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NK-Abrechnung 2019 nicht erhalten, Abrechnung 2020 falsch: Nachzahlung zu leisten?

| 23.01.2022 13:02 |
Preis: 33,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:21

Am 28.12.2021 erhielt ich meine NK-Abrechnung für 2020.

Diese enthält die folgenden Fehler:
a) qm der Wohnfläche falsch (zu hoch): Die Hausverwaltung hat hier die ursprüngliche im Mietvertrag angegebene Wohnfläche angesetzt. Diese wurde jedoch durch ein nachträgliches Aufmaß nach unten korrigiert. Dies ist bei allen Mietern so geschehen, so dass ich davon ausgehe, dass auch die Gesamt-Quadratmeterzahl, die die Basis für den Verteilungsschlüssel bildet, falsch ist.

b) Die Höhe meiner Vorauszahlung ist zu niedrig angesetzt wurden: Ich habe mehr bezahlt, als in der Abrechnung ausgewiesen und abgezogen wird.

c) Falsche Zähler abgerechnet: Es wurden die falschen Wärme- und Wasserzähler abgerechnet.

Sind die vorgenannten Fehler inhaltlicher (Folge: Nachzahlung unter Vorbehalt mit der bitte um Korrektur) oder formeller Natur (Nachzahlung nichtig, da eine korrekte Abrechnung nicht mehr fristgerecht zugehen kann)?

Zudem sei erwähnt, dass mir für das Jahr 2019 KEINE Nebenkostenabrechnung zu ging, so dass ich seit dem 01.01.2021 keine Vorauszahlungen mehr leiste. Muss denn eine Nachzahlung für 2020 dann überhaupt geleistet werden, da 2019 noch nicht abgerechnet wurde und ich somit auch keine Vorauszahlung leisten muss?

Vielen Dank.

23.01.2022 | 13:46

Antwort

von


(123)
Große Straße 14
24855 Jübek
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen benannten Fehler sind alles materielle (inhaltliche) Fehler Damit führt dies leider nicht dazu, dass der Vermieter keine Möglichkeit der Nachbesserung mehr hat. Er kann somit noch die Fehler berichtigen und von Ihnen dann, soweit sich eine Nachzahlung ergibt, diese verlangen.

Ich würde jedoch den Vermieter bzw. die Hausverwaltung auf die Fehler in der Abrechnung hinweisen und diese auffordern eine neue berichtigte Betriebskostenabrechnung zu erstellen und Ihnen zuzusenden. setzen Sie hierzu eine Frist von zwei Wochen.

Bis zur vollständigen Klärung würde ich die Zahlung entweder vollständig verweigern oder nur in der höhe leisten, wie sie nach Ihren Berechnungen nach zu leisten wäre. Diese Zahlung würde ich dann aber unter Vorbehalt leisten.

Zu Ihrer weiteren Frage bzgl. der fehlenden Abrechnung für 2019 haben Sie gegen den Vermieter bzw. die Hausverwaltung einen Rückforderungsanspruch in Höhe der geleisteten Vorauszahlungen. Diese müssten Sie einfordern. Soweit Sie nunmehr für 2021 keine Vorauszahlungen geleistet haben, sollten Sie mit der Forderung der Hausverwaltung bzgl. der Vorauszahlungen für 2021 mit denen von 2019 die Aufrechnung erklären. Da Sie für 2021 die Vorauszahlungen hätten leisten müssen, wird quasi fiktiv angenommen, dass Sie diese nach erfolgter Aufrechnung mit 2019 gezahlt haben. Somit muss auch eine Abrechnung für 2021 erfolgen, in dem dann ein Guthaben zu erstatten oder eine Nahzahlung zu leisten ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Kolditz
(Rechtsanwalt)


Rechtsanwalt Stefan Kolditz

Rückfrage vom Fragesteller 23.01.2022 | 14:16

Sehr geehrter Herr Kolditz,

zunächst vielen Dank für Antwort.

Können Sie mir bitte kurz bestätigen, ob ich Ihre Ausführungen richtig verstehe und mich ggf. korrigieren:

a) Nachzahlung für 2020 ist rechtens, muss aber erst geleistet werden, wenn eine korrekte Abrechnung vorliegt.

b) Mein Recht auf Zurückhalten der NK-Kostenvorauszahlung, welches aus der für 2019 nicht zugegangen NK-Abechnung resultiert, ist durch die Abrechnung für 2020 erlöschen und daher muss ich für 2022 wieder Vorauszahlungen leisten. Es bleibt mir jetzt nur noch, auf die Abrechnung für 2021 zu warten und diese gegen die geleisteten Zahlungen aus dem Jahr 2019 zu verrechnen.

c) Wieso lässt sich diese Aufrechnung nicht schon für die geforderte Nachzahlung durchführen?

Vielen Dank nochmals vorab für Ihre Mühe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.01.2022 | 15:21

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfragen wie folgt:

zu a) Ja, das haben Sie richtig verstanden. Da ich nicht die Klagefreudigkeit Ihrer Hausverwaltung kenne, könnte es sein, dass diese bei einer nicht erfolgten Zahlung Sie verklagt. Dann wird das Gericht über die Forderung im Ganzen zu entscheiden haben. Soweit das Gericht der Hausverwaltung einen Teil der Forderung zuspricht, werden Ihnen auch die Kosten zum Teil (in Verhältnis Gewinn-Verlust) auferlegt werden. Daher würde ich Ihnen dazu raten den unstreitigen Teil der Nachzahlungsforderung unter Vorbehalt zu bezahlen.

zu b) und c) Sie haben im Jahr 2019 die monatlichen Vorauszahlungen geleistet. Über diese hätte die Verwaltung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 bis 3 BGB innerhalb eines Jahres abzurechnen. Dort heißt es:

Zitat:
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.


Da dies nicht geschehen ist, hätten Sie einen vollständigen Rückzahlungsanspruch der geleisteten Vorauszahlungen. Diese haben Sie bisher nicht zurückerhalten. Sie haben aber im Jahr 2021 keine Vorauszahlungen geleistet, so dass es einer Rückzahlung quasi gleich kommt. Daher müsste die Hausverwaltung Ihnen für 2021 eine Abrechnung übersenden, in der für Sie die monatlichen Vorauszahlungen dennoch vollständig berücksichtigt werden. Hierzu sollten Sie aber vorsorglich bzgl. Ihres Rückforderungsanspruch für 2019 mit dem Zahlungsanspruch der Hausverwaltung für 2021 die Aufrechnung schriftlich erklären. Daher haben Sie dann ab Januar 2022 wieder die vollen Vorauszahlungen zu leisten, da Sie ja nur für ein Jahr einen Rückforderungsanspruch haben.

Da sich Ihr Rückforderungsanspruch nur auf die Vorauszahlungen, aber nicht auf den tatsächlichen Verbrauch bezieht, müssen Sie eine für 2020 oder 2021 errechnete Nachzahlung leisten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen Ihre Nachfragen verständlich und nachvollziehbar beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Kolditz
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 25.01.2022 | 13:29

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