Kündigung einer Wohnung - Nachzahlung von Nebenkosten

Question

Hier nun ein Problem meiner Tochter...

Der Sachverhalt:

Meine Tochter (19 / 2. Ausb.-Jahr) ist mit ihrem Mann (21 / 2. Ausb.-Jahr) im März 2009 in eine Wohnung eingezogen. Der Vermieter wohnt zwar im gleichen Haus, ist aber wohl häufiger nicht da. Eine Dame aus dem Haus macht dann die "Verwaltung".

Seit März zahlen die beiden 350 EUR Miete pro Monat, die Kosten für Strom und Gas zahlen sie direkt an die Stadtwerke (140 EUR). Es existiert kein unterzeichneter Mietvertrag.

Nun möchten die beiden in eine andere, preisgünstigere Wohnung ziehen (380 EUR Warmmiete pro Monat) und haben mit dem bisherigen Vermieter gesprochen bezüglich der Kündigung.

Die Aussagen des Vermieters:

"Ich habe gesehen, dass ihr noch keine Nebenkosten bezahlt habt. Da ich für eine genaue Abrechnung keine Zeit habe, zahlen bei mir alle Mieter 35 % der Kaltmiete als Nebenkosten. Das heißt für euch, dass ihr monatlich 122 EUR nachzahlen müsst von März 09 an. Ihr habt doch davon gewusst." Die beiden sagen jedoch, dass ihnen dieser Umstand nicht bekannt war.

"Ich werde mir natürlich neue Mieter suchen. Aber ich sage euch gleich, das ist momentan nicht so einfach." - Ob er damit sagen wollte, dass die beiden weiterzahlen müssen, bis er geeignete Mieter finden wird, weiß ich nicht.

Unabhängig von der oben geschilderten Situation sieht die Wohnsituation so aus:

- Die Wohnung war bei Übernahme recht verwohnt.
- In einem Zimmer fehlt ein Heizkörper.
- Das Badezimmer ist/war in einem mangelhaften Zustand, z.B. undichter Abfluss am Waschbecken, der Mangel wurde trotz Nachfrage nicht behoben.

Meine Fragen dazu:

Gibt es trotz eines fehlenden Mietvertrages eine Mindestdauer für die Miete einer Wohnung?

Welche Kündigungsfrist gilt es sonst zu beachten? Drei Monate?

Ist eine pauschale Berechnung der Nebenkosten rechtlich zulässig?

Wenn ja, wie lange kann sie rückwirkend gefordert werden?

Für die Beantwortung schon einmal vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Reinhard Otto · Accepted Answer

Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag über Wohnraum kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden, so dass hier ein Mietvertrag nicht fehlt. Er existiert in Form einer mündlichen Absprache, die zumindest dahin geht, dass monatlich eine Miete von 350.- € zu zahlen ist.

Damit gilt mangels anderweitiger Vereinbarung die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB , 3 Monate.

Nebenkosten schuldet der Mieter nur dann, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Da ein schriftlicher Mietvertrag nicht existiert, wird der Vermieter im Streitfall erhebliche Probleme bekommen, dies zu beweisen.

Auf keinen Fall kann er die Nebenkosten so "abrechnen", dass er pauschal 35 % der Kaltmiete ansetzt. Ein solcher Modus widerspricht dem Gesetz.

Sofern sich die Vertragsparteien nur über 350.- € Miete geeinigt haben, ist ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung zusätzlicher Nebenkosten nicht erkennbar.

Mit freundlichen Grüßen

Kündigung einer Wohnung - Nachzahlung von Nebenkosten

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Reinhard Otto

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