Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Die gesetzliche Regelung der Mietminderung bei Modernisierung findet sich in § 559 BGB
.
Dabei ist zwischen Instandhaltung bzw. Instandsetzung und Modernisierung zu unterscheiden; die modernisierende Instandsetzung ist ein Begriff aus dem WEG-Recht und daher in Ihrem Fall nicht zielführend. Eine Instandhaltung/-setzung fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters, hier bei Einbau des Ersatzteiles. Eine Modernisierung kann hingegen über § 559 BGB
auf den Mieter umgelegt werden.
Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen können durchaus zusammenfallen und zur Mieterhöhung führen; Voraussetzung dafür ist, dass mit der Instandsetzung zugleich ein Modernisierungseffekt verbunden ist, indem insbesondere durch sie der Wohnwert über den bisherigen mangelfreien Zustand hinaus nachhaltig verbessert wird. Maßnahmen, die nur den Zustand der Mietsache erhalten oder wiederherstellen, stellen keine Modernisierungsarbeiten dar.
Eine Verbesserung iSd. § 559 BGB
sehe ich in Ihrem Fall in der Einsparung der Energie gegeben. Eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich, die Einsparung ist nachhaltig iSd. Vorschrift, wenn sie dauerhaft und messbar ist. Kosten und Einsparung müssen allerdings wirtschaftlich vertretbar und verhältnismäßig sein.
Zu berücksichtigen und damit von der Gesamtsumme der Modernisierung abzuziehen sind die Kosten der sog. fiktiven Instandsetzung. Dabei handelt es sich um die Kosten der notwendigen Reparatur, die keine Wertverbesserung darstellt. Orientieren können Sie sich an dem genannten Kostenvoranschlag ("dieses Ersatzteil würde ca.180 EUR + 2-3 Std. Montage.bedeuten"). Der Betrag muss konkret beziffert werden. Abzugsfähig sind nur die aktuell fälligen Instandsetzungskosten, nicht aber zukünftige Aufwendungen. Bei Ihrem 30/70-Vorschlag scheinen nach den genannten Zahlen die Instandsetzungskosten zu hoch berücksichtigt.
Ich empfehle Ihnen, die Sache zur weiteren Prüfung einem Anwalt zu übergeben. Geklärt werden sollte insbesondere, ob Ihr Mietvertrag eine Mieterhöhung überhaupt zulässt und ob das Schreiben des Vermieters den notwendigen Mindestinhalt hat. Dies kann hier ohne Prüfung der Unterlagen nicht beantwortet werden.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Guido Matthes
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Vielen Dank für Ihre Antwort, eine kleine Nachfrage dazu:
Ist unter dem Begriff *modernisierende Instandsetzung*
(wie Sie schon erwähnten aus dem WEG Recht, das für mich nicht zielführend ist)
dasselbe zu verstehen wie unter dem Begriff *Instandmodernisierung*
Vielen Dank und beste Grüsse
Sehr geehrte Fragestellerin,
inhaltlich ist die Thematik natürlich sehr ähnlich. Sie müssen aber beachten, dass die Fragestellungen aus Rechtssicht einmal WEG-rechtlich, bei Ihnen aber ausschließlich mietrechtlich bewertet werden muss. Urteile können daher nicht ohne weitere in die eine oder andere Richtung übertragen werden.
Eine weiteres Indiz sind in Ihrem Fall die Kosten. Sind die Kosten von Instandsetzung oder Modernisierung ähnlich hoch, sollen die Instandsetzungskosten in der Mieterhöhung "versteckt" werden. Hier spricht m.E. wegen der erheblichen Differenz aber vieles dafür, dass tatsächlich eine Verbesserung erfolgt. Die Heizungen werden sicherlich auch wegen des Alters technisch nicht mehr vergleichbar sein.
Mit freundlichen Grüßen
