Sehr geehrter Ratsuchender,
lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.
- Ist 10% Kürzung angebracht oder kann ich auch 15% kürzen?
Die Verwaltung bzw. der Vermieter akzeptieren 10 % Mietminderung.
Das ist ein Betrag, der auch von Gerichten ausgeurteilt wurde.
Auch 20 % sind möglich (Baulärm, Staub, Verschmutzung; Lärm- und Staubbelästigung durch
langwierige Bauarbeiten in der, Nachbarschaft; AG Berlin-Mitte, 27. November 2007 – 9 C 260/07
).
15% wurden vom Landgericht Berlin ausgeurteilt bei Baulärm, Verschmutzung, Sanierung, Belästigung durch Lärm und Schmutz während Sanierungsarbeiten am Haus (Urt. v. 22.09.2006 – 63 S 126/06
).
Es kommt zwar immer auf die konkreten Einzelfallumstände an. Die Minderung richtet sich gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB
: "Für die Zeit, während der die Tauglichkeit [zum vertragsgemäßen Gebrauch] gemindert ist, hat [der Mieter] nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten."
> Sie werden aber auch 15 % mindern können.
- Macht es einen Unterschied, ob saniert oder modernisiert wird? Die Hausverwaltung spricht immer von Instandsetzungsmaßnahmen!
> Das macht, da es sich um einen Dauerzustand handelt, keinen Unterschied.
- Müssen die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden, und wenn ja, was kann man tun, wenn die Arbeiten ohne Ankündigung stattfinden.
§ 555a Abs. 2 BGB
: "Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich."
§ 555c Abs. 1 BGB
: "Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung)."
> Durch die Bauarbeiten in anderen Wohnungen ist aber Ihre Mietsache (abgesehen von Lärm und Schmutz) "körperlich" nicht betroffen, sodass sie die Maßnahmen nicht unterbinden können, wenn diese nicht (rechtzeitig) angekündigt werden.
Bezüglich Ihrer Wohnung liegt keine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB
) vor.
- Was kann man gegen verdreckte Hausbereiche (Eingangsbereich, Aufzüge, Haustür) verursacht durch die Hausverwaltung tun? Kann ich da auch wegen Schmutz kürzen oder nur, wenn es unmittelbar bei mir im 15. Stockwerk verdreckt ist?
> Ja, grundsätzlich schon. Eine Minderung deswegen wird aber in den 15 bzw. 20 % (s.o.) enthalten sein.
Eine Minderungsqoute für Dreck im EIngangsbereich ist schwer zu beziffern und könnte auch unterhalb der Ergeblichkeitsschwelle liegen (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB
).
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163032
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
E-Mail:
Vielen Dank für die ausführliche und schnelle Antwort.
Das heißt, ich kann die Miete um 15% kürzen wegen dem andauernden Lärm ohne mit der Wohnungsgesellschaft in einen Rechtsstreit zu gelangen?
Es geht mir einfach darum, wenn ich ab dem folgenden Monat ankündige, die Miete von nun an um 15% zu kürzen - dass die Hausverwaltung nicht sagen kann, ich darf das nicht, weil ich sonst immer 10% gekürzt habe und es gibt keinen Grund plötzlich 15% zu kürzen.
Viele Grüße aus Berlin
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Die Hausverwaltung kann sich nicht mit der Begründung gegen die 15 % wehren, dass in der Vergangenheit immer nur 10 % gemindert wurde.
Grund der Erhöhung ist eine andere Bewertung der Situation.
Eine Garantie, dass es keinen Rechtsstreit gibt, kann ich Ihnen aber nicht geben.
Letztlich müsste ein Gericht werten, was ein angemessener Minderungsbetrag ist.
Auf Ihrer Seite stehen zumindest die genannten Berliner Entscheidungen.
Eine Vorhersage, ob bei Ihnen in Ihrer konkreten Situation 10, 15 oder 20 % richtig sind, ist nicht ernsthaft zu treffen.
Jedenfalls müssen Sie keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs befürchten, solange eine mögliche zu hohe Minderung in der Summe nicht mehr als eine Monatsmiete beträgt. Minderen Sie 15 %, ob wohl nur 10 % richtig wären, würden Sie eine Monatsmiete "Mietrückstand" erst nach 21 Monaten überschreiten.
Eine Zahlungsklage wegen möglicherweise 5 % Zuviel-Minderung ist unwahrscheinlich, weil wahrscheinlich für den Vermieter unwirtschaftlich.
> Sie könnten beispielsweise temporär, wenn die Belastung höher als "normal" ist, 15 % mindern.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
