlungsverzug ergeben können.
Auf Sicherheitsleistung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung verzichten die Verkäufer.

§ 3 - Besitzübergabe
Die Besitzübergabe erfolgt am 1. April 2008 Zug um Zug gegen vollständige Kaufpreiszahlung. Mit der Besitzübergabe gehen Nutzungen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.
Die Verkäufer dürfen den Vertragsgegenstand noch bis zum 01. Oktober 2008 mietfrei bewohnen.
Ein Miet- oder Pachtverhältnis mit Dritten besteht nicht.

§ 4 - Steuerübergang
Der Käufer trägt die wiederkehrenden Steuern und Umlagen für den Vertragsgegen¬stand ab dem auf die Besitzübergabe folgenden oder mir ihr zusammenfallenden Monatsersten, also voraussichtlich ab 01. April 2008. Dasselbe gilt für eventuelle Versicherungspflichten. Auf die Bestimmungen des Versicherungsvertragsgesetzes (§§ 69 , 70 VVG ) wurde hingewiesen.

§ 5 - Erschließungsbeiträge
Nach der Zusicherung der Verkäufer sind sämtliche bisher angeforderten Erschlies-sungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch sowie Beiträge nach dem Kommunalab-gabengesetz und der darauf beruhenden Gemeindesatzungen bezahlt. Rückstände sind nicht vorhanden.
Für nach Vertragsabschluß zur Veranlagung kommende Beiträge dieser Art haften die Verkäufer dann und insoweit, als die sie begründenden Maßnahmen vor Ver¬tragsabschluß durchgeführt wurden und durch die Erhebungstelle abrechnungsfähig sind. Im übrigen haftet für künftig zur Anforderung kommende Beiträge der ge¬nannten Art der Käufer ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Ausführung der sie begründenden Maßnahmen. Soweit zugunsten der Verkäufer aus nicht abge¬rechneten Vorausleistungen Erstattungsansprüche bestehen, werden solche an den Käufer abgetreten, soweit dieser wegen solcher in Anspruch genommen wird; die Abtretung wird angenommen. Auf die gesetzliche Haftung des Eigentümers für öffentliche Lasten wurde hingewiesen.

§ 6 - Mängelrechte des Käufers
a) wegen Rechtsmängeln:
Die Rechte des Käufers wegen Rechtsmängeln richten sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit nachstehend nichts anderes bestimmt ist. Die Verkäufer haften für die Freiheit des Vertrags¬gegenstandes von einer Wohnungsbindung, von Rückständen an Steuern und öffentlichen Abgaben sowie von nicht übernommenen Grundbuchlasten.
Die Verkäufer bewilligen und beantragen die Löschung der in Heft 453 K Abt. II Nr. 1 a) auf dem Miteigentumsanteil der xxxx eingetragenen Auflassungsvormerkung auf ihre Kosten. Die Berechtigte XXX geborene XXX ist am 12. Juli 1998 verstorben und von ihrem am 6. August 2002 nachverstorbenen Ehemann XXX (dem weiteren Berechtigten) allein beerbt worden. Alleinerbe des XXX wurde dessen XXX (der Erschienene Ziffer 2). Auf die entsprechenden Erbnachweise in den Grundakten zu Heft 453 K bzw. die Nachlassakten des Notariats Meckenbeuren wird insoweit verwiesen.

