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Neuer Mietvertrag - Können wir die Heizkosten umlegen?

| 19.01.2010 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,
wir haben im Sept. 2008 ein Objekt erworben, zu dem ein Gebäude mit zwei Wohneinheiten, einer Werkstatt und Lager gehört.
Nach dem Besichtigen und Ausmessen der Wohnungen haben wir mit Beginn 01.10.2008 neue Mietverträge mit aktueller m²-Angabe und dementsprechend höherer neuer Miete gefertigt, die die Mieter auch unterschrieben haben.
Nach verschiedenen Modernisierungsarbeiten haben wir nun zum 01.01.2010 eine Mieterhöhung angekündigt.

Meine Frage dazu ist, ob wir mit Unterschrift unter die neuen Mietverträge nun auch die Sperrfristen und Kappungsgrenzen neu beginnen oder ob wir rückwirkend trotzdem die 3 Jahre beachten müssen wegen der 20 % Grenze?

Weiterhin weigern sich die Mieter, die Heizkosten zu bezahlen, da diese bisher nicht umgelegt wurden.

Der neue Mietvertrag weist jedoch den Bezug aud § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aus. Können wir die Heizkosten umlegen? Es sind leider keine Verbrauchszähler vorhanden.

Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich voranstellen, Sie haben insoweit ein Mietobjekt erworben mit den entsprechenden Mietparteien und den bestehenden Mietverträgen. Daraufhin haben Sie die Wohnungen neu vermessen und mit den Mietern einen neuen (geänderten) Mietvertrag auf der Grundlage des Ergebnisses Ihrer Vermessungen abgeschlossen.

Nunmehr haben Sie diverse Modernisierungsarbeiten vorgenommen und wollen diese auf die Mieter umgelegt wissen.

Nach diesem Sachverhalt, den ich voranstelle, stellt sich nach meiner Auffassung die Problematik mit dem Lauf der Mieterhöhung nach §§ 558 f BGB und der von Ihnen bezeichneten Kappungsgrenze nicht.

Hintergrund ist folgender: Den Mietern und Vermietern steht es gesetzlich frei gemäß § 557 BGB Mieterhöhungen während des Bestehens eines Mietverhältnis Änderungen, mithin Mieterhöhungen, des Vertragsverhältnisses zu vereinbaren. Insoweit ist die aufgrund der Vermessung vereinbarte Mieterhöhung freiwillig erfolgt und unproblematisch durch Parteivereinbarung zulässig.

Die nunmehr angestrebte Mieterhöhung, ich denke das verwechseln Sie, ist keine Mieterhöhung nach § 558 BGB, für die die Kappungsgrenzen (20% 3 Jahre) gelten gemäß § 558 Abs. 3 BGB, sondern eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB.

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) gelten die Kappungsgrenzen gemäß § 558 Abs. 1 S. 3 BGB „Erhöhungen nach den §§ 559 BGB bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.“ und gemäß § 558 Abs. 3 BGB „..., von Erhöhungen nach den §§ 559 BGB bis 560 BGB abgesehen, ...“ nicht, es entsteht quasi eine neue Kappungsgrenze in Höhe von 11 %.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie daher ungeachtet der Kappungsgrenze der üblichen Mieterhöhung (20 % in 3 Jahren) unter den Voraussetzungen des §§ 559 ff. BGB in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten vornehmen.

Sie können demnach die jährliche Miete um 11 von Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen oder sofern mehrere Wohnungen betroffenen sind, sind die Kosten angemessen auf alle Wohnungen zu verteilen, wenn kein vertraglicher Ausschluss mit dem neuen Mietvertrag vereinbart worden ist.

Als Modernisierung gelten dabei bauliche Maßnahmen, die
• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Der Vermieter darf nach Modernisierung eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen.

Soweit die umlagefähigen Kosten vom Mieter, von einem Dritten für den Mieter oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören diese Kosten nicht zu den umlagefähigen aufgewendeten Kosten. Werden die Baukosten ganz oder teilweise durch zinsgünstige Mittel gedeckt, so muss der Vermieter den ihm zugute kommenden Zinsvorteil an den Mieter weitergeben, indem er den Mieterhöhungsbetrag entsprechend verringert.

Den Mieterhöhungsanspruch kann der Vermieter durch einseitige Erklärung mit den Vertrag ändernder Wirkung geltend machen. Die Erklärung bedarf keiner Zustimmung des Mieters. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und in verständlicher Form erläutert wird. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund einer Modernisierung darf nur für die Zukunft abgegeben werden. Sie bewirkt, dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten ist.

Die durch Modernisierung auf den Mieter voraussichtlich zukommende Mieterhöhung muss bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen für ihn kalkulierbar sein. Der Vermieter ist verpflichtet, vorher auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung hinzuweisen. Ist dieser Hinweis unterblieben oder weicht die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung des Vermieters um mehr als 10% nach oben ab, so verlängern sich die Fristen bis zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).

Dies gilt allerdings nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Wohnung verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Zu beachten ist darüber hinaus noch der Hinweis auf § 561, welches dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht gewährt.

Hinsichtlich den verweigerten Heizkosten ist eine konkrete Beantwortung aufgrund der Ungewissheit der vertraglichen Regelungen mitunter schwieriger.

Hier kommt es auf den konkreten Vertragsinhalt an. Sind die Heizungskosten vertraglich auf die Mieter umgelegt, mithin ein Umlageschlüssel vorhanden, können die Mieter die Zahlung nicht verweigern, da dann die Heizkosten als Nebenkosten vereinbart sind.

Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185)

Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt ein Verweis im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt. In der jetzigen Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung sind die Fernwärmekosten/Heizkosten enthalten, so dass die für die Umlagefähigkeit entscheidende vertragliche Vereinbarung bereits gegeben ist und damit auch die Mieter die Kosten zu tragen haben.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2010 | 15:28

Vielen Dank erst einmal für die schnelle Antwort.

Wir haben die Mieterhöhung zum 01.01.2010 nicht als Modernisierung nach § 559 ff BGB vor sondern wirklich nach § 558 - Mietspiegel.

Müssen wir 3 Jahre zurück gucken oder beginnt mit dem neuen Mietvertrag (10/2008) der Zeitraum neu?

Vielen Dank für die Bemühungen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2010 | 16:11

Ihre Nachfrage möchte ich nachfolgend beantworten:

Offensichtlich habe ich Ihre Sachverhaltsschilderung missverstanden, da Sie dort von einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung ausgingen.

Sofern Sie daher eine Mieterhöhung nach § 558 BGB beabsichtigen, stellt sich die Sachlage natürlich anders da.

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die so genannte Jahres-Sperrfrist.

Nach § 558 Abs. 1 BGB bedeutet das bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder nach Vertragsabschluss zusätzlich, dass der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsbegehren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen kann (Sperrfrist).

Eine erneute Mieterhöhung kann nach § 558 Abs. 1 BGB frühestens 15 Monaten nach der letzten Erhöhung wirksam werden.

Da Sie bereits mit der Vertragsänderung/Vertragsanpassung eine Mieterhöhung vorgenommen haben unter liegen Sie jedenfalls der Sperrfrist, mithin auch der gesetzlichen Kappungsrenze.

Maßgeblich für den Fristenlauf ist die letzte Erhöhung. Auf den Vertragsschluss kommt es nicht an, wenngleich nicht mit dem Vertrag eine Erhöhung stattgefunden hat.

Wenn daher durch Ihre Erhöhung zum 01.10.2008 die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % nicht aufgebraucht ist und auch in den Jahren zuvor keine Mieterhöhung war, sowie die 15 Monatsfrist abgelaufen ist, können Sie die Mieterhöhung nach § 558 BGB durchsetzen.

Denn Sinn der Vorschrift ist den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen zu schützen, gleichwohl berechtigt es den Vermieter unter Berücksichtigung dieser Schutzbestimmung 1 Jahr und 3 Jahr Sperrfrist, maximal 3 Mieterhöhungen in 3 Jahren vorzunehmen bis 20 % oder wenn 3 Jahre keine Mieterhöhung stattgefunden hat, mit einem mal auf 20 % festzusetzen.

Mieterhöhungen nach Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.

Ich hoffe das ich Ihnen mit meinen weiteren Ausführungen trotz des Sachverhaltsmissverständnisses weiterhelfen konnte.

Bewertung des Fragestellers 25.01.2010 | 14:11

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