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Modernisierungskosten - Können Mieter Modernisierung ablehen?

16.03.2010 18:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Guten Tag, ich möchte einige Modernisierungsmaßnahmen an meinem 4-Familienhaus durchführen. Die Wohnungen sind alle vermietet. Hier geht es um folgende Maßnahmen:
Einbau einer neuen Heizung (Brennwertanlage),
Einbau neuer Fenster / Haustüren und
die Außenfassade wird teilweise wärmegedämmt und 2x mit der Fassadenfarbe Elast Aquardor beschichtet ( gering wärmedämment und die Risse im Putz kommen nicht wieder). Daruf bekomme ich 10 Jahre Garantie. Meine Mieter lehnen hierfür die Umlage der Kosten ab. Ich meine das erhöht ja auch die Wohnqualität oder zählt das nicht? Können meine Mieter dies ablehen? Bitte um Rückinfo. Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie haben die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gem. § 559 BGB geltend zu machen. Dieses Recht steht Ihnen dann zu, wenn Sie Maßnahmen durchführen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen oder die zu einer allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Die von Ihnen geplanten Maßnahmen fallen nach meiner Einschätzung in den Bereich der Modernisierung, so daß Sie die Mieterhöhung gem. § 559 BGB geltend machen können.

Sie können die Kosten der Modernisierung anteilig auf die Mieter als Mieterhöhung umlegen. Dabei müssen Sie errechnen, wie hoch die anteiligen Kosten für jede Wohneinheit sind. Von diesem Wert ausgehend errechnen Sie 11 %. Dies ist der Betrag, um den Sie die Miete jährlich erhöhen dürfen. Das bedeutet, daß Sie diesen Betrag noch einmal durch 12 teilen müssen, um die Mieterhöhung für die Monatsmiete zu ermitteln.

Wichtig ist, daß Sie für die Mieterhöhung die Form des § 559b BGB beachten. Sie müssen insbesondere die Mieter schriftlich über die Mieterhöhung unterrichten und den Mietern dabei erklären, warum Sie die Miete erhöhen und wie sich der Betrag zusammensetzt. Die Mieter schulden dann die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Dies gilt jedoch nur, wenn Sie die Mieter zuvor über die Modernisierungsmaßnahmen unterrichtet haben (vgl. § 554 BGB). Diese Information müssen Sie Ihren Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten geben. Wenn diese Unterrichtung fehlt oder zu spät erfolgt ist, können Sie die Mieterhöhung erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung beanspruchen (vgl. § 559b Abs. 2 S. 2 BGB).

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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