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Nebenkostenabrechnung / Heizfläche

12.10.2005 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir bewohnen seit 1.10.2002 eine Eigentumswohnung als Mieter. Der Vermieter hat für 2002, aber nicht für 2003 eine Nebenkosten-abrechnung vorgelegt. Lt. Mietvertrag darf nicht das Hausgeld umgelegt werden, sondern die Hausverwaltung muß eine bei Mietern übliche Nebenkostenabrechnung über Betriebskosten, Heizung, Warmwasser vornehmen. Es besteht Streit darüber, ob die nicht beheizbare Terrasse mit ca. 38 qm zur Hälfte = ca. 19 qm als Heizfläche und bei den Warmwasserkosten bei den Kosten mit herangezogen werden darf oder nicht. Aus unserer Sicht ist die Wohnfläche nicht gleich die Heizfläche. Welche gesetzlichen Bestimmungen bestehen dazu?

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage beantworte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:


Bei der Berechnung von Wohnfläche sind grundsätzlich zwei Verordnungen heranzuziehen:

Bis zum 31.12.2003 galt die II. Berechnungsverordnung (II. BV). Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden, wenn diese ausschließlich zu dem Wohnraum gehören.

Seit dem 01.01.2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV wird die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen angerechnet, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Nach beiden Verordnungen ist es daher rechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Balkonfläche zur Hälfte angerechnet wird, solange diese ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehört. Soweit eine Umlage der Nebenkosten laut Mietvertrag nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche zu erfolgen hat, wirkt sich diese Anrechnung auch auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten aus.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben.



Mit freundlichen Grüßen



Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2005 | 17:16

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Unsere Terrasse gehört ausschließlich zu unserer Mietsache, somit wird sie zur Hälfte bei der Wohnfläche angerechnet. Aber wie verhält es sich bei der Heizfläche? Zählt sie dazu oder nicht? Im Haufe-Ratgeber haben wir gelesen, daß nicht beheitzbare Flächen (wie unsere Terasse)bei den Heizkosten - auch nicht zur Hälfte bzw. zum Viertel angerechnet werden dürfen. Lt. Mietvertrag erfolgt die Abrechnung 30/70 nach Heizfläche, aber die Hezfläche wurde darin nicht definiert.
Wir bitten um Beantwortung einer Nachfrage. Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2005 | 21:08

Sehr geehrter Fragesteller,


zunächst bedanke ich mich für Ihre Nachfrage, da aus der ursprünglichen Nachfrage der Verteilungsmaßstab nicht hervorging.

Gemäß § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung erfolgt die verbrauchsunabhängige Umlage der Heizkosten entweder

1. nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum (Variante 1)

oder

2. nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum nur der beheizten Räume (Variante 2).


Bestehen keine mietvertraglichen Regelungen, so kann nach Variante 1 in einer Heizkostenabrechnung demnach auch die Balkonfläche eingerechnet werden. Zur Wohnfläche gehört nämlich - wie bereits erörtert - gemäß § 44 Abs. 2 II.BV bzw. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFl auch ein Balkon, der bis zur Hälfte mit angerechnet werden kann.

Wenn in Ihrem Mietvertrag eine Umlage nach Heizfläche erfolgt, so ergibt sich aus diesem Sprachgebrauch bereits, dass es sich dabei auch nur um eine solche Fläche handeln kann, die zumindest theoretisch beheizbar ist (Variante 2). Dies wird bezüglich Ihres Balkons nicht der Fall sein. Daher gehe ich davon aus, dass Ihr Balkon bei der Umlage der Heizkosten nicht anzurechnen ist.


Ich hoffe, Ihnen mit der Nachbeantwortung der Frage geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen



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