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NK-Abrechnung bei Auszug/Zurückbehaltung Kaution


| 07.12.2007 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich bin im April 2007 umgezogen. Der Vermieter möchte aber nur einen ("Groß-") Teil der Kaution (ca. 1000 EUR, verpfändetes Sparbuch) freigeben, solange die Nebenkostenabrechnung 2007 nicht erstellt wurde. Das kann erfahrungsgemäß ja noch 12 Monate dauern. Ende 2008 wäre ich aber schon fast 20 Monate ausgezogen.

Im Mietvertrag steht unter anderem das:

"Der Vermieter ist (...) berechtigt, wegen ihm zustehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis die Aufrechnung zu erklären und ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch abzurechnender Beitriebskosten nach §4 Ziffer 2 (Anm: Aufzählung der NK-Posten) auszuüben."

OK, der Vermieter macht genau das. Meiner Meinung nach muss er dann aber auf eigene Kosten eine Zwischenablesung veranlassen. Immerhin haben wir ein Übergabeprotokoll, in dem steht, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde. Sogar die Zählerstände für Strom, Heizung und Wasser sind vermerkt.

Darf der Vermieter mich solange warten lassen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
07.12.2007 | 12:24

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

1. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden hat, „ sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Quelle:
BGH, Urteil vom 18.01.2006-VIII ZR 71/05

Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, bestehende Gegenansprüche zu prüfen.

Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen.

Der Bundesgerichtshof ( BGH NJW 1987, 2372 ) hat eine Pauschalisierung der Frist abgelehnt. Es ist auf den Einzelfall abzustellen. Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so wäre die Kaution schnellstmöglich zurückzuzahlen.

Wird in einem Protokoll festgehalten, dass die Mieträume einwandfrei und in vertragsgemäßem Zustand vom Mieter zurückgegeben wurden, liegt hierin regelmäßig ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters, sodass Ihr Vermieter mit Ansprüchen insoweit ausgeschlossen ist.

Da vorliegend die Betriebskostenabrechnung für 2007 aussteht, sollten Sie dem Vermieter in Anlehnung an zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe zubilligen.

In der Regel sollte eine Frist von ca. 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode für den Vermieter ausreichend sein, die entsprechenden Unterlagen zusammen zu stellen und dem Mieter die ordnungsgemäße Abrechnung zu übersenden, wobei ich nochmals darauf hinweise, dass diesbezüglich keine starren Fristen bestehen.

2. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2007 entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine "Nutzerwechselgebühr" fällt daher in einem Mietverhältnis nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Deshalb muss der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels tragen, wenn die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

Quelle:
Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Ergänzung vom Anwalt 07.12.2007 | 12:29

Entschuldigen Sie bitte, dass der Link Nr. 2 zu der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes fehlerhaft ist. Hier der funktionierenden Link zu entsprechender Mitteilung:

Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07
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