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Nachvollziehbare Gründe für Eigenbedarf

17.01.2022 19:01 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:54

Ich besitze ein Haus mit 5 Wohnungen und wohne selbst zur Miete. Diesen Zustand will ich ändern und habe einem der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs geschrieben. Da ich vorher lange recherchiert habe, wie man möglichst nicht an einem Formfehler scheitert, habe ich auch eine Begründung geschrieben, die lautet so:

"Momentan wohne ich selbst zur Miete. Ich will aber in Zukunft in meinen eigenen vier Wänden wohnen und zugleich meiner Familie nahe sein (Mein Sohn wohnt bereits im Haus, meine Tochter soll es demnächst auch, ebenso meine Enkelin). Deswegen beanspruche ich die Wohnung im 2. OG für mich selbst und muss Ihnen leider kündigen. Ich berufe mich dabei auf BGB § 573 (2) 2."

Der Mieter hat sich anwaltlichen Beistand gesucht, der Anwalt schreibt mir nun, ich solle meine Gründe ausführlicher und nachvollziehbarer darlegen.

Ich frage mich nun, ob meine Gründe nicht bereits ausreichend nachvollziehbar beschrieben sind. Ich habe bei meinen Recherchen immer wieder gefunden, dass man nicht seine ganze Lebensgeschichte ausbreiten müsse und es üblicherweise ausreiche, wenn der Vermieter angibt, dass er wünscht, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Dazu wird dann immer ein Urteil vom Landgericht Mainz genannt (06.02.1996, AZ 3 S 248/95), das ich jedoch im Original bisher nicht gelesen habe.

Bei weiterer Recherche findet sich dann auch das genaue Gegenteil, z.B. auf Mieterbund.de: "Der Vermieter muß die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus."

Ja, was stimmt denn nun?

Dass ich nichts vortäuschen will, versteht sich hoffentlich von selbst. Ich will da wohnen aus genau den genannten Gründen. Ich will mein eigener Herr sein und mich so einrichten, wie ich will. Mit einer besseren Nähe zum Arbeitsplatz kann ich nicht ankommen, allenfalls könnte ich sagen, dass meine jetzige Wohnung 3 Zimmer hat und 478 EUR im Monat kostet und mein Mieter 4 Zimmer hat und mir 450 zahlt, ich mich also wirtschaftlich und wohnflächenmäßig verbessern würde. Aber der wirtschaftliche Aspekt ist nicht der ausschlaggebende.

Ich weiß auch (glaube zu wissen), dass wenn ich die erste Kündigung vergeigt habe, sie ungültig ist und ich sie nochmal aussprechen muss, diesmal mit einem "besseren" Grund. Wobei ich ja auch nicht lügen will.

Um den Aufwand hier gering zu halten, lautet meine Frage lediglich: Reicht das, was ich geschrieben habe, als Begründung, oder reicht es nicht? Wenn nicht, werde ich die nächste Version nach anwaltlicher Beratung aufsetzen oder gleich von einem schreiben lassen. Auf ein oder zwei Monate Verzögerung kommt es mir nicht an.

17.01.2022 | 20:24

Antwort

von


(45)
Wegbornstr. 9
34630 Gilserberg
Tel: 06696/911175
Web: https://ra-vestweber.de/
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Sehr geehrter Fragesteller,

bitte beachten Sie, dass Abweichungen von der Sachverhaltsschilderung zu einem anderen Ergebnis führen können.
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:



Dass der Mieter durch seinen Anwalt hier die Gründe näher erfahren möchte, liegt daran, dass erst durch die konkrete und nachvollziehbare Begründung seitens des Mieters (respektive des Anwaltes) herausgefunden werden kann, ob ein Vorgehen gegen die Eigenbedarfskündigung erfolgsversprechend scheint oder nicht.


Die zwei von Ihnen zitierten Quellen sind für sich genommen nicht falsch, sondern beschreiben eigentlich nur das Problem der Eigenbedarfskündigung.

Es treffen sich hier eben gänzlich unterschiedliche Interessen. Zum einen die Interessen des Mieters am Bestand seiner Wohnung und Verbleib im bisherigen sozialen und bisherigen Lebensbereich und eben das Interesse des Vermieters, die Räume für sich zu benötigen.


Benötigt im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt daher voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen. Somit reicht also der „bloße Wunsch" irgendwann einmal in der eigenen Wohnung zu wohnen, erstmal nicht aus. Eine Vorratskündigung ist daher nicht erlaubt.

Weil der eigene Nutzungswille und die daraus sich schließende Ernsthaftigkeit objektiv nicht messbar ist, müssen die Gründe daher genau beschrieben werden. Eine Offenlegung des Werdegangs ist damit selbstverständlich nicht nötig. Die Hürden sind in der Regel nicht sehr hoch.


Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich selbst werden Ihre Gründe im Ergebnis schon sein können. Als vernünftige Gründe gilt ohne Zweifel der Wunsch des Vermieters, die bislang vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen. Auch die Zimmererhöhung, höhere Wohnfläche können solche Gründe darstellen. Aber auch subjektive Gründe spielen eine Rolle (nahe an der Familie wohnen etc.).


Etwas umstritten ist, ob eine Sozialauswahl bei der Kündigung anzustellen ist. Das heißt, ob Sie unter gleichwertigen Wohnungen, den Mietern hätten kündigen müssen, welche am wenigsten betroffen wären.

