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Gemeinschaftliche Verwaltung des Wohnungseigentums/Einladung zur Versammlung

| 22.09.2011 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Guten Tag,

ich mit Mitglied einer Eigentümergemeinschaft mit vier Eigentümern und fünf Wohnungen. Es gibt bislang keinen Verwalter und keinen Beirat. Drei der vier Eigentümer möchten jetzt eine Eigentümerversammlung abhalten.
- Dürfen die drei gemeinschaftlich dazu einladen und ist dies dann verbindlich?

Drei der vier Eigentümer möchten eine Verwaltung gemäß §21 (1) WEG einrichten, also durch die Wohnungseigentümer selbst.
- Kann das durch Mehrheit beschlossen werden? Die drei Eigentümer verfügen über die doppelt qualifizierte Mehrheit.

Sind im Rahmen einer solchen gemeinschaftlichen Verwaltung des Eigentums die Aufgaben im Binnenverhältnis frei verteilbar? Kann beispielsweise ein Eigentümer die Hauptaufgaben der Verwaltung übernehmen, ohne Verwalter zu sein? Sind automatisch alle Eigentümer in diese gemeinschaftliche Verwaltung eingebunden?

Vielen Dank und freundliche Grüße
AC

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1) Dürfen die drei gemeinschaftlich dazu einladen und ist dies dann verbindlich?

Nein, grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn die Eigentümer selbst zu Versammlung einladen wollen. Die dort gefassten Beschlüsse wären schon aus diesem Grund ungültig, siehe BGH vom 10.06.2011, V ZR 22/10, http://lexetius.com/2011,3253.

Richtigerweise müsste sich ein Eigentümer vom Gericht zur Einladung ermächtigen lassen.


2. Drei der vier Eigentümer möchten eine Verwaltung gemäß §21 (1) WEG einrichten, also durch die Wohnungseigentümer selbst.
- Kann das durch Mehrheit beschlossen werden? Die drei Eigentümer verfügen über die doppelt qualifizierte Mehrheit.

Sind im Rahmen einer solchen gemeinschaftlichen Verwaltung des Eigentums die Aufgaben im Binnenverhältnis frei verteilbar? Kann beispielsweise ein Eigentümer die Hauptaufgaben der Verwaltung übernehmen, ohne Verwalter zu sein? Sind automatisch alle Eigentümer in diese gemeinschaftliche Verwaltung eingebunden?

Grundsätzlich wäre es möglich, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen. Dies könnte auch durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, § 25 Abs. 2 WEG, § 26 Abs. 1 WEG. Die drei übrigen Wohnungseigentümer müssten sich auf einen Verwalter einigen. Dieser müsste aber auch für diese kaufmännische Aufgabe geeignet sein, insbesondere auch dann, wenn einige Wohnungen vermietet sind und auf Grundlage der Hausgeldabrechnungen dann Nebenkostenabrechnungen erstellt werden müssen kann eine unsaubere Arbeit finanziellen Schaden bringen.

Dieser Verwalter könnte einige Aufgaben auf andere delegieren, müsste aber die Letztverantwortung tragen.

Es wäre aber möglich, auch als Minderheitsgesellschafter einen ungeeigneten Hausverwalter vom Gericht durch einen entsprechenden Antrag entfernen zu lassen. Die fehlende Eignung kann nicht nur in fachlicher Hinsicht bestehen, sondern auch in menschlicher, wenn er einseitig seine Interessen über die der anderen Eigentümer stellt.

Eine gemeinschaftliche Verwaltung durch alle quasi als Kommune, die Ihren Miteigentümern vorschlägt, ist vom Gesetz nicht vorgesehen. Wenn Sie sich einmal den Aufgabenkatalog des Verwalters in § 27 WEG anschauen werden Sie verstehen, dass dies in einer Hand liegen soll.

Aus meiner Sicht ist dringend zu empfehlen, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen, dies ist nicht übermäßig teuer und kann eine Menge Geld und Ärger sparen.

Sollten Ihre Miteigentümer doch dahingehende Beschlüsse fassen, sollten Sie diese gemäß § 46 WEG gerichtlich anfechten, wobei ich ausdrücklich auf die Frist von einem Monat ab Beschlussfassung hinweise. Nach Fristablauf sind die meisten Beschlüsse, auch wenn sie noch so rechtswidrig sind, nicht mehr anfechtbar. Ausnahmen gibt es hierbei bei nichtigen Beschlüssen. Da es aber oft zweifelhaft ist ob ein Beschluss nur anfechtbar oder gleich nichtig ist, sollte diese Frist in jedem Fall gewahrt werden.

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2011 | 13:36

Sehr geehrte Frau Dr. Scheibeler,

vielen Dank für Ihre Antwort, die mir schon sehr weiterhilft. Da es bereits durch einen Eigentümer eine fehlerhafte Einberufung (ohne Nennung des Ortes der Versammlung z.B.) zur Versammlung gab, würde ich gern den Weg der Ermächtigung durch das Gericht gehen. Können Sie mir sagen, wie man vorgehen muss? Ist das ein rechtsstreitiges Verfahren?
Wenn Sie das nicht als Nachfrage akzeptieren, sondern als neue Frage einstufen, erhöhe ich den Einsatz. Bitte geben Sie dazu Bescheid.
Mit freundlichem Gruß
AC

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2011 | 14:04

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bin bereit, die ergänzende Frage als Nachfrage akzeptieren, da Sie sich auf eine Aussage in meiner Antwort bezieht und auf eine genauere Klärung gerichtet ist.

Die Ermächtigung zur Einberufung durch das zuständige Gericht erfolgt durch ein rechtsstreitiges Verfahren. Hier muss man bestimmte Formalien beachten, so dass ich davon abrate, dieses selbst zu führen. Es gibt hier keine Formschreiben, die man als Rechtslaie nur unterzeichnen müsste, und alles Andere erledigt sich von selbst. Ich empfehle Ihnen daher, einen örtlichen Anwalt mit der weiteren Vertretung zu beauftragen.

Bewertung des Fragestellers 22.09.2011 | 14:59

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"Vielen Dank, das war eine kompetente und ausführliche Antwort auf einem schwierigen Rechtsgebiet."