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Nachträgliche Kosten für den Einbau von Deckenspots

| 28.01.2018 17:10 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


19:54

Zusammenfassung: Wird ein Sonderwunschvertrag mit einem baubeteiligten Handwerker getroffen, so ist die Mehrvergütung durch diesen Vertrag abschließend geregelt. Einer durch den Bauträger erhöhten Rate steht zudem regelmäßig mangels Beurkundung das Entgegennahmeverbot des § 3 Abs. 1 MaBV entgegen.

Hallo,

ich habe folgendes Problem:
Ich habe eine Neubau-Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft.
Da mir die Standardausführung im Bereich Elektrik nicht ausreichte, habe ich mich in Absprache mit dem Bauträger, mit dem zuständigen Elektroinstallateur in Verbindung gesetzt, um ein Mehrungsangebot abzustimmen.
Die Gesamtrechnung (Mehrungskosten) belief sich auf 7.405,20€ netto. Die Kosten für die Spots selbst beliefen sich auf 4.075,20€ und setzten sich wie folgt zusammen (Nettopreise):
- Leuchtenauslass für Einbaustrahler erstellen: 1.920,00€ (40,00€ pro Stück, gesamt sind es 48 Stück)
- Einbaustrahler Material: 523,20€
- Leuchtmittel: 816,00€
- GU10 Fassung: 96,00€
- Montage aller Einbaustrahler: 720,00€ (15,00€ pro Strahler, gesamt sind es 48 Strahler)

Diesen Auftrag haben wir am 12.12.2017 verbindlich rückbestätigt und somit den Auftrag erteilt. Zu diesem Zeitpunkt war der Rohbau unserer Wohnung (3./4. Stock) noch nicht begonnen.

Am 24.01.2018 erreichte uns eine formlose E-Mail der zuständigen Architektin des Bauträgers, dass der Einbau der Spots zusätzliche Kosten in Höhe von 2.321,30€ (inkl. Mwst) verursache.
Sie begründet dies folgendermaßen:
[…] "Für diese Deckenspots haben Sie bereits auch ein Angebot von Firma XY (Elektroinstallateur) erhalten.
Für den Einbau solcher Deckenspots sind aber auch spezielle Dosen in der Decke notwendig, deren Kosten direkt von uns an Sie weiterverrechnet werden. Die Preise stellen sich dabei wie folgt dar […]" usw.

Weder der Elektroinstallateur, noch die Architektin haben uns im Vorfeld auf diese zusätzlichen Kosten hingewiesen. Für uns als Laien waren diese absolut nicht absehbar.

Der Rohbau steht mittlerweile und die notwendigen Dosen, die diese Zusatzkosten verursachen, waren bereits verbaut, bevor (!) uns diese Mail der Architektin erreicht hat und wir über die Zusatzkosten informiert wurden.

Wir möchten diese Zusatzkosten nicht tragen. Wie sieht die Rechtslage aus?

Vielen Dank vorab!

Mit freundlichen Grüßen
28.01.2018 | 18:29

Antwort

von


(134)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die Antwort auf Ihre interessante Frage hängt maßgeblich davon ab, was in Ihrem notariellen Bauträgervertrag mitsamt Baubeschreibung genau zum Thema "Sonderwünsche" vereinbart worden ist. Vorbehaltlich einer näheren Prüfung der Vertragsgrundlagen gilt jedoch allgemein Folgendes:

Im Bauträgerrecht ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Eigenleistungen durch den Erwerber oder von ihm beauftragte Handwerker einerseits und vom Bauträger in Abänderung des ursprünglichen Vertrags übernommene Zusatzleistungen andererseits. Eine Mischform ist der scheinselbständige Sonderwunschvertrag, bei dem mit den baubeteiligten Handwerkern eine Vereinbarung über eine höherwertige Ausstattung getroffen wird. Dabei wird dem Handwerker die bestimmte vereinbarte Vergütung geschuldet, der Grundpreis für die Standardausführung bleibt aber Gegenstand des Bauträgervertrags. Dies habe ich einmal unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/sonderwuensche-beim-bautraegervertrag_111813.html in einem Rechtstipp dargestellt.

