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Modernisierung nach Einbau einer neuen Gasheizung

| 01.03.2021 15:21 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

4/2016 vermietete ich unser Anbau-Haus welches noch nicht fertig saniert war. Der Mietpreis war deutlich niedriger damals, als ortsübliche Mieten. Die Sanierung war Mitte letztes Jahres abgeschlossen und ich erhöhte zum 1.9.2020die Miete um 40€ ( eine qm2 4,93€, immer noch unter dem ortsüblicheren Mietpreis).
Unser Haus und das vermietete Haus werden jetzt mit einer Gasheizungsanlage versorgt, die ca 20 Jahre alt ist, aber voll funktionstüchtig. Wir möchten nun Ende April eine energetische Modernisierung durchführen. Es soll eine neue moderne Gasheizung eingebaut werden, die den aktuellen Energienormen entsprechen. Bisher wurden die Heizungskosten der Mieterin immer über die Betriebskosten abgerechnet. Wir möchten nun aber einen separaten Gaszähler mit dem Einbau der Gasheizung einbauen, so dass die Mieterin künftig ihre Gaskosten über den hiesigen Gasanbieter alleine abrechnen kann. Das würde ja zur Folge haben, dass ich die Heizkosten von den Betriebskosten abziehen müsste. Folge Fragen habe ich:

1. Kann ich die Modernisierung auf den Mieter umlegen und wenn ja, welche Höhe?
2. Welche Fristen muss ich einhalten, um diese anzukündigen?
3. Kann ich, obwohl ich letzten Jahres die Miete schon leicht erhöht habe, die Modernisierung trotzdem auf die Miete umlegen? Die Miete würde ja eventuell gleichbleibend sein oder niedriger.
4. Gibt es sonst irgendwas zu beachten?

Vielen Dank schon im Voraus. Ich wünsche Ihnen einen stressfreien Arbeitstag,

Mit freundlichen Grüßen
01.03.2021 | 18:27

Antwort

von


(245)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1. Es müsste tatsächlich eine Modernisierung sein. Der Gasverbrauch müsste also nach der Modernisierung niedriger sein, als vorher bei der alten Heizung. Dies müssten Sie im Streitfall beweisen können. Dann können Sie umlegen und zwar 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete. Von den Kosten der Maßnahme müssen jedoch die eingesparten Instandhaltungskosten abgezogen werden.
Bei dem Alter der bisherigen Anlage kann es sein, dass soviel Instandhaltungskosten abzuziehen sind, dass nicht mehr viel zum Umlegen bleibt.
Innerhalb von 6 Jahren dürfen die Modernisierungsumlagen für alle Modernisierungen zusammen nicht mehr als 2 Euro pro m2 und Monat betragen. § 559 BGB

Zu 2. Drei Monate vor Beginn der Maßnahme. Ende April 2021 klappt also nicht mehr.

Zu 3. Wenn die bisherige Mieterhöhung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete war, ist das möglich. Wenn die bisherige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurde, nur insoweit, als die 2 Euro Grenze durch die bisherige Erhöhung noch nicht ausgeschöpft ist.

Zu 4. Die Ankündigung muss alle in § 555c BGB genannten Informationen enthalten. Mit der Ankündigung sollte der Mieter aufgefordert werden, schriftlich zu erklären, dass er die Maßnahme duldet und den Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewährt.

§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des
Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 02.03.2021 | 10:11

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für die umfangreiche Beantwortung meiner Fragen.

Folgendes ist mir noch unklar:

1. Sie schreiben, dass ich die Instandhaltungskosten abziehen müsste. Die alte Anlage wurde in den letzten zwei Jahren sehr kostenintensiv instandgesetzt. Von der alten Anlage werden nur das Heizungsrohr und ein paar neue Kupferleitungen übernommen. Der Rest ist dann die neue Gasheizungsanlage, also eine komplette neue Anlage. Das Angebot beläuft sich auf ca 5000€. Ziehe ich dann von dieser Summe die 8 % ab?
2. Oder von der Hälfte der 5000€, weil wir ja auch diese Heizungsanlage nutzen?
3. Ich habe die Miete nur erhöht, weil die Sanierungsarbeiten abgeschlossen wurden. So habe ich es im Mietvertrag hinterlegt. Also kann ich die Miete durch die Modernisierung wieder anpassen?
4. Ich wohne im Umkreis von Berlin. Ich verfüge über eine Rechtschutzversicherung. Wären Sie eventuell auch bereit diese Berechnung plus das Schreiben an meinen Mieter zu übernehmen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.03.2021 | 10:50

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn das Haus aus 2 gleichgroßen Wohnungen besteht, und die Modernisierung 5.000 Euro kostet, dann entfallen 2.500 Euro auf die vermietete Wohnung. Dieser Betrag ändert sich, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind. Die 5.000 Euro werden durch die Gesamtfläche aller Wohnungen geteilt. Anschließend wird das Ergebnis mit der Wohnfläche der vermieteten Wohnung multipliziert.
Für diese Antwort gehe ich mangels anderweitiger Angaben von 2 gleichgroßen Wohnungen aus. Die 8% werden dann von den 2.500 Euro berechnet. Also 200 Euro im Jahr. Dies macht 16,67 Euro pro Monat für die gesamte Wohnung. Auch wenn Sie die Wohnfläche nicht angegeben haben, dürfte dies weniger als die erlaubten 2 Euro pro m2 sein.

Die "Erhöhung" durch Beendigung der Sanierungsarbeiten dürfte so zu deuten sein, dass die jetzige Miete ab Mietbeginn für eine mangelfreie Wohnung geschuldet war, diese für die Dauer der Sanierungsarbeiten gemindert war und die Minderung jetzt weggefallen war.

Damit dürfte die Erhöhung durch die neue Gasheizung möglich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 04.03.2021 | 09:10

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