Mündlicher Kaufvertrag gebrochen, inkompetenter Makler

Guten Tag,

wir wollten ein Hausensemble in Alleinlage kaufen. Im Maklerexposé war davon die Rede, dass beide Häuser als Wohnhäuser nutzbar sind.

Wir haben dern Verkäufern eine mündliche Zusage gegeben und eine Anzahlung in Höhe von einem Drittel des Kaufpreises sofort auf ein Anderkonto überwiesen.

Bei näherer Prüfung stellte sich heraus, dass eines der beiden Wohnhäuser seit 12 Jahren unbewohnt ist, weswegen aller Wahrscheinlichkeit nach das Nutzungsrecht erloschen ist.

Uns wurde von einem hinzugezogenen Architektenteam sowie von einem Anwalt der Rat gegeben im Rahmen einer Bauvoranfrage prüfen zu lassen, wie das Baumamt den Umbau des Hauses zu Wohnzwecken bewerten würde. Es bestand die Möglichkeit, dass dies generell untersagt sein könnte. Dadurch wäre unsere Finanzplanung und Lebensplanung ins Wanken gekommen.

Zu diesem Problembereich gibt es ebenfalls eine hier gepostete Frage samt Antwort, die ich unten anfüge.

Eigentlich sollte am 04.12. die Unterzeichung des Kaufvertrages erfolgen, wir haben uns aber aufgrund des Nutzungsrecht-Problems ca. 10 Tage vorher nochmals mit den Eigentümern und der Maklerin getroffen, um die Problematik zu schildern. De facto mussten wir die Arbeit der Maklerin übernehmen und die Sachlage (jnd einige andere) Schwierigkeiten erstmal eruieren. Die Maklerin kannte sich offenkundig nicht aus.

Wir haben den Notartermin vorerst abgesagt und zunächst angeboten, die Planung und Bauvoranfrage auf eigene Kosten zu übernehmen und die Unterzeichnung des kaufvertrages so lange aufzuschieben. Es wurde vereinbart, sich mit den Eigentümern am kommenden Tag nochmal darüber zu verständigen. Wir haben dann anderthalb Wochen gar nichts von den Eigentümern gehört, trotz mehrer Nachfragen unsererseits.

Nach einer Woche haben wir dann per Email einen geringeren Kaufpreis angeboten mit der Option, annähernd den vollen Kaufpreis zu zahlen wenn die Bauvoranfrage positiv verläuft. Abziehen wollten wir die Kosten für Planung und Bauvoranfrage. Aber all das wäre verhandelbar gewesen.

Nun wurde uns gerade mitgeteilt, dass man sich für einen anderen Käufer entschieden habe. Uns wurde überhaupt keine Option mehr gelassen, trotz mündlichem Kaufvertrag.

Inzwischen haben wir herausgefnden, dass die Maklerin von Anfang an einen anderen Käufer im Blick hatte (einen Bekannten von Ihr) und gegen uns als Käufer opponiert hat.

Was kann man in so einem Fall tun? Hat man irgendeine Handhabe gegen die Eigentümer? Die Maklerin kann ja offenbar sowieso nicht haftbar gemacht werden - trotz Ihrer offenkundigen Inkompetenz. Aber gibt es eine Möglichkeit, den Hauskauf noch zu retten?

Die Anzahlung wurde übrigens umgehend zurückerstattet.

Besten Dank für Ihre Antwort.



Hier noch der Thread zur Frage der Wohnnutzung im Aussenbereich:


Guten Tag,

ich beabsichtige ein Gebäudeensemble im Aussenbereich in Brandenburg zu kaufen.

Das Haupthaus mit ca. 400m2 Wohnfläche verfügt über DREI Wohnungen, von denen mindestens eine bis vor einem Jahr bewohnt war.

Zusätzlich steht auf dem Ensemble ein Bungalow, (derzeit verpachtet) der seit 25 Jahren zu ständigen Wohnzwecken genutzt wird.

Alle Wohngebäude sind an alle Medien angeschlossen, einschließlich Abwasser (!).

Das Gebäude um das es hier geht ist ein zweites Wohnhaus mit ebenfalls DREI Wohnungen, von dem nicht ganz klar ist, wann es zuletzt bewohnt war, es steht vermutlich seit ca. 10 Jahren leer. Auch dieses Gebäude ist an alle Medien angeschlossen. (Nachtrag: inzwischen wissen wir, dass die letzte Nutzung 2003 erfolgte...)

