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Nachzahlung Jahresabrechnung beim Wohnungskauf

| 10.11.2010 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Ich habe eine Frage zur Zuständigkeit von Nachzahlungen vom vergangenen Jahr. Ich habe gelesen, dass der neue Eigentümer die Nachzahlungen der Jahresabrechnung begleichen muss. Aber in meinem Kaufvertrag steht folgender Paragraph:

„Der Verkäufer tritt der Käuferin alle Rechte und Ansprüche, die ihm in Ansehung der Reparaturrücklage und der sonstigen aus den Bewirtschaftungskosten (Wohngeld) bedienten Konten zustehen, mit dem Stand, der sich zum Zeitpunkt des Besitzüberganges ergibt, ab. Die Käuferin nimmt die Abtretung an. Ein gesondertes Entgelt ist hierfür nicht zu entrichten.Im Verhältnis der Vertragsteile hat das laufende Wohngeld bis zum Besitzübergang der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt die Käuferin zu zahlen. Das Wohngeld – einschließlich Heizungs- und Warmwasserversorgung – beträgt derzeit monatlich rund 320,- €. Der Verkäufer versichert, dass er das Wohngeld laufend bezahlt hat und keine Rückstände bestehen.
Für die Abrechnung über das für das laufende Wirtschaftsjahr zu bezahlende Wohngeld ist der Tag des Besitzüberganges Stichtag.

Für den vorangegangenen Zeitraum hat Nachzahlungen der Verkäufer, für den folgenden Zeitraum hat sie die Käuferin zu erbringen.

Das gleiche gilt für Kostenerstattungen und Gutschriften. Sollte der Verwalter eine Abrechnung zum Stichtag nicht vornehmen, sind Nachzahlungen und Guthaben für das gesamte Rechnungsjahr zwischen Verkäufer und Käuferin im Verhältnis der jeweiligen Besitzzeit zu teilen"

Ändert dieser Paragraph etwas an der Zuständigkeit für die Nachzahlungen?

Hier sind noch einige Angaben zum Sachverhalt:
Im September 2010 hat die Eigentümerversammlung stattgefunden und der Haushaltplan vom vergangenen Jahr 2009 wurde beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war ich schon als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Daraufhin habe ich eine Rechnung von 2.000,00EUR erhalten.
Der Verkäufer hat sein Wohngeld immer bezahlt. Es werden jedoch Nachzahlung von 1.200,00EUR gefordert, da höhere Heizungskosten und Sonderausgaben im Jahr 2009 entstanden sind.
Der Verkäufer war Eigentümer der Wohnung von 01.03.2009 bis 01.02.2010. Er hat die Wohnung aus der Zwangsverwaltung ersteigert.
Der Vor-Eigentümer vor dem Verkäufer (01.01.2009 bis 28.02.2009) hat sein Wohngeld nicht bezahlt. Die Wohnung wurde zwangsverwaltet. Es werden Nachzahlungen inkl. Wohngeld von 800,00EUR gefordert.
Muss ich die 2000EUR zahlen, oder muss der Verkäufer die Rechnung begleichen, weil im Kaufvertrag steht: "Für den vorangegangenen Zeitraum hat Nachzahlungen der Verkäufer,...,zu erbringen"?

Vielen Dank
Stefanie

10.11.2010 | 19:43

Antwort

von


(20)
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10115 Berlin
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Sehr geehrter Ratsuchende /-er,

unter Berücksichtigung der Angaben und Ihres Einsatzes nehme ich zu Ihren Fragen gern wie folgt Stellung:

Ich entnehme Ihren Angaben, dass Sie ab dem 02.02.2010 Eigentümerin der betreffenden Wohnung geworden sind und auch der Besitzübergang zu diesem Zeitpunkt stattgefunden hat.

Weiter werden nun Nachzahlungen für den Zeitraum 2009 in Höhe von 1.200 EUR von der Eigentümerversammlung gefordert sowie weitere 800 EUR Wohngeld-Nachzahlungen für den Zeitraum 01.01.2009 bis 28.02.2009 oder ist das ein Schreibfehler? und müsste 01.01.2008 - 28.02.2009 heißen?

Grundsätzlich ist es richtig, dass der Käufer und damit neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Verkäufers (alter Eigentümer) eintritt, soweit keine entgegenstehenden vertraglichen Regelungen getroffen wurden.

Das ist, soweit ersichtlich hier geschehen.

Maßgeblich sind die Vertragsregelungen zu denen Sie vom Voreigentümer das Wohneigentum erworben haben. Vorbehaltlich der anderen Regelungen des Vertrages, die ich ohne Einsicht nicht in der Bewertung berücksichtigen kann, entnehme ich aus dem von Ihnen zitierten Vertragspunkten, dass der Voreigentümer für alle Kosten und Nachzahlungen aufkommt bis zum Stichtag (Tag des Besitzübergangs an Sie).

Das ergibt sich aus den von Ihnen zitierten Vertragsregelungen:

- "Der Verkäufer versichert, dass er das Wohngeld laufend bezahlt hat und keine Rückstände bestehen.
Für die Abrechnung über das für das laufende Wirtschaftsjahr zu bezahlende Wohngeld ist der Tag des Besitzüberganges Stichtag."

-"Für den vorangegangenen Zeitraum hat Nachzahlungen der Verkäufer, für den folgenden Zeitraum hat sie die Käuferin zu erbringen."


Somit haben Sie erst die Kosten für Wohngeld bzw. Nebenkosten bzgl. Ihres Wohneigentums zu zahlen, die AB dem Zeitpunkt des Besitzübergangs entstehen.

Da sich die Nachforderungen auf einen vergangen Zeitraum beziehen, in dem Sie noch nicht Besitzerin bzw. Eigentümerin waren, müssen Sie diese Kosten auch nicht tragen. Schon gar nicht die 800,- EUR, die sich auf einen Zeitraum des Vor-Vor-Eigentümers beziehen.

Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn explizit vertragliche Regelungen dazu getroffen wurden (außerhalb der von Ihnen zitierten Vertragsteile)

Nur wenn sich die Nachforderungen auch für den Zeitraum NACH Ihrer Besitznahme beziehen, müssten Sie den Betrag (1200,- EUR) durch die entsprechenden Monate teilen und anteilig nur für die Monate übernehmen, in denen Sie bereits Eigentümerin waren.

Das ergibt sich aus diesen Vertragsteilen:

-"Das gleiche gilt für Kostenerstattungen und Gutschriften. Sollte der Verwalter eine Abrechnung zum Stichtag nicht vornehmen, sind Nachzahlungen und Guthaben für das gesamte Rechnungsjahr zwischen Verkäufer und Käuferin im Verhältnis der jeweiligen Besitzzeit zu teilen"


Dass Sie in die Rechte und Ansprüche bzgl. Reparatur und Rücklagen des Verkäufers eintreten, hat mit den vergangen Forderungen für Nebenkosten und Wohngeld nichts zu tun.

Ich empfehle Ihnen, unter Hinweis auf die vertraglichen Regelungen, die Nachforderungen an den Verkäufer zu übersenden und gegebenenfalls anteilig für Ihre Besitzzeit die Kosten zu übernehmen. Gleichfalls geben Sie entsprechende Information auch der Eigentümerversammlung weiter, dass Sie entweder nicht der Adressat oder nicht der alleinige Adressat der Nachforderungen sind.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich gern noch auf folgendes hinweisen:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen.

Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.


Rechtsanwalt Marko Setzer

Bewertung des Fragestellers 10.11.2010 | 20:21

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