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Muss ich die Auszugsrenovierung vornehmen?


23.11.2006 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herrn,

ich habe mein Wohnung zum 15. Dezember fristgerecht gekündigt. Mein Mietvertrag lief seit 01. September 2005 ich habe also knapp 2,5 Jahre in der Wohnung gewohnt.
Die Wohnung war zum Zeitpunkt des Einzugs weiss gestrichen und relativ frisch renoviert.

Ich habe in der Zeit in der ich in der Wohnung gewohnt habe die Wohnung nicht renoviert. DIe Wände sind immer noch alle weiss gestrichen. Löcher durch Nägel oder Dübel werde ich bei Auszug selbstverständlich zuschmieren.

Mein Mietvertrag sieht nun vor, dass ich bei Auszug renovieren muss. Folgende § enthält mein Vertrag zu Schönheitreparaturen und Renovierungen:

§ 4 Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der VErpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und LAckrieren der Innentüren sowie Außentüren und Fenster von innen owie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

§ 5 Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle...Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle...Jahre
in anderen Nebenräumen alle...Jahre
(HIER SIND KEINE ZEITEN EINGETRAGEN, DER § IST NICHT MIT JAHRESANGABEN AUSGEFÜLLT WORDEN, WURDE ABER AUCH NICHT DURCHGESTRICHEN).

§ 23
1. Sollte eine der Bestimmungen dieses VErtrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.

2. Weitere Vereinbarungen (HIER IST DANN EINGEFÜGT):
Beim Auszug sind die Wände mit einem weißen Neuanstrich (wischfeste Farbe) zu versehen.

Meine Frage:
Muss ich die Auszugsrenovierung vornehmen? Die Wände sind immer noch weiß gestrichen und in einem recht guten Zustand. Zudem habe ich in der Wohnung nur zwei Jahre und drei Monate gewohnt. Falls ich mich weigere zu renovieren, kann der Vermieter mir die Kosten in Rechnung stellen bzw. meine Kaution in Höhe von € 700 einbehalten?
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zuerst ist einmal festzuhalten, dass Sie sich bei Ihrem Sachvortrag entweder hinsichtlich des Beginns des Mietverhältnisses um ein Jahr, nämlich 2004 statt 2005 vertan haben oder ca. 1 ½ Jahre in der betreffenden Wohnung gewohnt haben.

Im Weiteren ist auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bzw. –klauseln einzugehen.
Regelungen zu diesem Thema sind in §§ 4, 5 und 23 des Mietvertrages geregelt.
In diesem Zusammenhang liegt eine überraschende Klausel in Form des Zusatzes unter den sonstigen Vereinbarungen vor, die zulasten des Verwenders geht. Verwender bei Formularmietverträgen im Wohnraummietrecht ist stets der Vermieter, so dass diese Klauselkombination zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt führt.
In § 5 des Mietvertrages wurde verabsäumt die regelmäßigen Fristen gelegentlich des Fristenplanes einzufügen. In der Regel sind Schönheitsreparaturen in den Nassräumen alle drei Jahre, in den Trockenräumen alle 5 Jahre und in den übrigen alle sieben Jahre durchzuführen, um nicht starren Fristen zu verfallen.
Starre Fristen sind durch den BGH für unwirksam zulasten des Verwenders erklärt worden, die ohne Bezug auf eine etwaige Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag aufgenommen wurden.
Wären die oben genannten betreffenden Jahreszahlen, die regelmäßig die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bestimmen sollen, eingetragen worden, läge mangels starrer Fristen eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vor.
Da dies jedoch verabsäumt wurde, ist die Schönheitsreparaturklausel auch diesbezüglich unwirksam.
Des Weiteren sind Schönheitsreparaturklauseln ohne Bezug auf irgendeine Fälligkeit, somit die Durchführungsverpflichtung der Schönheitsreparaturen in jedem Falle bei Auszug, in Formularmietverträgen als Klauseln zulasten des Vermieters als Verwender unwirksam.
Somit besteht keine Verpflichtung Ihrerseits Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Hinsichtlich der Aufrechnungsmöglichkeit der Kosten für die Durchführung etwaiger Schönheitsreparaturen mit der Kaution ist mangels Vorliegens einer derartigen Forderung ist dem Vermieter ebenfalls eine Absage zu erteilen.
Schönheitsreparaturen sind als Teil der Miete erst einmal kein Geld- sondern ein „Tun“anspruch, der durch den Mieter selbstredend auch fremd vergeben werden kann.
Da dieser Anspruch nach obiger Prüfung nicht besteht, kann auch nicht im Verzugswege durch den Vermieter ein Geldanspruch erreicht werden.
Sollte der Vermieter die Aufrechnung aus diesem Grunde vornehmen wollen, werden Sie um eine Kautionszahlungsklage nicht herumkommen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
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