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Mietrecht - Mietminderung bei Baulärm / Übergabe der Wohnungsverwaltung

29.01.2011 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:19

Guten Abend,

bezügl. unserem aktuellen Mietverhältnis habe ich drei kurze Fragen:

1. Wir wohnen seit einem knappen Jahr in einem vor zwei Jahren neu errichteten Haus mit vier Mietparteien. Der Eigentümer besitzt auf der anderen Straßenseite freies Gelände. Nun stellt sich heraus, das dort demnächst umfangreiche lang andauernde Bauarbeiten stattfinden werden. Ich habe gehört, man müsse Baulärm hinnehmen, solange die Anliegerstraße noch nicht endgültig ausgebaut ist (wir haben eine provisorische Asphaltstraße vor dem Haus). Haben wir trotzdem ein Recht auf Mietminderung und wie lange (Tageszeiten, Wochenende) müssen wir unabhängig davon Baulärm generell dulden?

2. Laut Mietvertrag müssen wir 75 Euro Nebenkosten zahlen. Die Verwaltung wurde zu Beginn diesen Jahres vom Vermieter an eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft übergeben. Diese verlangt nunmehr, dass der Wasserverbrauch vom Mieter selbst angemeldet und deren Kosten, die bislang Bestandteil der Nebenkostenvorauszahlung waren, zusätzlich getragen werden, was einer summarischen Nebenkostenerhöhung um 40 Euro entspricht. Müssen wir dies hinnehmen oder können wir im Gegenzug verlangen, dass die Nebenkosten um diese 40 Euro Abschlagsbetrag des Wasserlieferanten gekürzt werden?

3. Der Vermieter plant eventuell, die Kosten der Wohnungsverwaltungsgesellschaft auf die Nebenkosten umzulegen. Außerdem will er eine Gärtnerei beauftragen, das Grundstück zu pflegen, obwohl wir uns dazu bereit erklärt haben. Müssen wir beide Kostenerhöhungen hinnehmen?

Vielen Dank.

29.01.2011 | 21:32

Antwort

von


(275)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihrer Frage 1.:
Grundsätzlich ist Baulärm in Grenzen hinzunehmen, insbesondere dann, wenn man in ein Neubaugebiet zieht bzw. bereits bei Einzug klar ist, dass noch Bauarbeiten anfallen werden. So lange sich die Bauarbeiten im Rahmen der Lärmschutzverordnung bewegen, gehe ich davon aus, dass kein Recht auf Minderung der Miete besteht. Nach der Lärmschutzverordnun dürfen laute Arbeiten nicht an Sonn- und Feiertagen sowie an Werktagen zwischen 20:00 Uhr und 07:00 Uhr stattfinden. Sollte aber tatsächlich in nicht mehr hinnehmbarer Weise dagegen verstoßen werden, so sollten Sie ein Lärmprotokoll erstellen und ggf. den Vermieter damit konfrontieren.

Zu Ihrer Frage 2.:
Im Mietvertrag müsste aufgeführt sein, aus welchen Positionen die Nebenkosten(vorauszahlungen) bestehen. Sofern Wasser darin enthalten ist, kann nicht nachträglich ohne Ihre Zustimmung etwas anderes praktiziert werden. Ist laut Mietvertrag also Wasser in den Nebenkosten(vorauszahlungen) enthalten, so ist es nicht zulässig, Sie auf einen externen Anbieter zu verweisen, wenn Ihnen dadurch insgesamt höhere Kosten entstehen.

Zu Ihrer Frage 3.:
Die Verwaltungskosten können nicht umgelegt werden. Die Umlage der Gärtnerkosten ist dagegen zulässig, sofern diese Position im Mietvertrag bei den Betriebskosten aufgeführt ist.

Abschließend weise ich sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Informationen hinzugefügt, weggelassen oder unklar dargestellt worden sein, kann die rechtliche Beurteilung auch völlig anders aussehen.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 29.01.2011 | 21:58

Danke für Ihre Antwort.

Ich würde Sie bitten, die Antwort zu 1. zu konkretisieren: Bedeutet "bei Einzug erkennbar", dass eine provisorische Straße und ein freies gegenüberliegendes Grundstück ausreicht? Seitens des Maklers wurde darüber kein Wort verloren. Müssen wir laut Ihrer Aussage jeglichen Lärm werktags zwischen 7.00 und 20.00 Uhr hinnehmen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.01.2011 | 22:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sofern Sie nicht darauf hingewiesen worden sind, dass das gegenüberliegende Grundstück alsbald bebaut werden wird, so ist grundsätzlich bei massiver Beeinträchtigung an eine Mietminderung zu denken. Bedenken Sie bitte, dass hier immer Einzelfall-abhängig zu entscheiden ist. Nach jetzigem Kenntnisstand ist es noch gar nicht möglich, vorherzusagen, dass in Ihrem Fall ein Minderungsanspruch besteht oder nicht besteht.

Auch während der dargestellten Arbeitszeiten müssen Sie natürlich nicht jede Belästigung hinnehmen: Im Einzelfall können extreme Beeinträchtigungen auch während dieser Zeiten zum Minderungsanspruch führen. Es hängt aber alles vom konkreten Fall ab: Wie weit ist das Grundstück entfernt? Gibt es auch Schmutzbelästigungen oder Geruchsbelästigungen? Gibt es sonstige Beeinträchtigungen?

In Bezug auf die Straße: Anhand der Tatsache, dass nur eine provisorische Straße vorliegt, konnten Sie theoretisch davon ausgehen, dass hier Bauarbeiten anfallen werden. Was den Straßenbau angeht, so halte ich eine Minderung der Miete für unbegründet.

Mein Tipp: Warten Sie ab, in welchem Maße Sie durch die Arbeiten beeinträchtigt werden. Sollten massive Beeinträchtigungen auftreten, so protokollieren Sie die Belästigungen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

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