Nebenkosten - Verpflichtung des Vermieters zur Wirtschaftlichkeit

Question

Guten Tag nach dem mein Schiegervater verstorben ist habe ich nun für meine Schwiegermutter die schriftlichen Angelegenheiten übernommen.

nun ist die Nebenkostenabrechnung eingegangen und diese ist problematisch, nachdem ich mir die Gegebenheiten vor Ort einmal im Detail angesehen habe.

Der Mietvertrag ist über 40Jahre alt aus diesem Grund weis ich auch das prinzipiell gilt Verträge sind einzuhalten und der Vermieter ist verpflichtet den Zustand bei Vertragsschluss zu erhalten und nicht mehr.

Allerdings sind mir folgende Probleme aufgefallen:

1. Im Heizraum befindet sich eine Fensteröffnung - ohne FENSTER - im Winter erfolgt somit natürlich eine starke Abkühlung des Raums.

2. Die Warmwasserleitungen für Brauchwasser und Heizung sind hier in diesem Raum stellenweise nicht isoliert - somit kühlen diese im Winter schon so stark aus das die Heizung natürlich auf Hochtouren läuft.

3. Ist mir aufgefallen das eine Hauptleitung in der Wohnung direkt an einer Außen-Holzwand dünner als 10cm nicht-isoliert entlangführt - unterhalb eines kleinen Fensters mit 1 Scheibenverglasung.

4. Die Heizungsleitungen werden vom Vermieter nur 1mal mit Wasser befüllt vom Vermieter vor der Heizsaison ( was natürlich ein Problem ist wenn der 2. Mieter entlüftet ) somit befindet sich nicht ausreichend Wasser in den Leitungen.

5. Der Wasser Verbrauch wird von der Techem mit 30% zu 70% Verbrauchsabhängig berechnet aber es sind keine Wasserzähler vorhanden - es soll ein Verbrauch von ca. 100m3 p.a. erfolgen - wobei meine Schwiegermutter sich nach "alter Sitte" am Waschbecken wäscht und auch ansonsten kaum Wasser verbraucht - Als Vergleich ich Bade jeden Tag und wir haben 3 Geschirrspüler und tägliches Duschen etc. und kommen p.a. auf 160m3 !

Noch zu den Heizkosten umgerechnet würde meine Schwiegermutter ca. 500KW je QM/p.a. verbrauchen nur an Heizkosten.

beim Heizen führe ich die extremen Kosten auf folgendes zurück :

1. Weil das Wasser nicht nachgefüllt wird in den Heizleitungen
2. Der Fensteröffnung im Heizraum ohne Fenster und den freiliegenden Leitungen in diesem Raum
3. Auf die Hauptleitung die an der unter 10cm Holzwand un-isoliert ( Wand und Leitung - Vorlauf + Rücklauf ) entlangführen und dem kleinen Fenster darüber mit Einscheibenglas
4. Den Wasserverbrauch da wohl keine wirkliche Verbrauchserfassung erfolgt sondern nur auf QM umgelegt wird.

Natürlich kann man den Vermieter nun nicht verpflichten zu Dämmen etc.

Allerdings denke ich doch das er was die Verbrauchskosten betrifft zur Wirtschaftlichkeit gehalten ist !

Da ich ihn nun anschrieben möchte ich natürlich das beanstanden und Frage mich ob ich hier überhaupt einen rechtliche Handhabe besitze.

Es kann ja nicht sein das im Heizraum kein Fenster ist !?
Hier könnte ich dann die Heizanlage ja auch gleich im Freien platzieren !?

a.) kann ich ihn auffordern die Öffnung angemessen zu verschließen, wenn schon 50% der Rohre offen liegen !?

b.) kann ich ihn auffordern dafür zu sorgen das dass Wasser nachgefüllt wird bzw. das dies kontrolliert wird !?

c.) kann ich ihn auffordern die Hauptleitung an der dünnen Holzwand zu isolieren ?

d.) welche Möglichkeit hätte ich wegen dem Wasserverbrauch da er zu 70% auf Verbrauch abgerechnet wird aber ja keine Zähler vorhanden sind für die Wohnung.

