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Modernisierung - wann muss die Modernisierungsankündigung spätestens beim Mieter sein?


28.04.2007 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Ich möchte aufgrund umfangreicher Modernisierungsarbeiten meinem Mieter eine Modernisierungsankündigung schicken, daher möchte ich gern von Ihnen Folgendes wissen:

1).Bis wann muss die Modernisierungsankündigung spätestens beim Mieter sein? Bis zum 1. eines Monats oder bis zum 3.Werktag eines Monats oder zählen die 3 Monate Ankündigungsfrist einfach vom Tag des Eintreffens beim Mieter ( also beispielsweise vom 10. oder 12. eines Monats)?

2).Müssen in der Modernisierungsankündigung schon Kostenvoranschläge beigefügt werden ( diese wären eher verwirrend, weil sie nur für das gesamte Mehrfamilienhaus erstellt sind ) oder reicht es aus, einen Betrag dafür zu nennen ( dass dieser Betrag später im eigentlichen Mieterhöhungsverlangen nicht höher als 10% sein darf, ist mir bekannt )?

3).Der 11%-Umlagebetrag würde etwa 400,-Euro monatlich für den Mieter betragen ( es ist eine sehr umfangreiche Modernisierung ). Darf ich diesen vollen Betrag überhaupt einforden, denn ich las, dass er begrenzt sei?

....durch folgende Urteile:

Die Erhöhung darf maximal das 2-fache des Einsparbetrags für den Mieter ausmachen. (LG Hamburg, Urteil v. 5.2.1991 - 16 S 114/89, ZMR 1991, S. 302) (LG Aachen, Urteil v. 7.11.1990 - 7 S 388/90, WM 1991, S 356) (AG Braunschweig, Urteil v. 23.7.1992 - 111 C 4181/91, ZMR 1994, S 24

4).Was würde es mich kosten, wenn Sie eine etwa 9-seitige Modernisungsankündigung ( innerhalb kurzer Zeit ) auf Rechtssicherheit hin für mich überprüfen würden?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1) Die Modernisierungsankündigung muss drei Monate vor Beginn der Maßnahme beim Mieter eingetroffen sein, und zwar taggenau. Wenn das Schreiben z.B. am 07. Mai beim Mieter eingeht, dann dürfen die Handwerker ab dem 07. August loslegen (selbstverständlich auch später, jedoch nicht früher). Mit "Maßnahmen" sind diejenigen Arbeiten gemeint, die den Mieter tatsächlich beeinträchtigen können. Vorbereitungsarbeiten, die den Mieter nicht beeinträchtigen, sind auch früher möglich.

2) Die Maßnahmen müssen nach Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung benannt sein. Kostenvoranschläge müssen nicht beigefügt werden, sondern die Art der Maßnahmen muss konkret beschrieben werden. Hinsichtlich der übrigen Angaben genügt eine ungefähre Angabe.
Die zu erwartende Mieterhöhung muss in einem Geldbetrag beziffert sein.

3) Es gibt keine feste Obergrenze für die Mieterhöhung, sondern die Frage einer Begrenzung stellt sich bereits bei der Duldungspflicht des Mieters. Der Mieter hat Erhaltungs - und Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB zu dulden, sofern dies nicht für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde. Dabei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalles an, also auf die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters. Es können sehr viele Gesichtspunkte eine Rolle spielen, oftmals auch Alter, Gesundheitszustand und Einkommen des Mieters. Der Gesetzgeber möchte damit sicher stellen, dass keine unangemessenen Luxussanierungen erfolgen, die zur "Vertreibung" der Mieter führen würden. Bei einer Mieterhöhung von ca. 400,00 € pro Wohnung wird man sicherlich einigen Begründungsaufwand betreiben müssen, um dies nicht als unangemessen erscheinen zu lassen.
Eine Koppelung an den Einsparbetrag ist zwar als Anhaltspunkt geeignet, kann jedoch nur herangezogen werden, wenn auch tatsächlich eine Einsparung in Aussicht steht, was bei manchen Maßnahmen, die zur Gebrauchswertverbesserung führen, nicht der Fall ist, z.B. beim Anbau eines Balkons.

4) Zu dieser Frage werde ich Ihnen per mail eine Angebot direkt zukommen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de




Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2007 | 23:31

Vielen Dank für Ihre Antworten,
ich möchte noch gern Zusätzliches wissen:

1. Sollte eine Modernisierungsmaßnahme rechtlich nicht in voller Höhe aus irgendwelchen Gründen nicht anerkannt werden, bspw. weil teils Instandsetzungsmaßnahmen mit der Modernisierung "verschmelzen", würde dies dann die gesamte Modernisierungsankündigung bzw. wenn diese nicht dann evtl. das spätere Mieterhöhungsverlangen zunichte machen, oder würde sie sich nur um diesen fehlerhaften Betrag reduzieren? (Haben Sie evtl. entsprechende Urteile hierfür)?

2. Lassen sich zur Dämmung eines Daches alle Maßnahmen die erforderlich sind um das Dach zu dämmen über die Modernisierungsumlage umlegen, also Abdecken der Ziegel, Anbringen von neuen Dachlatten, Eindecken mit neuen Ziegeln usw., oder lässt sich nur das reine Dämmaterial mit dem verbundenen Arbeitsaufwand umlegen?

Vielen Dank im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2007 | 10:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bitte um Verständnis dafür, dass ich Ihre Zusatzfragen in diesem Rahmen nicht beantworten darf. Nach den Nutzungsbedingungen steht die kostenlose Nachfragefunktion für die Beseitigung von Unklarheiten zur Verfügung, nicht für die Einstellung neuer Fragen. Sie können Ihre Fragen gerne zu angemessenem Einsatz neu einstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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