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Vermessung Grundstück/ Nebenkostenabrechnung Verstorbene

| 14.03.2013 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Meine Mutter hat ein Haus mit 5 Wohneinheiten, die vermietet sind. Meine Mutter wohnt ca. 180 km von diesem Haus entfernt. Oben im Dachgeschoss dieses vermieteten Hauses hat meine Mutter eine kleine Kammer, die zur Übernachtungszwecken - ca. 6 x /Jahr dient.

Im November 2011 ist eine Mieterin verstorben. Der Testamentsvollstrecker hat die Wohnung aufgelöst.

Frage1: Darf der Testamentsvollstrecker das Haus vermessen ohne Zustimmung der Eigentümerin? Darf er einen Grundriss erstellen, einschliesslich der errechneten Dachschrägen und Kniestock, als Beweis, dass die Kammer eine 2. Wohnung ist? Die Kammer ist nur zu Übernachtungszwecken - ein paar Mal im Jahr maximal. Der Testamentsvollstrecker ist Vermessungsingenieur.

Frage 2. Die verstorbene Mieterin hat nie Einwendungen erhoben wegen den Nebenkostenabrechnungen. Der Testamentsvollstrecker stellt nun aktuell die Nebenkostenabrechnungen in Frage. Bis zu welchem Zeitpunkt darf diese geltend gemacht werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Falls ich den Sachverhalt richtig verstande habe, ist Ihre Mutter Eigentümerin der Liegenschaft und der Testamentsvollstrecker löst lediglich die Wohnung der verstorbenen Mieterin auf, mit der Folge, dass der Testamentsvollstrecker nicht das gesamte Haus vermessen kann, sondern lediglich die Wohnung, welche von der Mieterin bewohnt wurde. Bezüglich der Kammer kann er keine Rechte herleiten.
2.Nach § 556 Abs.3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten nach deren Zugang zu erheben. D.h. z.B. für die Nebenkostenabrechnung 2010, welche dem Mieter im Jahr 2011 zugegangen ist, kann der Testamentsvollstrecker keine Einwendungen mehr geltend machen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 23.03.2013 | 20:35

Sehr geehrter Herr RA,

vielen Dank füer Ihre prompte Antwort - ich war eine Woche nun im Skiurlaub - daher die späte Nachfrage:

Die Frage 2 super beantwortet mit Gesetzestextpassage und Bsp ! Danke!

Könnten Sie bitte noch den Gesetzestext nachreichen aus der Frage 1: Woher leiten Sie ab, dass die Kammer keine Zweitwohnung ist? Der Anwalt des Testamentvollstreckers hat abgeleitet, dass die Kammer eine Zweitwohnung ist und daraus die Nebenkostenabrechung aus allen Jahren der Mietdauer nicht korrekt ist! Der Testamentvollstrecker hat bereits das komplette Haus (nicht nur die betreffende Wohnung) ausgemessen und macht dies geltend. Macht er sich hier straffbar, Gesetzestext?

Ich verstehe nicht, dass sich ein RA auf diese Eis begibt, obwohl doch laut Gesetz dies nicht haltbar ist.

DANKE

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.03.2013 | 23:38

Eine Strafbarkeit des Testamentvollstreckers kann ich nicht erkennen bzw. sind keine Anhaltspunkte vorhanden. Wenn sich der Testamentsvollstrecker unberechtigter Weise Zugang der Kammer verschafft hat, käme nur ein Hausfriedensbruch in Betracht. Was der Testamentsvollstrecker meint ist folgendes: Die Kammer stellt für ihn wohl Wohraum dar, der bei den Gesamtkosten für das Haus auch berücksichtigt werden sollte. Durch den höheren Wohnanteil vermindern sich natürlich entsprechend auch die Kosten für die Wohnung der verstorbenen Mieterin.
Wenn die Kammer zum Wohnen und Schlafen geeignet ist, also zb ein Fenster besitzt und nicht nur eine Abstellkammer ist, ist wohl von Wohnraum auszugehen, so dass bei der Verteilung der Betriebskosten die Fläche für die Kammer zu der Gesamtwohnfläche hinzuaddiert werden muss und die Betriebskosten entsprechend auf die jeweiligen Wohnungen verteilt werden müssen. Der Wohnungsbegriff ist zb in dem Meldegesetzt Ihres Bundeslandes definiert § 13 Abs. 6.

Bewertung des Fragestellers 01.04.2013 | 09:11

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