Vorliegend ist nach Ihrer Schilderung im Einverständnis mit dem Bauträger ein selbstständiger Vertrag mit dem Elektroinstallateur zustande gekommen, indem Sie dessen Angebot angenommen haben. Mit dem Bauträger sind bezüglich Ihrer Sonderwünsche keine Vereinbarungen getroffen worden. Eine (teilweise) Aufhebung des Bauträgervertrags ist vorliegend auch nicht nötig gewesen, da es sich nach Ihrer Schilderung bloß um ein Mehrungsangebot gehandelt hat, nicht etwa um ein Alternativangebot, mit dem das ursprüngliche Bausoll ersetzt werden sollte. Man kann daher vertreten, dass der Bauträger mit Ihrem Sonderwunsch, den er zugelassen hat, letztlich überhaupt nichts mehr zu tun hat. Ihr Vertragspartner ist insoweit also allein der Elektroinstallateur. Mit diesem haben Sie aber eine klare Preisabsprache getroffen.

Findet sich im Bauträgervertrag keine Grundlage für den nun durch den Bauträger geltend gemachten weiteren Anspruch, so können Sie diesen daher erfolgreich abwehren.

Dabei können Sie zudem wie folgt argumentieren: Eine Preisänderung würde voraussetzen, dass eine Vereinbarung hierüber mit dem Bauträger überhaupt wirksam ist. Hierfür bedarf es vor Auflassung regelmäßig der notariellen Beurkundung der Sonderwunschvereinbarung. Ist eine notarielle Beurkundung aber nicht erfolgt, wovon ich ausgehe, dann steht letztlich auch die Makler- und Bauträgerverordnung gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV der Entgegennahme der erhöhten Rate durch den Bauträger entgegen. Zur MaBV und den Folgen von Verstößen hiergegen eingehend siehe meinen Rechtstipp unter https://de.linkedin.com/pulse/versto%C3%9F-gegen-die-makler-und-bautr%C3%A4gerverordnung-andreas-neumann

Der Bauträger darf insoweit von Ihnen also schon aufgrund der besonderen Sicherungspflichten gem. § 3 MaBV keine zusätzliche Vergütung verlangen.

Sie brauchen die Zusatzkosten von daher nicht zu tragen.

Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfragoption, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Im Rahmen meines Festpreisangebots im Wege der Direktanfrage über diese Plattform prüfe ich auch gerne Ihre Vertragsgrundlagen und gebe Ihnen abschließend Auskunft. Ansonsten hoffe ich, dass Ihnen meine Antwort hilft und wünsche Ihnen viel Erfolg. Über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2018 | 19:25

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehe ich dies richtig, dass ich bei u.g. Formulierung in unserer Baubeschreibung (die Teil des Notarvertrags ist) die Zusatzkosten nicht zu tragen habe, da sich der Bauträger (Verkäufer) und die Elektroinstallationsfirma hätten abstimmen müssen?

Folgende Formulierung zu Planungsänderungen und Sonderwünschen findet sich in unserer Baubeschreibung:
„Änderungswünsche des Käufers sind jederzeit möglich, sofern es der Bautenstand zulässt. Diese sind vom Verkäufer auf ihre technische Durchführbarkeit zu prüfen und dürfen nicht gegen die Interessen der übrigen Erwerber gerichtet sein.
Ausstattungssonderwünsche, die vom Komfort dieser Baubeschreibung abweichen, können jederzeit geltend gemacht werden, bedürfen jedoch der Abstimmung mit dem Verkäufer.
Die Beauftragung, Abwicklung und spätere Verrechnung von Sonderleistungen inkl. aller notwendigen Nebenleistungen erfolgt in der Regel direkt zwischen dem Käufer und der ausführenden Firma (Handwerker)."

Bereits jetzt besten Dank für Ihre Antwort!

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2018 | 19:54

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

der wesentliche Ansatzpunkt sind meines Erachtens die vertraglichen Grundlagen, nicht das Verhältnis oder eine etwaige Abstimmungspflicht zwischen Bauträger und Elektroinstallateur.

Auch nach dem von ihnen mitgeteilten Passus aus der Baubeschreibung sind Sonderwünsche in der Regel mit den ausführenden Handwerkern zu vereinbaren, nicht etwa mit dem Bauträger. Sie haben zudem gegenüber dem Bauträger keine abweichenden Ausstattungssonderwünsche geltend gemacht. Dies könnte allenfalls der Elektroinstallateur gemacht haben, wozu er von Ihnen aber nicht bevollmächtigt war. Seine fehlende Aufklärung über die erforderlichen speziellen Dosen würde zudem einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits wegen Pflichtverletzung begründen.

Von daher sehe ich - vorbehaltlich der Prüfung der vollständigen Vertragsunterlagen - nach wie vor keine Grundlage für die vom Bauträger geltend gemachten Zusatzkosten.

Ich hoffe, dass Ihnen dies weiterhilft und verbleibe

mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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