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Notarkosten bei Änderungenswünschen im Beurkundungsverfahren zum Immobilienkauf

17.02.2016 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Im Rahmen eines von mir ("Käufer") beabsichtigten Immobilienkaufes wurden in vorvertraglichen Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer die wesentlichen Inhalte des beabsichtigten Kaufes schriftlich vereinbart, auch wurden wechselseitige Rücktrittsoptionen ("aus wesentlichen Gründen") vereinbart und vereinbart, dass der Verkäufer den Notar mit der Erstellung eines (notariellen) Kaufvertrages beauftragt. Verkäufer beauftragte dementsprechend den Notar und legte (in Absprache mit Käufer) den Notartermin fest, Notar schickte einen ersten Entwurf an Verkäufer und Käufer mit der Bitte um Durchsicht und Rückäußerung, ob Änderungswünsche bestehen. Käufer bemängelt (gegenüber Notar und Verkäufer), dass wesentliche Aspekte der vorvertraglichen Zusicherungen nicht im Vertragsentwurf enthalten sind und bat um diesbezügliche Änderungen und Zusendung (an Verkäufer und Käufer) eines entsprechend geänderten Vertragsentwurfes noch vor dem Notar(beurkundungs)termin, Notar und Verkäufer lehnten die Änderungswünsche in der Hauptsache ab, anschließende Verhandlungen des Käufers mit Verkäufer waren erfolglos, Verkäufer brach die Verkaufsverhandlung ab, Käufer informierte den Verkäufer, dass er mit Bezug auf die Rücktrittsoption nunmehr nicht mehr am Kauf interessiert sei, Verkäufer informierte Notar, dass Käufer vom Kauf zurückgetreten sei, Notar schickte an Käufer seine (gesamte) Gebührennote über Erstellung eines (notariellen) Kaufvertragsentwurfes, Käufer lehnte ab, er sei nicht Auftraggeber gewesen auch habe er lediglich um Einhaltung vorvertraglicher Zusicherungen gebeten, Notar erwiderte und hielt seine Kostennote gegen Käufer aufrecht mit der Begründung "die umfangreichen Änderungswünsche stellen einen (eigenständigen) Auftrag zur Erstellung eines Kaufvertrages dar" ,"ein Auftrag kann auch nach der ersten Kontaktaufnahme und nach Erstellung eines ersten Entwurfes erfolgen", "es bestehe eine gesamtschuldnerische Haftung von Käufer und Verkäufer und es sei dem Käufer anheimgestellt, etwaige Ersatzansprüche an Verkäufer zu stellen".
Meine Frage ist: Wie beurteilen Sie den Fall? Ist es richtig, dass allein Änderungswünsche des Käufers zu einem vom Verkäufer beauftragten Vertragsentwurf einen eigenständigen Auftrag an den Notar begründen mit der dann folgenden Pflicht, die (gesamten) Kosten gemäß KV 21302 für den Entwurf des notariellen Kaufvertrages zu übernehmen? Muß Käufer an den Notar zahlen oder kann Käufer die Notarforderung vollumfänglich abweisen (wenn ja, mit welcher Begründung)? Wie würden Sie dem Notar antworten?

Für eine kompetente und schnelle Rückantwort wäre ich dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne gebe ich Ihnen einige Informationen zu der von Ihnen eingebrachten Fragestellung an die Hand.

Im Grundsatz ist festzuhalten, dass der Notar recht hat. Die gesetzliche Regelung im Notarkostenrecht sieht vor, dass Käufer und Verkäufer die entstehenden Gebühren des Notars als Gesamtschuldner zu tragen haben. Das bedeutet, dass der Notar sich aussuchen kann, ob er die Kosten voll der einen oder der anderen Seite, oder aber gegebenenfalls auch jeweils hälftig in Rechnung stellt. Insgesamt kann er die gesamten Gebühren aber natürlich nur einmal einfordern und der jeweils zahlende Teil kann einen internen Ausgleich von der anderen Partei verlangen.

Von diesem Grundsatz kann abgewichen werden, wenn die Parteien etwas anderes vereinbaren. Dies war bei Ihnen ursprünglich der Fall, die Abrede war - für alle Beteiligten klar und deutlich -, dass der Verkäufer den Notar beauftragt und auch dessen Kosten übernimmt.
Sodann ist das Beurkundungsverfahren in der Anbahnungsphase "stecken geblieben", so dass das Notariat für die bis zu diesem Zeitpunkt anfallenden Tätigkeiten in der Tat eine so genannte Entwurfsgebühr geltend machen konnte.

Nicht erkennen kann ich, ob dies geschehen ist und Ihnen sodann lediglich die später zusätzlich anfallenden Gebühren in Rechnung gestellt worden sind, oder ob man Ihnen gegenüber nunmehr die gesamten Kosten geltend macht.

Richtig ist, dass Änderungswünsche zu einem bestehenden Vertragsentwurf einen völlig neuen Auftrag darstellen können. Ob dies der Fall ist, hängt aber letztlich vom Einzelfall ab. In Frage kommen wird dies dann, wenn viele Positionen zusätzlich in den Vertrag aufgenommen, andere dafür gestrichen oder umformuliert werden müssen und damit faktisch von einer vollkommen neuen Vertragsgrundlage auszugehen ist.

Ist dies tatsächlich der Fall, wären Sie Auftraggeber eines neuen Vertrages. In diesem Fall würde ich dem Notar gegenüber allerdings argumentieren, dass Sie um eine genaue Rechnungslegung dahingehend bitten, welche zusätzlichen Kosten hierfür entstanden sind und dass Sie lediglich diese, nicht jedoch die "ursprünglichen" Gebühren übernehmen möchten. Immerhin hatte bereits ein vertragliches "Gerüst" bestanden, dessen Kosten der Verkäufer übernehmen wollte. Hierauf sollten Sie den Notar nochmals hinweisen.

Handelte es sich lediglich um geringe Änderungen, die zudem noch von vorne herein so mündlich abgesprochen waren, können Sie versuchen, die Kosten insgesamt auf den Verkäufer abzuwälzen. Ich weise Sie allerdings darauf hin, dass insoweit ein hohes Beweisrisiko besteht. Sie müssen klar nachweisen können, dass Sie nicht mit einer Masse von plötzlichen Sonderwünschen, sondern bereits abgesprochenen Vertragsdetails an das Notariat herangetreten sind. Hierfür können Sie beispielsweise Zeugen benennen oder vielleicht Korrespondenz - auch etwa E-Mails - beifügen, aus denen diese Absprachen hervorgehen.

Ohne die Details Ihrer Angelegenheit zu kennen, gehe ich aber davon aus, dass eine Einigung nach Quoten das angemessenste und wahrscheinlichste Ergebnis einer Kostenteilung sein dürfte.

Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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