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Miteigentum Grundstück - Absicherung Miteigentümer - Ehevertrag oder Vorkaufsrecht?

| 31.05.2017 23:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Pascal Gratieux, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,
es besteht folgende Situation:
a) zwei meiner Brüder sind hälftige Miteigentümer eines Grundstückes. Meine Brüder übertragen demnächst je 1/6 ihres ideellen Anteils auf mich.
b) Ich bin verheiratet, 1 Kind, gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Ich erwerbe den Grundstücksanteil also während der Ehe, wodurch mein Vermögen steigt. Im Grundbuch werde nur ich, nicht meine Frau, stehen, so dass (nehme ich an), der Grundstücksanteil nur meinem Vermögen als Zuwachs zuzurechnen wäre.
c) Ein Bruder ist verheiratet, 1 Kind, gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Er hatte bereits vor seiner Eheschließung das Eigentum an dem Grundstück, es zählt also zu seinem Anfangsvermögen.
d) Mein zweiter Bruder lebt in „Wilder Ehe".
e) Das Grundstück ist frei von Belastungen, die vollständig getilgte Grundschuld zugunsten einer Bank ist nach wie vor im Grundbuch eingetragen.
f) Mein verheirateter Bruder vertritt die Meinung, dass zum gegenseitigen Schutz der Miteigentümer Eheverträge geschlossen werden müssen. Darin soll geregelt sein, dass die Grundstücksanteile selbst sowie ein künftiger Vermögenszuwachs durch Wertsteigerung im Falle einer Scheidung beim Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt werden. Auf diese Weise will er verhindern, dass ein Miteigentümer zum Verkauf seines Anteils gezwungen werden kann, um Ausgleichsansprüchen nachkommen zu können.
g) Ich dagegen habe die Vermutung, dass ein solcher Ehevertrag kein wirksamer Schutz ist, weil es möglicherweise Gesetze gibt, die den Vertrag brechen könnten. Man denke z.B. an Unterhaltszahlungen für das nach einer Scheidung bei der Mutter bleibende Kind, zu deren Sicherung Vermögen des Vaters zwangsweise herangezogen werden könnte. Oder berechtigte Ansprüche Dritter gegen einen Miteigentümer, welche über eine Zwangshypothek gesichert und nach einer Zwangsversteigerung bedient werden würden. Oder die Erben eines Miteigentümers, die, aus welchem Grund auch immer, als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft nicht erwünscht sein könnten. Oder … oder ... oder ...
h) Meiner Frau und mir ist das Thema „Ehevertrag" höchst unangenehm, weil eine Scheidung für uns beide unvorstellbar ist: Wir sind seit 24 Jahren zusammen, davon 13 Jahre verheiratet.
Hier meine Fragen:
1.) Kann ein Ehevertrag so verfasst werden, dass er lediglich den Anteil am Grundstück und den darauf anfallenden Wertzuwachs bei der Berechnung eines Zugewinnausgleichsanspruches ausschließt (für alle anderen Dinge wie Versorgungsansprüche, Erbe usw. sollen ausdrücklich die gesetzlichen Regelungen gelten)?
2.) Bietet der Ehevertrag überhaupt den gewünschten Schutz der Miteigentümer oder kann er durch stärkere Rechtsinteressen gebrochen werden?
3.) Sind gegenseitige Vorkaufsrechte unter den Miteigentümern (notariell beurkundet), möglicherweise mit fest vereinbartem Verkaufspreis zum aktuellen Bodenwert, nicht der bessere Schutz? Oder gibt es andere Instrumente zum Schutz der Eigentümergemeinschaft?

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworte:

Sie möchten in Erfahrung bringen, wie Sie und Ihre Brüder den Fortbestand der Miteigentümerschaft an einem Grundstück auch im Falle einer Scheidung eines der Geschwister sichern können und ob hierfür ein Ehevertrag erforderlich bzw. am Besten geeignet ist oder ein Vorkaufsrecht.

1. "Kann ein Ehevertrag so verfasst werden, dass er lediglich den Anteil am Grundstück und den darauf anfallenden Wertzuwachs bei der Berechnung eines Zugewinnausgleichsanspruches ausschließt (für alle anderen Dinge wie Versorgungsansprüche, Erbe usw. sollen ausdrücklich die gesetzlichen Regelungen gelten)?"

Ja, es ist möglich, in einem notariellen Ehevertrag einen sog. modifizierten Zugewinnausgleich zu vereinbaren bei dem ein einzelner Vermögensgegenstand bzw. die damit zusammenhängende Wertsteigerung aus dem Vermögensausgleich ausgeklammert wird. Wenn dies vereinbart wird, so ist dies eine geeignete Maßnahme, um dem Risiko vorzubeugen, dass Sie oder einer Ihrer Brüder bei einer Scheidung nicht über genug sonstiges Vermögen verfügt und deshalb den Grundstückanteil verkaufen muss.

2. "Bietet der Ehevertrag überhaupt den gewünschten Schutz der Miteigentümer oder kann er durch stärkere Rechtsinteressen gebrochen werden?"

Ein solcher Ehevertrag bietet zunächst einen gewissen Schutz, aber wie Sie richtig dargestellt haben, besteht weiterhin das Risiko, dass ein Bruder im Zuge der Scheidung sein Vermögen derart aufbraucht, dass er gezwungen ist, seinen Miteigentumsteil zu verkaufen, um die mit der Scheidung zusammenhängenden Verpflichtungen zu erfüllen. Dies liegt darin begründet, dass bereits mit der Scheidung selbst einige Kosten verbunden sein können. Außerdem können sich je nach Vermögens- und Lebensbverhältnissen während der Ehe daran Unterhaltsansprüche des Ehegatten und der Kinder anschließen. Auf diese Ansprüche, selbst wenn dies gewünscht sein sollte, kann grundsätzlich nicht für die Zukunft verzichtet werden, womit der Gesetzgeber verhindern will, dass der Sozialträger für den ansonsten Unterhaltsverpflichteten einspringen muss. Deshalb sind in diesem Bereich nur sehr eingeschränkt Vereinbarungen möglich.

Dass einer der Brüder seinen Miteigentumsanteil aufgrund von aufgebrauchtem Vermögen oder Insolvenz verliert, kann letztlich nicht verhindert werden.

Allerdings können durch die angesprochenen Eheverträge, ergänzt durch ein dingliches Vorkaufsrecht verhindert werden, dass der der Miteigentumsanteil im Fall der Fälle an Dritte gegeben werden muss. Die Wirksamkeit eines solchen Vorkaufsrechts setzt natürlich voraus, dass die Berechtigten im Notfall über genug Mittel verfügen, um das Grundstück zu kaufen.

Insgesamt bietet diese Kombination aber einen vernünftigen Schutz im Hinblick auf die angesprochenen Risiken. Zudem kann es, wenn es in der Form "für den ersten Verkaufsfall, für den es nach den gesetzlichen Bestimmungen überhaupt ausgeübt werden kann", eingetragen wird, selbst noch einem Erwerber in einer Zwangsversteierung entgegengehalten werden (OLG München, Beschl. v. 11.05.2016, Az.: 34 Wx 61/16).

Insgesamt sollte dies eine angemessene Lösung sein und ließe im Verhältnis zu umfangreicheren Änderungen des Zugewinnausgleichs bzw. einer Scheidungsfolgenvereinbarung die jetzigen Güterstandsverhältnisse weitestgehend unangetastet.

3. "Sind gegenseitige Vorkaufsrechte unter den Miteigentümern (notariell beurkundet), möglicherweise mit fest vereinbartem Verkaufspreis zum aktuellen Bodenwert, nicht der bessere Schutz? Oder gibt es andere Instrumente zum Schutz der Eigentümergemeinschaft?"

Ein Vorkaufsrecht allein, kann das Risiko hoher Kosten einer Scheidung nicht abmildern, sondern nur verhindern, dass das Grundstück im Fall der Fälle an Dritte gegeben werden muss.

Im Ergebnis wäre deshalb die unter 3.) angesprochene Kombination von Vorkaufsrecht und Vereinbarung eines modifizierten Zugewinnausgleichs zu empfehlen, selbstverständlich nur wenn die Ehefrau zustimmt, worauf Sie keinen Anspruch haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2017 | 16:30

Sehr geehrter Herr Gratieux,
vielen Dank für Ihre ausführliche und gut verständliche Antwort. Meine Fragen sind damit voll beantwortet.

Nur zum besseren Verständnis für mich möchte ich die Möglichkeit der 1maligen Nachfrage nutzen. Falls meine folgenden Ausführungen den dafür vorgesehenen Rahmen sprengen, bin ich gern bereit, noch etwas nach zu bezahlen.

Letztendlich geht es meinem Bruder nur darum, zu verhindern, dass das Grundstück im Fall der Fälle an Dritte gegeben werden muss. Wenn er ein Vorkaufsrecht ausüben möchte, will er natürlich sicher sein, dass er das dann finanziell auch leisten kann.

Die Frage nach Schutz vor möglichen Risiken für das jeweilige Vermögen der Eigentümer im Falle einer Scheidung stellt sich in dem Zusammenhang eher weniger. Da gibt es ohnehin so viele Unwägbarkeiten, die unmöglich alle vorhersehbar und beherrschbar sind.

Wir (meine Frau und ich) jedenfalls, fühlen uns mit einem Ehevertrag (auch wenn er modifiziert ist) überhaupt nicht wohl und möchten diese Klippe gern umschiffen.

Deshalb meine Idee mit dem Vorkaufsrecht und vorab fest vereinbartem Kaufpreis. Aktuell ist das Grundstück im Flächennutzungsplan als Garten/ Wiese/ Acker ausgewiesen, der Wert jedes 1/3-Anteils bewegt sich im mittleren vierstelligen Bereich.

Somit wäre jetzt die Frage, ob in jedem denkbaren Fall das Vorkaufsrecht zum festgeschriebenen Preis greift. Kann es in dieser Form z.B. auch dann ausgeübt werden, wenn ein Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt? Und muss sich dann der Gläubiger mit dem festgeschriebenen Verkaufspreis als Erlös begnügen?

Falls dem so ist, kann man getrost auf den Ehevertrag verzichten. Falls nicht, wäre die von Ihnen empfohlene Kombination aus Ehevertrag und Vorkaufsrecht wohl die bessere Wahl, auch wenn sie nicht alle denkbaren und undenkbaren Risiken abdeckt.

Oder kann ein zum Zeitpunkt der Versteigerung höherer Marktwert dazu führen, dass der Inhaber des Vorkaufsrechtes dann diesen höheren Preis zahlen muss, um den Grunstücksanteil kaufen zu können?

Sollte aus Gründen der Gläubiger-Rangfolge das Vorkaufsrecht (im Grundbuch?) eingetragen werden? Hat die dort eingetragene, getilgte, (ich glaube erstrangige) Grundschuld darauf Auswirkungen?

Wäre ein Anspruch aus dem Vorkaufsrecht wiederum pfändbar (so wie ein eingetragenes Nießbrauchrecht)?

Mit freundlichen Grüßen.





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2017 | 22:49

Sehr geehrter Fragesteller,

auch Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. "Somit wäre jetzt die Frage, ob in jedem denkbaren Fall das Vorkaufsrecht zum festgeschriebenen Preis greift. Kann es in dieser Form z.B. auch dann ausgeübt werden, wenn ein Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt? Und muss sich dann der Gläubiger mit dem festgeschriebenen Verkaufspreis als Erlös begnügen?"

Zunächst möchte ich präzisieren, dass ein dingliches Vorkaufsrecht, welches "für den ersten Verkaufsfall, für den es nach den gesetzlichen Bestimmungen überhaupt ausgeübt werden kann" bestellt wird, zwar einen etwas größeren Schutz bietet, als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, da es abweichend von § 471 BGB gemäß § 1098 Abs. 1 S. 2 BGB auch im Falle eines freien Verkaufes durch den Insolvenzverwalters und beim 1. Verkauf des Erwerbers aus der Zwangsvollstreckung nach dieser gilt, aber im Falle der Zwangsvollstreckung in das Grundstück selbst, nicht ausgeübt werden kann.

Durch diese fortdauernde Belastung und die Tatsache, dass etwaige Gläubiger in Bezug auf das Grundstück im Wege der Teilungsversteigerung vorgehen müssten, da sie nur Miteigentümer des Grundstücks sind, ist das Grundstück in der Zwangsversteigerung für Erwerber weniger interessant und für Gläubiger die Zwangsversteigerung meist nicht der günstigste Weg. Nichtsdestotrotz kann es im Ergebnis dazu kommen, dass ein Dritter trotz des dinglichen Vorkaufsrechts das Grundstück im Wege einer Zwangsversteigerung erwirbt.

Dies liegt letztendlich darin begründet, dass man sich durch keine Vereinbarung – im Übrigen auch nicht durch den Ehevertrag – von einmal eingegangenen Schulden gegenüber Dritten lossagen kann und grundsätzlich mit dem gesamten Vermögen haftet.

Sofern deshalb Ihre Brüder nicht befürchten, dass Sie Ihren Miteigentumsanteil auf eigene Faust verkaufen, wäre es auch eine pragmatische Lösung diese davon zu überzeugen, dass Sie den Miteigentumsanteil zurückübertragen, wenn es zum Schutz ihres Vermögens sinnvoll sein wird, weil sich eine gespannte Vermögenslage abzeichnet.

Da Sie Eigentümer sind, können Sie vor einer Zwangsvollstreckung grundsätzlich frei über ihren Miteigentumsanteil verfügen. Allerdings ist insofern Vorsicht geboten, als dass bestimmte Verfügungen im Vorfeld einer Insolvenz, welche übrigens auch durch Gläubiger eingeleitet werden kann,
durch den Insolvenzverwalter nachträglich angefochten werden können. In diesem Fall wäre dann anwaltliche Beratung geboten.

Im Ergebnis heißt das, dass ein dingliches Vorkaufsrecht einen Erwerb eines Dritten in der Zwangsvollstreckung, auch wenn dies in Ihrer Konstellation aufgrund der Miteigentümerschaft und der Form des Vorkaufsrechts relativ unwahrscheinlich wäre, nicht ausschließen würde. Folglich müssten sich auch Gläubiger nicht mit einem von Ihnen festgesetzten Kaufpreis zufrieden geben. Letzteres ist aber ebenso nur beschränkt relevant, da Grundstücke in der Zwangsvollstreckung in der Regel mit einem Gebot unter dem Marktwert, den Zuschlag erhalten.

2."Oder kann ein zum Zeitpunkt der Versteigerung höherer Marktwert dazu führen, dass der Inhaber des Vorkaufsrechtes dann diesen höheren Preis zahlen muss, um den Grunstücksanteil kaufen zu können?"

Wie bereits dargestellt, kann ein Vorkaufsrecht eine Zwangsversteigerung des Grundstücks rechtlich nicht verhindern. Insofern könnte ein Erwerber, der trotz der genannten Einschränkungen bereit ist, das Grundstück in der Zwangsversteigerung zu erwerben, dieses durch das höchste Gebot auch erreichen, wenn keiner Ihrer Brüder bereit ist, mehr zu bieten. Wie dargestellt würde dies wegen der mit Eigentümerschaft im Wege der Teilungszwangsvollstreckung geschehen.

3."Sollte aus Gründen der Gläubiger-Rangfolge das Vorkaufsrecht (im Grundbuch?) eingetragen werden? Hat die dort eingetragene, getilgte, (ich glaube erstrangige) Grundschuld darauf Auswirkungen? "

Sollten Sie sich für ein Vorkaufsrecht entscheiden, ist es aufgrund der erweiterten Wirkungen gemäß § 1098 Abs. 1 BGB sinnvoll, dass dies in Form eines eingetragenen dinglichen Vorkaufsrechtes geschieht. Soweit allerdings andere dingliche Rechte mit höherem Rang eingetragen sind, haben diese grundsätzlich Priorität. Insofern wäre ein nachrangiges Vorkaufsrecht, im Verhältnis zu einer erstrangigen Grundschuld, nicht effektiv.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich weiterhin für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei fortbestehender Unklarheit in Bezug auf die ursprüngliche Frage, schreiben Sie mir bitte eine Nachricht per E-Mail, an die im Profil hinterlegte Adresse. Wir finden sicher eine Lösung.

Mit freundlichen Grüßen.

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.06.2017 | 21:11

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