Im übrigen ist der Vertragsgegenstand nach der Versicherung der Verkäufer in Abt. II und III des Grundbuchs nicht weiter belastet.
Die heutige Beurkundung erfolgt aufgrund einer unbeglaubigten Grundbuch¬abschrift vom 10. Dezember 2007. Nach Hinweis auf § 21 Beurkundungs¬gesetz verlangen die Vertragsparteien die sofortige Beurkundung auf dieser Grundlage.
Mit Zustimmung oder auf Veranlassung des Käufers zur Eintragung kommende Belastungen sind von den Verkäufern nicht zu beseitigen. Außerhalb des Grundbuchs bestehende Belastungen oder Beschränkungen (z.B. Baulasten, altrechtliche Dienstbarkeiten) sind nicht bekannt. Auf das Baulastenverzeichnis ist hingewiesen.
Die Zufahrt ist nach Angaben der Vertragsparteien gesichert.
b) wegen Sachmängeln
Rechte des Käufers wegen Sachmängeln sind, abweichend von der gesetz¬lichen Regelung und soweit zulässig, ausgeschlossen.
Lage, Zustand und Umfang des Vertragsgegenstandes (es handelt sich um ein ca. -Jahre altes Zweifamilienhaus) sind dem Käufer bekannt, der Vertragsgegenstand wird im heutigen Zustand verkauft. Die Verkäufer sind verpflichtet, den Vertragsgegenstand bis zur Übergabe in wenigstens diesem Zustand zu erhalten und auftretende Mängel oder Schäden unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen. Die Verkäufer übernehmen keine Beschaffen-heits- oder Haltbarkeitsgarantie, auch nicht bezüglich Boden- oder Gebäude¬verunreinigungen aller Art (sog. "Altlasten" im herkömmlichen Sinne). Eine besondere Beschaffenheit wird nicht vereinbart, insbesondere weder die angegebene Grundstücksgröße noch eine bestimmte Wohn- oder Nutzfläche.
Der Notar hat die Rechtsfolgen und die Grenzen eines Ausschlusses der Sachmängelrechte des Käufers ausführlich erörtert; dem Käufer ist bekannt, dass er sich bei Auftreten eines Mangels nicht an die Verkäufer halten kann und den Mangel ggf. auf eigene Kosten beseitigen muss, es sei denn, die Verkäufer haben den Mangel arglistig verschwiegen oder gegen seine Erhaltungsverpflichtung verstoßen. Die Verkäufer haften weiter stets wegen vorsätzlich verursachter Schäden.

§ 7 - Genehmigungen
Behördliche Genehmigungen sind zu diesem Vertrag nach Ansicht der Beteiligten nicht erforderlich.

§ 8 - Vorkaufsrechte
Die Erschienenen wurden auf die Vorkaufsrechte der Gemeinde Meckenbeuren nach
den §§ 24 ff. Baugesetzbuch in neuester Fassung hingewiesen. Die Verkäufer
beantragen eine Bescheinigung über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung der
Vorkaufsrechte. . ..
Für den Fall der Ausübung verzichtet der Käufer auf Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer. Dieser trägt jedoch entstandene Vertrags- und Grundbuch¬kosten. Außerdem treten die Verkäufer für diesen Fall ihren Kaufpreisanspruch gegen die Gemeinde in Höhe des im Zeitpunkt der Ausübung bereits bezahlten Kauf¬preises an den Käufer ab.
Sollte das Vorkaufsrecht für eine Teilfläche des Grundstücks ausgeübt werden, ändert sich der in § 1 vereinbarte Kaufpreis nicht. Für diesen Fall treten die Verkäufer ihren Kaufpreisanspruch gegen die Gemeinde an den Käufer ab.
Nach Hinweis auf die Kostenfolge wird der Notar mit der Einholung der Verzichtser¬klärung beauftragt.

9 - Vormerkung/Auflassung
Die Verkäufer bewilligen die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des Grund¬stücks und zu Gunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentums¬übertragung.
Aus Kostengründen stellt der Käufer zu nächst keinen Eintragungsantrag. Dem Käufer ist bekanntgegeben, dass er damit auf einen grundbuchmäßigen Schutz für den Fall einer Weiterverfügung der Verkäufer oder einer Drittbelastung verzichtet.
Oder alternativ
Die Verkäufer bewilligen, der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des Grundstücks und zu Gunsten des Käufers zur Sicherung seines An¬spruchs auf Eigentumsübertragung.
Die Auflassung erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Die Verkäufer sind verpflichtet, die erfolgte Zahlung dem beurkundenden Notar unverzüglich schriftlich zu bestätigen.
Der Notar hat auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, die Gefahr der ungesicherten Vorleistung einer Partei und die Unwirksamkeit von nicht beurkundeten Nebenabreden und die Folgen hieraus für den ganzen Vertrag hingewiesen.