Auch wird teilweise angenommen, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann unzulässig sein kann, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann.



Gemessen hieran könnte Ihrer Begründung vielleicht schon etwas Inhalt fehlen. Wobei man natürlich auch sagen muss, dass die Frage der inhaltlichen Begründung schon auslegungsbedürftig ist. Weil eine ungenügende Begründung die Kündigung unwirksam machen könnte, so sollte man schon darauf achten.



Inhaltlich sollten die wesentlichen Tatsachen der Kündigungsgründe schlüssig und natürlich tatsachengetreu dargelegt werden. Der gegnerische Anwalt erkennt schon, dass die Gründe hier passen könnten und will seinerseits eben sicher sein, dass keine Klage angestrengt wird, die im Nachgang vielleicht doch verloren wird. Daher wünscht er sich nähere Informationen.


Ob Ihre Kündigung so ausreichend war, ist schwer zu beurteilen. Die wesentlichen Gründe kommen schon zum Vorschein, aber es würden sich auch noch Fragen stellen (z.B. was hieße in Zukunft; gibt es andere freie Wohnung für Sie als Vermieter, welche ähnlich ist etc.).


Ich hoffe, dass ich Ihnen ein wenig geholfen habe.


Ich stehe Ihnen selbstverständlich jederzeit persönlich für Rück- und Verständnisfragen zur Verfügung. Nutzen Sie dazu die kostenlose Rückfragefunktion.

Wenn Sie darüber hinaus in dem geschilderten Fall noch weitere Hilfe zur Durchsetzung/oder Abwehr Ihrer Ansprüche benötigen, so kontaktieren Sie mich gerne unter folgender EMail Adresse: info@ra-vestweber.de.
Über eine Bewertung würde ich mich freuen und bedanke mich dafür im Voraus.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Vestweber
-Rechtsanwalt-


Rückfrage vom Fragesteller 17.01.2022 | 22:18

Danke für die sehr ausführliche Antwort. Allerdings weiß ich das, was ich eigentlich wissen wollte, jetzt immer noch nicht (auch wenn ich wieder vieles weiß, das ich vorher nicht wusste).

Ich will keine Vorratskündigung, ich will, sobald der Mieter auszieht, renovieren und einziehen. Wobei die Renovierung auch das Entfernen einer Wand beinhaltet, es wird also was Größeres.

Was die Sozialauswahl angeht, bin ich laut meinen Recherchen in meiner Wahl frei und muss das nicht begründen. Lediglich bei der Härteprüfung wird dann geguckt, ob dem Mieter, den ich erwählte, das zugemutet werden kann oder nicht. Stimmt das so auch nicht? Ehrlich gesagt, will ich das nicht begründen müssen.

Wie auch immer. Mein Punkt war, ob mein Kündigungsschreiben in der Begründung ausreichend war. Ich kann dem Anwalt die Rückfrage nach ausführlicheren Gründen natürlich beantworten und sagen, dass ich keine Vorratskündigung anstrebe etc. Aber ich darf ja keine Gründe nachliefern. Nachträglich genannte Gründe sind ungültig. Oder wird da differenziert zwischen neuen Gründen und der Erläuterung genannter Gründe?

Langer Rede kurzer Sinn: Ich muss wissen, ob ich noch mal ein neues Kündigungsschreiben aufsetzen muss, wodurch auch eine neue Kündigungs- und Widerspruchsfrist zu laufen beginnt, oder soll ich stattdessen mit dem Anwalt in den Dialog treten und seine Nachfragen beantworten? Sozusagen eine rein pragmatische Frage.

Auf lange Sicht bin ich mit meinem Anliegen am längeren Hebel, denn es IST ja berechtigt. Ich will nur nicht, dass ich 3 Anläufe und 4 Jahre brauche, weil irgendwo in irgendeinem Schreiben irgendein Formfehler nicht beachtet wurde und ich erst nach irgendwelchen Prozessen merke, dass ich wieder von vorne anfangen muss.

Oder würde die Kündigung an sich schon gültig sein, wenn ich das mit dem Anwalt alles genau bespreche, nur eben erst ab dem Moment, wo keine Fragen mehr offen sind?

Neues, verbessertes Schreiben oder Nachfragen beantworten?

Vielen Dank für Ihre Antwort und liebe Grüße vom K.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.01.2022 | 22:54

Guten Abend,

mit meiner Antwort wollte ich Ihnen aufzeigen, dass die Frage so einfach nicht mit ja oder nein zu beantworten sein wird.

Es gibt hier keine eindeutigen Formulierungen welche 'rechtssicher' sind. Jede Eigenbedarfskündigung ist, wie eigentlich jede Frage im Recht, eine Einzelfallbetrachtung.


Auch werden Sie immer auf einen Anwalt treffen, welcher Ihnen sagt, dass es reicht und ein anderer sagt Ihnen bestimmt, dass es nicht reicht. Was dann bei einer Klage ein Richter sagt, ist wiederum eine andere Frage.

Im Ergebnis werden Sie es nicht in der Hand haben. Wenn der Mieter klagen will, dann macht er es. Übrigens auch dann, wenn Sie eine umfangreiche Begründung liefern würden.

Der Anwalt des Mieters wird wohl kaum ein Interesse an einer pragmatischen Lösung haben, wenn es um die Interessenvertretung des Mieters geht.

ANTWORT VON

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