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Muss ich überhaupt renovieren (objektiv gesehen sind die Wände farblich in Ordnung)?

14.01.2010 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin seit 01.03.2005 Mieter einer Doppelhaushälfte.
Jetzt verkauft die Eigentums-GbR das Objekt und der Käufer wird mir demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen. Deswegen steht ein Auszug an.
Bei Einzug habe ich die Wohnung (Zitat aus dem Übergabeprotokoll) folgendermaßen übernommen :
"alle Wände und Decken i.O., letzte Renovierung ca. ein halbes Jahr alt (ein paar Löcher), Teppich normal abgenutzt"

Wir haben dann beim Einzug die Wände komplett neu gestrichen da uns die Farben nicht gefallen haben.

Jetzt zu den § :

§17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieterverpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören : Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen - alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen -- alle 7 Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende der Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben wa; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrihen zurückgegeben werden.
3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

§30 Sonstige Vereinbarungen
Der Mieter verpflichtet sich, die Doppelhaushälfte bei seinem Auszug in einem einwandfreien, hell-renovierten zustand zurückzugeben.

Das sind also die Stellen im Mietvertrag, die sich mit dem Thema Renovierung befassen.

Ich möchte gerne wissen :
1. Muss ich überhaupt renovieren (objektiv gesehen sind die Wände farblich in Ordnung) ?

2. Muss ich alle, also auch die beim Einzug vorhandenen, Bohrlöcher (von Bildern, Regalen etc.) zuspachteln ?

3. Falls ich renovieren muss - was muss ich dann renovieren ?

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Ob Sie renovieren müssen, hängt zunächst davon ab, dass die Renovierungspflicht wirksam auf Sie übertragen wurde. Dies ist hier der Fall, da die mitgeteilte Klausel zu den Schönheitsreparaturen (§ 17 Ihres Mietvertrags) nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu beanstanden ist.

Allerdings gilt dies nicht für die zusätzliche isolierte Endrenovierungsklausel (§ 30 des Mietvertrags): Diese begründet im Zweifel auch dann eine Renovierungspflicht, wenn Schönheitsreparaturen pflichtgemäß durchgeführt wurden oder nicht notwendig waren. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, welche die Klausel unwirksam macht. - An der Rückgabepflicht in § 17 ändert sich jedoch nichts: Sie müssen »die Mieträume zum Ende der Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm [...] obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte«. (Es handelt sich um eine unselbständige Rückgabeklausel, die als solche wirksam ist.)

Zweitens muss in tatsächlicher Hinsicht ein Renovierungsbedarf bestehen, was sich nach dem Zustand der Wohnung bestimmt. Wenn Sie sagen, dass der Zustand nach der letzten Renovierung noch in Ordnung ist, dann müssen Sie nicht nochmals renovieren.

2.

Die beim Einzug vorhandenen Bohrlöcher müssen Sie nicht zuspachteln, da Sie als Mieter grundsätzlich nur für solche Veränderungen der Mietsache haften, die Sie selbst verursacht haben. Was die eigenen Bohrlöcher angeht, gehören diese in gewissem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch. Für deren Beseitigung haften Sie grundsätzlich nicht (§ 538 BGB). Ist der vertragsgemäße Gebrauch jedoch überschritten, weil es sich um besonders viele oder große Bohrlöcher handelt, dann müssen Sie diese verspachteln. Es handelt sich hierbei allerdings um eine Frage des Einzelfalls, die ohne eine Inaugenscheinnahme der Wohnung nicht beantwortet werden kann.

3.

Renovieren müssen Sie, wie unter 1. gesagt, was renovierungsbedürftig ist. Der Art nach sind die Arbeiten in § 17 Ziff. 2 Ihres Mietvertrags aufgelistet. Grundsätzlich müssen Sie die Wohnung außerdem in dem Zustand zurückgeben, in dem sie Ihnen übergeben wurde. D. h. ein farblich vom ursprünglichen abweichender Anstrich muss evtl. geändert werden, wenn er zu sehr aus dem Rahmen fällt (ungewöhnliche Farbtöne wie rot o. ä.).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2010 | 09:54

Erstmal vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Fragen !

Habe ich es richtig verstanden, dass trotz der einen ungültigen Klausel die Klausel in §17 trotzdem gültig bleibt ?

Das bedeutet, der Vermieter und ich müssen uns die Wohnung gemeinsam anschauen und bei den Sachen, der er für renovierungsbedürftig hält, muss ich zum Pinsel greifen ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2010 | 11:02

Zu Ihrer Nachfrage:

Habe ich es richtig verstanden, dass trotz der einen ungültigen Klausel die Klausel in § 17 trotzdem gültig bleibt?

Ja, richtig. Die eine Klausel berührt nicht die Wirksamkeit der anderen.

Das bedeutet, der Vermieter und ich müssen uns die Wohnung gemeinsam anschauen und bei den Sachen, der er für renovierungsbedürftig hält, muss ich zum Pinsel greifen?

So wird es praktisch aussehen, ja. Allerdings müssen Sie natürlich einem zu "pingeligen" Renovierungsverlangen nicht nachkommen. Dies wird dann aber am besten im gegenseitigen Einvernehmen vor Ort geklärt.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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