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Müssen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zustimmen?

24.09.2008 19:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren!
Wir sind Besitzer eines Bungalows in einer Siedlung. Die dazugehörigen Garagen sind geschlossen auf einem Garagenhof, abseits der jeweiligen Häuser. Unsere Garage ist die erste an der Straße und hat das Pech auf dem letzten Gemeinschaftsstückchen Grundstück direkt vor unserer Garage Bäume und Sträucher zu haben.
Diese Bäume gefärden unser Garagendach und manche Wurzeln lassen
Umnut von unten befürchten. Wir wollen auf unsere Kosten diese Probleme beseitigen. Von 24 Besitzern ist die Mehrheit einverstanden. Zwei scheren leider aus. Meine Frage: Muss hier
jeder zustimmen oder reicht die einfache Mehrheit?

mfG Kalenberg
24.09.2008 | 21:42

Antwort

von


(816)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Leider geht aus Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht eindeutig hervor, ob es sich um eine Wohnungseigentumsanlage handelt oder nicht. Für eine Einordnung als Wohnungseigentumsanlage spricht, dass Sie sich die Frage nach dem Erfordernis einer einstimmigen bzw. mehrheitlichen Zustimmung fragen. Auch sprechen Sie von einem “Gemeinschaftsstückchen“, so dass ich bezüglich dieses Garagengrundstücks von Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 1 Abs. 5 WEG ausgehe bzw. zumindest von Miteigentum i.S.v. §§ 1008,741 BGB ausgehe. In beiden Fällen ist das Ergebnis das gleiche, nämlich, dass Sie die Bäume bzw. Wurzeln im Ergebnis wegbekommen können, die Rechtsgrundlagen und das Vorgehen jedoch Unterschiedliches wäre
Nachfolgend möchte ich Ihnen gerne das Ergebnis für beide Fälle darlegen:


1)WEG


Sollte es sich bei dem Gemeinschaftsstückchen um Gemeinschaftseigentum im Sinne des WEG handeln, so hätten Sie gegen die anderen Eigentümer im Sinne des WEG das Recht,
gem. §§ 20 , 21 Abs.4 u. 5, 23 Abs. 1 WEG eine Wohnungseigentümerversammlung im Rahmen der Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung einzuberufen, um einen Beschluss über die Entfernung des Baumes zu treffen.
Gem. § 21 Abs. 4 WEG kann nämlich jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Hierunter fällt auch die Entfernung des Baumes, da es dem billigen Ermessen der Gesamtheit der Eigentümer entspricht, dass durch das Gemeinschaftseigentum (der Baum ist gem. § 94 Abs. 1 BGB wesentlicher Bestandteil des gemeinschaftlichen Grundstücks, weshalb der Baum dem Eigentum an dem Grundstück zuzuordnen ist) in Gestalt des Baumes nicht das Sondereigentum an der Garage beschädigt bzw. Personen verletzt werden.

Gem. § 23 Abs. 1 Weg ist die Beseitigung des Baumes in einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Für einen wirksamen Beschluss genügt gem. § 25 WEG eine einfache Mehrheit, die in Ihrem Fall gegeben ist, da nur zwei Parteien sich gegen die Entfernung des Baumes zur Wehr setzen.

Ich möchte Sie noch darauf hinweisen, dass Sie im Falle einer WEG die Kosten für die Beseitigung nicht allein zu tragen haben, sondern eine Umlage auf alle Parteien gemäß dem jeweiligen Miteigentumsanteil erfolgt, vgl. § 16 Abs. 2 WEG .
Es ist jedoch durch die Öffnungsklausel eine Abweichung etwa durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer möglich, vgl. § 16 Abs. 3 WEG .



2) Kein Wohnungseigentum, sondern Miteigentum nach Bruchteilen


Sollte es sich in Ihrem Fall um Miteigentum bezüglich des Gemeinschaftsstückchens handeln i.S.v. § 1008 BGB , so ist das Ergebnis das gleiche.

Bei dem Miteigentum handelt es sich um einen Sonderfall der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB , so dass sich Ihre Frage hiernach beurteilt.

Grundsätzlich steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 744 BGB allen Teilhabern gemeinschaftlich zu. Genau wie im WEG-Recht kann eine solche Verwaltungsmaßnahme (hier die Entfernung des Baumes) gem. § 745 Abs. 1 BGB durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, was bei Ihnen ja der Fall ist. Ähnlich wie im WEG-Recht schreibt § 748 BGB zudem vor, dass jeder Teilhaber verpflichtet ist, die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung des Miteigentums nach seinem Anteilsverhältnis zu tragen. Sie werden also im Ergebnis die Kosten nicht alleine zu tragen haben, sondern lediglich entsprechende Ihres Anteils.

Sollte die Situation derart geprägt sein, dass der Baum jederzeit umfallen und somit Ihre Garage bzw. Personen verletzen könnte, würde die Entfernung keinen Aufschub mehr dulden.
In diesem Fall bräuchten Sie auch nicht formell darüber zu beschließen, sondern könnten den Baum in Eigenregie im Rahmen der Ihnen gem. § 744 Abs. 2 BGB zustehenden Notfallverwaltung ohne Zustimmung der anderen Teilhaber entfernen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, lässt sich aus der Ferne jedoch schlecht beurteilen.

Die von mir getätigten Äußerungen beziehen sich auch auf die Baumwurzeln. Auch die Entfernung dieser Wurzeln gehört zur ordnungsgemäßen Instandhaltung bzw. Verwaltung des Eigentums und ist, wenn keine konkrete Gefahr durch die Wurzeln droht, per Mehrheitsbeschluss durchzusetzen.


Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Verständnis meiner Ausführungen beigefügt:


§ 16 WEG , Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) 1Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. 2Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
(4) 1Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(6) 1Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. 2Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.

§ 21 WEG , Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1.
die Aufstellung einer Hausordnung;
2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3.
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4.
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5.
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6.
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.


§ 23 WEG , Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
(4) 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.



§ 25 WEG , Mehrheitsbeschluß

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) 1Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) 1Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.



§ 744 BGB , Gemeinschaftliche Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.
§ 745 BGB , Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(1) 1Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. 2Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) 1Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. 2Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.


§ 748 BGB , Lasten- und Kostentragung

Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.



Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

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