Natürlich kann ich auffordern soviel ich will, natürlich stellt sich die Frage ob ich eine rechtliche Grundlage besitze diese Forderungen zu stellen !? ;-)

Danke

PS:
habe ich die Möglichkeit wenn sich rechtliche Grundlagen aufzeigen auch die aktuell Abrechnung anzugehen.

Rechtsanwalt Andreas Orth, LL.M. · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Die Wirtschaftlichkeit ist im Mietrecht selbstverständlich zu beachten.     Das steht so verbindlich auch im Gesetz in &#167; 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB etwa.     Die Bestimmung sagt allerdings nicht, was genau unter Wirtschaftlichkeit zu verstehen ist. Die Bedeutung, dass der Vermieter gut Wirtschaften und auf ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis achten muss, hat sich aus der Rechtsprechung ergeben und wurde dann in den 80er Jahren in das Gesetz übernommen.   Es bedeutet aber nicht, dass immer die günstigste Variante genommen werden muss.    Nehmen wir das offene Fenster im Keller als Beispiel. Ein Heizkeller muss ständig gelüftet werden, dass ergibt sich auch Bestimmungen nach dem Feuerstättengesetz, kurz gesagt der Schornsteinfeger muss darauf achten, dass Dämpfe aus dem Heizkeller abziehen können.   Jetzt ist ein völlig offenes Fenster natürlich sicher übertrieben.     Sie haben bei Streit konkret zu beweisen, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt worden ist, wenn es der Vermieter abstreitet. Das kann dann nur wieder mit teuren Gutachten bewiesen werden in einem entsprechenden Prozess, die der Mieter dann erstmal als Anspruchsteller bezahlen müsste.  Auf fehlende Isolierung können Sie natürlich auch mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot hinweisen. Manchmal ist eine vollständige Isolierung aber auch kontraproduktiv, denn so kühlt der Keller nicht komplett aus, was im Winter auch von Vorteil sein kann. 50 % fehlende Isolierung ist aber sicher ein Mangel.     Erhöhter Wasserverbrauch fällt im Verhältnis zu den Kosten der Erwärmung des Wassers nicht sehr ins Gewicht. Von Heizkosten, Stromkosten und Wasserkosten, sind die Wasserkosten absolut am niedrigsten. Fordern Sie ihn auf einen Wasserverbrauchs&lpar;zwischenzähler in der Wohnung ihrer Schwiegermutter zu setzen.     Selbstverständlich können Sie ihn immer in der Heizperiode auffordern Wasser nachzufüllen, wenn tatsächlich die Heizkörper nicht damit ausreichend gefüllt sind. Das ist keine große Sache an einer Heizanlage.   Mit dem Hinweis auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit können Sie den Vermieter in sämtlichen von ihnen genannten Punkten auffordern, entsprechend zu handeln, auch die dünne Holzverkleidung zu verbessern.    Den ausgewiesenen Wärmeverbrauch für die Warmwasseraufbereitung in der Abrechnung können Sie wegen der fehlenden Verbrauchserfassungszähler nach &#167; 12 der Heizkostenverordnung pauschal um 15 % kürzen.      Für bestimmte Gebäude wird gesetzlich der Verteilungsmaßstab 30:70 &lpar;30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchkosten&rpar; zwingend festgeschrieben.     Dies gilt wenn folgende drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen:    - das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 wird nicht erfüllt,  - das Objekt wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt und  - die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.    Fehlt es an diesen drei Voraussetzungen ist der Maßstab 50:50 oder 40:60 zulässig.    Sie sollten in Ihrem Schreiben den Vermieter auffordern Ihnen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur gewähren.   Dieses Recht hat ihre Schwiegermutter und bis zur Klärung der Monierungen kann Sie auch die Nachzahlung zurückhalten oder nur zum Teil bezahlen.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Nebenkosten - Verpflichtung des Vermieters zur Wirtschaftlichkeit

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Andreas Orth, LL.M.

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