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Fliesenschaden bei Wohnungsübergabe entdeckt. Wer haftet, Käufer oder Verkäufer?

08.11.2018 13:00 |
Preis: 35,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Hallo,
im September wurde ein Kaufvertrag für eine Gebrauchtimmobilie geschlossen.
Bereits im Oktober hat die Verkäuferin per Email geschrieben das die Mieterin beim Ausräumen einen Fliesenschaden im Bad festgestellt hat. Dieser Fliesenschaden war zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht da, bzw. nicht sichtbar. Bei der Übergabe wurde dieser Fliesenschaden vom Käufer und Verkäufer angesehen. Im Übergabeprotokoll ist festgehalten worden das dieser Fliesenschaden noch geklärt werden muss. Nachträglich und in Absprache mit der Maklerin, weigert sich die Verkäuferin diesen Schaden anzuerkennen und meint das es gekauft wäre wie besichtigt. Daraufhin habe ich ihr geschrieben das ich es anders sehe und um Ausbesserung bitte. Wurde abgelehnt. Nun denke ich darüber nach wie ich weiter vorgehen könnte um diesen Fliesenschaden ausgebessert zu bekommen. Bin ich denn überhaupt im Recht? Vielen Dank im Voraus und Grüße.
HY

Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne beantworte ich diese folgendermaßen:

1.
Vorab ist festzuhalten, dass ich den Vertrag nicht kenne, den Sie abgeschlossen haben. Aus diesem Grund kann ich nur das voraussetzen, was nach Ihren Angaben zu unterstellen ist, nämlich dass Sie einen vollständigen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vereinbart haben, was durchaus vertraglich üblich und auch wirksam ist.

2.
Eine solche Klausel unterstellt, müsste der Verkäufer für die Kosten einer Schadensbeseitigung nur dann aufkommen, wenn er bzw. sein Mieter diesen ab der Wohnungsbesichtigung bewusst verursacht, die Fliesen also absichtlich beschädigt hätte, oder aber dann, wenn der Schaden bereits vorhanden war und absichtlich verschwiegen wurde.

Beides wird leider nicht gegeben, bzw. nicht nachweisbar sein: Es ist ja bereits nicht bekannt, ob der Schaden schon vorhanden oder nur "verdeckt" war. Damit ist auch nicht gesichert, wann der Schaden entstanden ist.

Zudem ist nicht erkennbar, dass es etwa möglich sein könnte, den Zeitpunkt des Schadenseintritts nachzuweisen.
Auch eine mögliche absichtliche Schädigung wird sich im Regelfall nicht nachweisen lassen.

3.
Zusammenfassend muss ich daher leider feststellen, dass Sie als neuer Eigentümer das Risiko des Schadens trifft - voraussetzend, dass der Gewährleistungsausschluss wirksam erfolgt ist - und Sie daher selbst für die Kosten der Beseitigung aufkommen müssen.

Ich bedauere, keine positiveren Nachrichten für Sie zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2018 | 12:33

Sehr geehrte Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Zu 1) Es handelt sich um einen Immobilienkaufvertrag. Erwerb einer gebrauchten Immobilie.
Gewährleistungsausschluß ist allgemein üblich und auch in meinem Vertrag festgehalten.

Zu 2) Verstehe ich es richtig, das mir als Käufer die Beweispflicht obliegt ob dieser Fliesenschaden bereits bestanden hatte oder erst nach Besichtigung eingetreten ist und verschwiegen wurde?

Vielen Dank für die nochmalige Erläuterung.

Mit freundlichen Grüßen.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2018 | 14:28

Sehr geehrter Mandant,

ja, genauso ist es. Zusätzlich zu der Beweispflicht für den Eintrittszeitpunkt des Schadens, müssen Sie außerdem nachweisen können, dass der Schaden - sofern er bereits beim Vertragsschluss vorlag - bewusst verschwiegen wurde. Falls nein, gilt hier leider: "gekauft wie gesehen".

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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