Im Übrigen gibt es noch zwei (unbewohnte) Scheunen und mehrere Unterstände für Tiere.

Das Gebäudeensemble war ursprünglich eine Wassermühle, wird aber seit ca. den 1960er Jahren nicht mehr als solche genutzt, sondern diente seither ausschließlich zu Wohnzwecken. Insofern besteht schon seit geraumer Zeit keine gewerbliche/ landwirtschaftliche Nutzung mehr. Das scheint aber die Nutzungsgenehmigung (im Aussenbereich) nicht tangiert zu haben. Zumal alle Wohnhäuser. (Haupthaus und Bungalow) - mit Ausnahme eben des zweiten Wohnhauses - durchgehend von zwischen zwei und vier Parteien bewohnt waren.

Das Gebäude wurde zu DDR Zeiten rechtmässig errichtet und ist auch heute keine Ruine, sondern wäre nach grundlegenden Renovierungsarbeiten sofort wieder bewohnbar. Das Dach ist dicht und es verfügt nach wie vor über Wasser/ Abwasser/ Strominstallationen und Heizkörper etc. Tatsächlich befindet sich sogar ein Teil der Heizungsanlage des Haupthauses in diesem Nebengebäude.

Meine Frage ist nun, ob einer erneuten Nutzung dieses zweiten Wohnhauses zu Wohnzwecken für nun jedoch nur noch ZWEI Parteien der längere Leerstand prinzipiell entgegensteht. Da keine Nutzungsänderung angestrebt wird, wie dies z.B. bei einer vormals zu Wohnzwecken nicht genutzten Scheune im Aussenbereich der Fall wäre, sollte dies trotz der derzeit nicht genau zu rekonstrueierenden Dauer des Leerstandes doch eigentlich kein Problem darstellen - oder doch?

Kann man das Gebäude nach Kauf sofort renovieren, oder muss man einen erneuten Bauantrag stellen?

M.a.W. - ist eine erneute Nutzung des Gesamtensembles zu Wohnzwecken für ca. VIER Parteien (zu DDR Zeiten: bis zu SECHS Parteien) möglich oder nicht? Welche Gründe könnten einer Genehmigung entgegenstehen?

20.11.2015 | 08:42
Antwort



zunächst sollten die die Baugenehmigungen und auch die ausgewiesene Nutzung genau prüfen.

Denn jede Abweichung, auch hinsichtlich der Nutzung, kann dazu führen, dass die von Ihnen beabsichtigte Nutzung (so vernünftig sie auch erscheint) untersagt wird, da es eben der sensible Außenbereich ist.

Das gilt auch dann, wenn Sie nun statt drei zwei Wohnungen mit dem Umbau schaffen, da das dann schon eine wesentliche Änderung darstellen kann (wenn Sie einen unvernünftigen Sachbearbeiter beim Bauamt haben).

Durch den jahrelangen Leerstand werden Sie sich nicht auf einen möglichen Bestandschutz berufen können, so dass es eben - siehe oben- auf die genaue Baugenehmigung und auch Nutzungsgenehmigung ankommt.

Aber auch bei Vorliegen der Genehmigungen könnte der (unvernünftige) Sachbearbeiter bei der Baubehörde einer Wiederaufnahme der Wohnnutzung widersprechen.

Insoweit sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie meinen, die Nutzungsgenehmigung sei durch eine offenbar vor Jahren erfolgte Nutzungsänderung nicht tangiert. Durch die Nutzungsänderung kann (je nach erteilter Genehmigung) es dazu gekommen sein, dass jahrelang eine ungenehmigte Nutzung ggfs. GEDULDET wurde - zulässig wird die geänderte Nutzung dadurch aber keineswegs und sie könnte auch von der Behörde nach so langer Zeit dann untersagt werden (wenn nicht spezielle Einschränkungen für die Untersagung gegeben wären, was aber nur im Einzelfall selten vorkommt).

Um sicher zu gehen, ob das geplante Vorhaben umsetzbar ist, wäre es nur möglich, eine Bauvoranfrage zu stellen.

Würde diese in Ihrem Sinne beschieden werden, könnte davon dann nicht abgewichen werden, sofern Gebäude und Nutzung nicht gravierend im Rahmen der beabsichtigten Sanierung erfahren.

Gerade im sensiblen Außenbereich, bei Leerstand, Nutzungsänderung und Sanierung ist letztlich nur so eine Voranfrage er einzig sichere Weg.

Mit freundlichen Grüßen