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Mietminderung wegen Dachausbau möglich?

06.09.2010 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Vermieter über privaten Wohnraum. Einer der beiden Mieter arbeitet von zu Hause aus, als Grafiker oder so. Die Mieter wohnen im 2. OG. Demnächst stehen Bauarbeiten im Hause an, das Dachgeschoss (= 5. OG) wurde von einem Bauträger gekauft und soll nun ausgebaut werden, ein Aufzug soll eingebaut werden. Es handelt sich um einen vierstöckigen Altbau aus dem Jahre 1900. Meine Mieter sind nun besorgt mit welchen Beeinträchtigungen Sie zu rechnen haben, da der gewerbetreibende Mieter oftmals tagsüber zu Hause ist und befürchtet, bei der Ausübung seines Gewerbes könnte er gestört werden.

Die Wohnung wurde mietvertraglich ausschließlich zur privaten Nutzung vermietet und darf gemäß Mietvertrag nicht gewerblich genutzt werden. Da der Mieter aber keinen Kundenverkehr hat und die anderen Bewohner durch seine Gewerbeausübung nicht stört, habe ich gegen die Gewerbeausübung erstmal nichts einzuwenden. Die Gewerbeausübung ist mir auch jetzt erst in diesem Zusammenhang offenbart worden.

Nun befürchte ich, daß meine Mieter bei etwaiger Lärmbelästigung die Miete mindern werden. a) Wenn der Bauträger die Hausordnung einhält und während der vorgeschriebenen Ruhezeiten keinen Lärm verursacht, dürfen die Mieter dann die Miete mindern? b) und wenn ja um wieviel? c) Muss Baulärm (unter Einhaltung der Hausordnung und darin geregelten Ruhezeiten) allgemein von Mietern geduldet werden, oder sind Mietminderungen bei Baulärm normalerweise gerechtfertigt?

d) Wie sieht die Mietminderungssituation aus, wenn der Bauträger die Ruhezeiten nicht einhält? e) Es ist auch erhöhtes Dreckaufkommen im Treppenhaus zu erwarten, inwiefern dürfen die Mieter deswegen die Miete mindern?

f) Macht es hinsichtlich einer etwaigen Mietminderung einen Unterschied, ob der Mieter beim Gewerbetreiben oder der Privatnutzung der Wohnung durch Baulärm gestört wird?

Ich denke es ist mit ca. 3-4 Monaten Bauzeit zu rechnen. Ich weiß nicht, inwiefern sich Baulärm aus dem Dachgeschoss bis ins 2. OG übertragen wird. g) Gibt es Lautstärke-Richtwerte wie z.B. Dezibel-Zahlen, die eingehalten werden müssen, bevor offiziell eine Ruhestörung eintritt?

h) Falls meine Mieter die Miete mindern, werde ich vom Bauträger Schadensersatz verlangen. Falls ich den Bauträger auf Schadensersatz verklagen muss, ist es dann relevant, ob die Mietminderung auch gerechtfertigt war, kann der Bauträger argumentieren die Miete sei zu stark gemindert worden, was ich nicht hätte zulassen dürfen? Brauche ich dann Beweise von meinen Mietern, daß Mietminderungsgründe (w/Bauvorhaben) tatsächlich eingetreten waren, oder reicht die Tatsache, daß ein Bauvorhaben im Gange war als Beweis aus?

Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Frage a)
Grundsätzlich kann die Miete gem. § 536 BGB gemindert werden, wenn Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Entscheiden ist allein, ob der Zustand von der normalen, vereinbarten und vorausgesetzten Beschaffenheit abweicht (OLG Celle, ZMR 85, 10).

Nach Ihrer Schilderung ist dies der Fall, denn auch am Tage sollte die Beeinträchtigung durch eine Baumaßnahme im gleichen Haus erheblich sein.

Selbst wenn Sie als Eigentümer die Baumaßnahme eines Dritten dulden müssen, hat Ihr Mieter Anspruch auf Minderung.


Frage b)
Die Höhe der Minderung ist eine Frage des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs der Beeinträchtigung, kann also ohne nähere Angaben konkret so nicht beantwortet werden.

In diversen Urteilen geht man von 20% aus.

Allerdings hat das AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987 - 44 C 1605/86, WM 1987, S. 272 bei umfangreichen Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses sogar eine Minderung von 60% zugesprochen.

Häufig wird allerdings für den Fall, dass der Eigentümer keine –rechtlichen – Einwendungen gegen die Baumaßnahme erheben kann, dieser Anspruch reduziert um 30 – 50%.


Frage c)
Wie Frage a). Minderungen sind prinzipiell gerechtfertigt.



Frage d)
Die Ruhezeiten müssen eingehalten werden vom Bauherrn, sonst stellt die Polizei sie ein.


Frage e)
Lärm und Dreck gehen Hand in Hand. Dreck ohne Lärm gibt es nicht. Allerdings Lärm und Dreck zusammen erhöht den Minderungsanspruch (daher 60% des AG Hamburg für Dachausbau im gleichen Haus).


Frage f)
Das macht schon deshalb keinen Unterschied, weil Sie für eine Wohnnutzung vermietet haben.



Frage g)
Die Einhaltung von DIN-Normen bedeutet nicht zwingend, dass Mangel vorliegt.. Entscheidend ist eine Abweichung vom bisherigen Zustand (s.o Frage a).


Frage h)
Natürlich kann der Bauträger Ihnen entgegen halten, dass Sie eine zu hohe Minderung akzeptiert haben.
Da für die Höhe der Minderung der Umfang der Beeinträchtigung maßgebend ist, reicht die Tatsache der Baumaßnahme alleine natürlich nicht aus. Vielmehr müsste natürlich der Umfang der Beeinträchtigung festgehalten werden.

Überlassen Sie diese Sicherung doch dem Mieter. Er muss Ihnen den Umfang der Beeinträchtigung nachweisen, sodass das in gleichem Umfang gegenüber dem Bauträger gelten sollte.


Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich Ihnen gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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