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Sonderkündigungsrecht nach Modernisierung

| 16.10.2017 09:01 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung und Wohnungsraummietverhältnis

Guten Tag
Seit 15.6.2017 haben wir (Familie) eine gerade frisch sanierte Wohnung bezogen.
Wir haben einen Mietvertrag mit unbegrenzter Laufzeit bei dem Mieter und Vermieter in den ersten 12 Monaten auf eine ordentliche Kündigung verzichten.
Am 28.09.2017 haben wir mit Wirkung zum 01.06.2018 eine Mieterhöhungsankündigung nach Modernisierung erhalten. Die Grundmiete soll von 780.- Euro auf 880.- Euro steigen.
Da wir die Wohnung gerne bald wieder verlassen wollen, die Fragen:
Löst die Mieterhöhung für uns ein Sonderkündigungsrecht aus?
Und wenn ja, mit der üblichen Frist? Also 2 Monate Überlegungsfrist + Kündigung zum übernächsten Monat ? – In unserem Fall dann zum 31.12.2017 oder erst zum Beginn der tatsächlichen Mieterhöhung?

Danke, N.Rausch

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier nochmals für den besseren Überblick die von Ihnen angesprochene Vorschrift:

§ 555e BGB - Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. [wie auch ansonsten] Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt [Besonderheit hier und unbedingt zu beachten - das löst den Fristlauf hier aus]

(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend [(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.].

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Zur Modernisierungsankündigung:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1.
die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2.
den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3.
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. [...]."

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist Abs. 3 zwingend, so dass jede dem Mieter nachteilige Vereinbarung unwirksam ist.

D. h., dass auch innerhalb der einjährigen Bindungsdauer dieser Fall ausgenommen sein muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2017 | 10:45

Danke für die ausführliche Antwort. Ich möchte die Möglichkeit zur einmaligen Nachfrage nutzen.
Eine Modernisierungs- Ankündigung haben wir nicht erhalten, da wir in die bereits gerade sanierte Wohnung (neue Fenster, Wärmedämmung) eingezogen sind. Gleichwohl haben wir die Mieterhöhung erhalten (detailliert mit Modernisierungskosten).
Die Frage: Haben wir jetzt ein Sonderkündigungsrecht zum 31.12.2017.

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2017 | 10:46

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne

Ergänzung vom Anwalt 16.10.2017 | 10:54

[Entschuldigen Sie, da war nur ein ganz kleiner Teil vorhanden - hier der Rest]

...wie folgt:

In Ordnung, verstehe, dann gilt folgendes:
Hat der Vermieter die Ankündigung gänzlich unterlassen, beginnt die Kündigungsfrist erst, wenn der Mieter verbindlich von den Modernisierungsabsichten des Vermieters Kenntnis erlangt hat.

Das wäre also mit dem Fristbeginn in dem Monat, in dem Sie von der Mieterhöhung erfahren haben, wenn Sie das eben bei Einzug nicht wussten. Das wäre allerdings eben zu prüfen.

Sie haben da nur eine einmonatige Überlegungsfrist seit diesem Zeitpunkt.

Ggf. könnte der Vermieter argumentieren, Sie haben kein Sonderkündigungsrecht (mehr).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 18.10.2017 | 06:29

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