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Nebenkostenabrechnung : Erhöhung der Hausmeisterkosten


19.03.2007 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Hallo,
ich habe eine Frage zu meiner Nebenkostenabrechnung. Und zwar bin ich vor 3 Jahren in meine Wohnung eingezogen. Dort wurde mir gesagt das ich alle 12 Wochen ( Sind 12 Mietparteien) dran wäre die Mülltonen vom Grundstück an die Strasse zu stellen und auch vor meiner Haustür wischen müsste.
Die habe ich auch getan. Letztes Jahr habe ich gemerkt das immer jemand die Mülltonen schon für mich morgends an den Strassenrand gestellt hat. Ich dachte das wäre ein netter Nachbar. Ende des Jahres habe ich dann mitbekommen das dies immer der Angestellte des Vermieters ist bzw dieser Wohl auch 1-2 mal die Woche im Haus putzte.
Nun habe ich auf der Nebenkostenabrechnung gesehen das ich für "hausmeistertätigkeiten" nicht 30 Stunden anteilig für mich berechnet wurde ( wie die jahre zuvor). Sondern jetzt 120 Stunden weil der Vermieter ohne etwas zu sagen oder fragen das für mich (uns) erledigt hat.
Nun soll ich im Grunde 180 Euro für das letzte Jahr nachzahlen nur damit jemand für mich die Mülltonnen alle 12 Wochen raus bringt bzw vor meiner haustür putzt. Ist das OK so? Ich habe ja die Wohnung gemietet und da war die regelung das ich dafür zuständig sei und dementsprechned nicht in den NK auftauchen. Nun wurde das offensichtlich geändert ohne das ich das gesagt bekommen habe oder das irgendwie offiziel mitgeteilt wurde.

Wie soll ich mich verhalten? Im Mietvertrag ist das Thema des Putzen bzw des Mülls gar nicht geregelt.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen wie folgt:

Bei Veränderungen von Betriebskosten muss der Vermieter den sog. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (vgl. § 560 Abs. 5 BGB).
Bezogen auf die Tätigkeit eines Hausmeisters bedeutet das, dass dessen Kosten nur dann auf die Mieter umgelegt werden dürfen, wenn seine Beschäftigung auch sachlich gerchtfertigt ist (LG Köln, WuM 1992, 258). Dies gilt sowohl für die Frage, ob überhaupt ein Hausmeister beschäftigt werden darf als auch für die hier interessierende Frage, ob eine Kostenerhöhung gerechtfertigt ist.

Die Hausverwaltung ist daher dazu verpflichtet, Ihnen gegenüber einen sachlichen Grund dafür anzuführen, dass das Hinausstellen der Mülltonnen und das Putzen vor Ihrer Haustür nunmehr auch durch einen Hausmeister geleistet wird.

Sie sollten daher die Hausverwaltung anschreiben und diese um eine entsprechende Stellungnahme bitten. Sie haben auch das Recht, Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zu verlangen, bspw. den Hausmeistervertrag daraufhin zu überprüfen, ob der Hausmeister danach die genannten Arbeiten überhaupt schuldet.

Kann Ihnen kein sachlicher Grund genannt werden, der es rechtfertigt, dass die Tätigkeiten, deren Erfüllung eigtl. Ihnen obliegt, nunmehr von einem Hausmeister durchgeführt werden, wären Sie insoweit zur Zahlung der 180 € Mehrkosten nicht verpflichtet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick geben und stehe im Rahmen der Nachfrage und zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2007 | 17:37

Schönen guten Tag,

ich habe nun mit meinem Vermieter gesprochen. Er meint er hat das gemacht da einige im Haus wohl nicht den Müll rausgebracht hätten bzw vor ihrer Haustür nicht sauber gemacht hätten, wie er sich das gewünscht. Er hat zwar gesagt bei mir sei alles OK gewesen aber er hat das nun einfach so letztes Jahr entschieden ohne die Mieter darüber zu informieren. Des weiteren hat er mit dem "Hausmeister" keinen Hausmeistervertrag. Es ist wohl ein Angestellter von ihm der auch noch andere Dinge für den Vermieter tut aber es gibt keinen Vertrag darüber das er Hausmeistertätigkeiten zu leisten hätte. Dieser Angestellte ist wohl auch schon seit jahren beim vermieter angestellt. Ausserdem sind die berechneten Stunden die ich abgerechnet bekommen habe nicht nachprüfbar.
Ich habe einfach ein Problem damit auf einmal 200 Euro mehr in Rechnung gestellt zu bekommen für tätigkeiten über die ich vorher nicht informiert wurde und auch niemand nachvollziehen kann in wie weit diese "stunden" wirklich zur Reinigung des Hauses verwendet wurde.

Muss ich das jetzt bezahlen? Oder wie soll ich mich verhalten?

Vielen dank im Vorraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 17:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Von einer Zahlung der 200 € rate ich Ihnen unter diesen Umständen, jedenfalls im Moment, ab.

Zum einen ist schon fraglich, ob die Betriebskosten bzgl. Reinigung und Müll überhaupt wirksam in den Vertrag einbezogen worden sind, da eine explizite Regelung diesbzgl. anscheinend fehlt.
So ist es z.B. nicht ausreichend, in den Vertrag aufzunehmen, dass die „üblichen Nebenkosten“ umgelegt werden sollen. Ausreichend wäre andererseits eine Klausel, wonach "sämtliche Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV" zu tragen sind. Um diese Frage sicher beantworten zu können, müsste Ihr Mietvertrag dahingehend überprüft werden.

Des weiteren müsste auch eine künftige Erhöhung der Betriebskosten in Ihrem Vertrag vereinbart worden sein. Typische Klauseln lauten insofern bspw.:

"Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrages die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung die Grund und Berechnung erhält, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnfläche in Quadratmeter umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich mit der Miete im Voraus zu erfolgen.“

Das bedeutet zum einen, dass eine Erhöhung überhaupt nur für die Zukunft, dann auch als Vorauszahlung, nicht aber für die Vergangenheit, zulässig ist.
Zum anderen scheint mir keine ausreichend fundierte Erklärung des Vermieters vorzulegen, die Grund und Berechnung der Mehrstunden nachvollziehbar macht. Eine Vervierfachung von 30 auf 120 Hausmeisterstunden bedarf aber in jedem Fall einer exakten und überprüfbaren Berechnung. Die pauschale Behauptung, einzelne Mieter hätten nicht zur Zufriedenheit des Vermieters den Müll hinausgebracht oder geputzt, genügt diesen Anforderungen nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritzz
Rechtsanwalt

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