§ 10 - Kaufpreisfinanzierung
Soweit die Finanzierung des Kaufpreises mit Fremdmitteln erfolgt, treffen die Parteien folgende Vereinbarungen:
1. Die Verkäufer verpflichten sich, zu Gunsten der Kreditgeber des Käufers die zur Sicherstellung der Fremdmittel am Grundstück erforderlichen Erklärungen abzugeben. Hierbei übernehmen die Verkäufer jedoch keine persönliche Haftung. Zur Bestellung der Grundpfandrechte werden in diesem Kaufvertrag Vollmachten erteilt.
2. Der Käufer tritt seine Auszahlungsansprüche gegenüber dem jeweiligen Kreditgeber im Rahmen der Kaufpreisfälligkeit erfüllungshalber an die Verkäufer ab, jedoch nur bis zur Höhe des Kaufpreises. Die Parteien weisen den jeweiligen Kreditgeber unwiderruflich an, die Auszahlung an die Verkäufer entsprechend diesen Bestimmungen vorzunehmen. Der Käufer wird seinem Kreditgeber die Abtretung der Auszahlungsansprüche anzeigen.
3. Bei der Bestellung der Grundpfandrechte ist die Sicherungsabrede zwischen Eigentümer und Gläubiger dahin einzuschränken, daß der Gläubiger die Grundpfandrechte bis zum Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Käufer nur insoweit als Sicherheit verwerten und/oder behalten darf, als der Gläubiger tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung für die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.
Oder alternativ, wenn im Termin Grundschuldbestellunqsformulare schon da
In getrennter Urkunde wird heute für Zwecke der Kaufpreisfinanzierung eine Grund¬schuld über€ ??? für die ??-Bank bestellt. Hierbei übernehmen die Verkäufer keine persönliche Haftung. Der Käufer tritt seine Auszahlungsansprüche gegenüber dem jeweiligen Kreditgeber im Rahmen der Kaufpreisfälligkeit erfüllungshalber an die Verkäufer ab, jedoch nur bis zur Höhe des Kaufpreises. Die Parteien weisen den jeweiligen Kreditgeber unwiderruflich an, die Auszahlung an die Verkäufer ent¬sprechend diesen Bestimmungen vorzunehmen. Der Käufer wird seinem Kreditgeber die Abtretung der Auszahlungsansprüche anzeigen. Die Sicherungsabrede zwischen Eigentümer und Gläubiger ist dahin eingeschränkt, daß der Gläubiger die Grund¬schuld bis zum Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Käufer nur insoweit als Sicherheit verwerten und/oder behalten darf, als der Gläubiger tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung für die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.

§ 11 -Vollmacht
Sämtliche Beteiligten erteilen für sich und ihre Rechtsnachfolger den Justizan¬gestellten beim Notariat Friedrichshafen
XXX
-je einzeln
die übertragbare und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite, aussen-rechtlich unbeschränkte und von der Wirksamkeit des Vertrags unabhängige Vollmacht, hinsichtlich des Grundstücks und dieses belastender Rechte oder dieses betreffender Rechtsverhältnisse Willenserklärungen und Verfahrenshandlungen beliebigen Inhalts abzugeben und entgegenzunehmen. Die Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Genehmigungen.
Diese Vollmacht gilt auch zur Bestellung von Grundpfandrechten am Grundstück in beliebiger Höhe mit Zinsen und sonstigen Nebenleistungen in beliebiger Höhe sowie Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO (beim Käufer auch in persön¬licher Hinsicht). Die Bevollmächtigten sind auch ermächtigt, alle zur Eintragung dieser G rund Pfandrechte an der beantragten Rangstelle erforderlichen Erklärungen abzugeben.
Von dieser Vollmacht kann nur Gebrauch gemacht werden, wenn die Rechtshand¬lung beim Notariat Friedrichshafen beurkundet oder beglaubigt wird. Die Vollmacht erlischt nach Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Eine Verpflich¬tung der Bevollmächtigten zum Tätigwerden besteht nicht. Diese haften nur für Vorsatz.

§12 -Kosten/Steuern
Die Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten der Lastenfreistellung des Vertragsgegenstandes tragen jedoch die Verkäufer.
Die gesamtschuldnerische Haftung für Kosten und Steuern und das Erfordernis der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Eigentumsumschreibung ist bekannt, ebenso die Haftung für öffentliche Lasten. Die ertrags- und einkommens¬steuerliche Seite dieses Rechtsgeschäfts haben die Vertragsparteien (insbesondere die Verkäufer im Hinblick auf die Versteuerung eines eventuellen Spekulations- bzw. Veräußerungsgewinns etc.) vorab selbst prüfen lassen. Der Notar hat keine steuer¬liche Beratung erteilt.

Eingrenzung vom Fragesteller

12. Februar 2008 | 16:57

Sehr geehrter Fragesteller,

eine vollständige Vertragsprüfung ist nicht für diese Online- Plattform geeignet.
Gerne überprüfen wir Ihnen diesen Kaufvertrag vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Bedeutung und des Haftungsrisikos zu einer angemessenen Vergütung außerhalb dieser Online- Anfrage.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt