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Nebenkostenpauschale/ -vorauszahlung


09.08.2007 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Ich bewohne seit Ende 1996 ein 90m²-Haus mit etwas Garten.
Eine Nebenkostenabrechnung gab es erstmalig für 2005, da lt. Vermieter der Betrag bisher „immer hingekommen ist“. Bei Überprüfung der Abrechnung ergaben sich mehrere rechnerische und sachliche Fehler, z.B. eine falsch berechnete Grundsteuer, die sich offensichtlich über die Jahre hingezogen haben. Auch die Abrechnung 2006 war teilweise falsch.

Die nachgeforderten NK-Abrechnungen für 1997 bis 2004 habe ich bisher nicht erhalten.

Mein Kompromissvorschlag war, auf die Abrechnungen 1997 bis 2004 zu verzichten, wenn der Vermieter Mängel am und im Haus, auch die, zu denen er rechtlich eigentlich nicht verpflichtet ist (z.B. abbrökelnder Putz an der Front), innerhalb von zwei Monaten auf seine Kosten beseitigt (der Vermieter ist selbst Bauunternehmer).
Uns liegt eigentlich mehr an einem intakten Haus als an einer aufwändigen Nachberechnung und möglichen Rückzahlung, die nach meinen überschlägigen Berechnungen fällig würde.
Diesem Kompromiss hat der Vermieter allerdings weder durch Wort oder Schrift noch durch Tat zugestimmt.

1. Für welche Jahre kann ich auf rechtlicher Basis NK-Abrechnungen nachfordern und u.U. zuviel gezahlte Beträge zurückverlangen?
2. Nach meinen Internet-Recherchen kann ich, wenn der MV nicht ausdrücklich NK-Vorauszahlungen vorsieht, den Betrag als Pauschale ansehen. Das würde bedeuten, daß ich die für 2005 (15. August 2006) und 2006 (März 2007)gezahlten Nebenkostenabrechnungen anfechten und zurückverlangen kann.

Über folgenden Link finden Sie den Auszug aus dem Mietvertrag, der die Betriebskosten behandelt: http://esser-idg.de/Frag-einen-Anwalt/Betriebskosten.jpg

3. Gibt es einen anderen Rat, das Problem zu lösen? Alle Gespräche haben bisher nur Lippenbekenntnisse erbracht.

Besten Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

in Ihrem Mietvertrag ist ausdrücklich geregelt, das Vorauszahlungen erhoben werden und dass diese jährlich abzurechnen sind. Deshalb gilt die normale gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter nach Ablauf von 12 Monaten keine Nachzahlungen erheben kann. Sie können jedoch rückwirkende Abrechnungen und evl. Rückzahlungen innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren verlangen.
Die Abrechnung für 2003 ist fällig bis Ende 2004 und verjährt somit Ende 2007. Sie können also alle Abrechnungen ab 2003 verlangen, wenn Sie es noch dieses Jahr (notfalls gerichtlich für 2003) geltend machen. Für frühere Zeiträume kann sich der Vermieter auf Verjährung berufen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2007 | 15:13

Guten Tag, Frau Plewe.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wie schätzen Sie die Tatsache ein, daß der im Mietvertrag extra dafür vorgesehene Bereich "Betriebskostenvorauszahlung" (l.u.)nicht ausgefüllt wurde, sondern im Bereich "Mietzusammenstellung monatlich" (r.o.) nur Betriebskosten ohne Hinweis auf Pauschale oder Vorauszahlung eingetragen wurden.

Auch die im weiteren aufgeführten "Vorauszahlungen" beziehen sich, wie der Ausdruck sagt, doch wohl nur auf den fehlenden Betrag in den Betriebskostenvorauszahlungen.
Die Überschrift des Abschnitts spricht ebenfalls nur von Betriebskosten.

Zudem sind neben der sehr unklaren Formulierung im Mietvertrag die jahrelang fehlenden Nebenkostenabrechnungen m.E. ein Indiz dafür, daß es sich um eine Pauschale handelt.

Vielleicht könnten Sie mir noch die Information geben, an welcher Stelle die Ausdrücklichkeit, daß es sich um Vorauszahlungen handelt, deutlich wird.

Ich bedanke mich für Ihren Rat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2007 | 15:43

Sehr geehrter Fragesteller,

rechts oben unter der Zusammenstellung wird erwähnt, dass über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen ist.
Sie können sich zwar auch auf den Standpunkt stellen, dass Unklarheiten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders (also des Vermieters) gehen, aber ich verstehe Ihre Angaben so, dass Sie für die beiden letzten Jahre bereits eine Nachzahlung aufgrund einer Abrechnung geleistet haben. Damit dürften Sie sowohl diese jeweiligen Abrechnungen akzeptiert haben als auch die Vorgehensweise, dies als Vorauszahlung zu betrachten, nicht als Pauschale.

Es ist auch die Frage, ob es Sie so viel weiter bringt, sich auf eine Pauschale zu berufen. Der Vermieter darf auch die Pauschale anheben, wenn die Kosten seither gestiegen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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