Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Gemeinden steht ein allgemeines Vorkaufsrecht § 1094 BGB
an bebauten und unbebauten Grundstücken im Gemeindegebiet zu, das sich aus dem BBauG oder gemeindlichen Satzungen ergibt, u.a. wenn ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht (§ 30 BBauG),
in Umlegungsgebieten (§§ 45 ff. BauGB
)
oder förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 136 BauGB
) und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§§ 165 ff. BauGB
) und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB
).
Gemeindliche Vorkaufsrechte beinhalten also das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden sollte.
Mit Ausübung des Vorkaufsrechtes tritt die Gemeinde daher als (Ersatz-)Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen ein.
Das Risiko trägt also der Investor, nicht der Verkäufer.
Vorkaufsberechtigte tragen grundsätzlich die Verpflichtung, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.
Wenn die Gemeinde das ihr zustehende Wahlrecht ausübt, das Grundstück lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags und das Wohl der Allgemeinheit muß bestehen
(§ 24 Abs. III BauGB
). Es muß somit ein öffentliches Interesse vorliegen, das das Vorkaufsrecht erforderlich macht.
Sie müssten sich daher den Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts darlegen lassen und die Ausübung des Ermessens, das pflichtgemäß zum Wohl der Bürger ausgeübt werden muß.
Dann können Sie den Eintritt in den notariellen Kaufvertrag reklamieren
und ansonsten den Rücktritt vom Kaufvertrag androhen.
Ich hoffe, Ihre Fragen beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Angeblich spielt laut Stadt aber noch der §28(3) des BauGB eine Rolle. Der Absatz liest sich für Laien so, als blieben nur zwei Möglichkeiten, die beide von Nachteil sind, Rücktritt vom Vertrag oder Einwilligung in den Verkehrswert. Wie können wir das umgehen bzw. zum angestrebten und vereinbarten Marktwert beim Verkauf an Investor/Stadt kommen?
Nach § 28 Abs. III BBauG kann abweichend von Absatz II Satz 2 BBauG die Gemeinde den nach Ausübung des Vorkaufsrecht zu bezahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen.
Das setzt aber voraus, dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet.
Diese Regelung beinhaltet eine Möglichkeit, mißbräuchliche Scheinkäufe zu verhindern, mit denen das Vorkaufsrecht ausgehobelt werden soll.
Aber der Verkehrswert ihres Anwesens wird ja auch durch die Nachfrage bestimmt.
Das kann durch Gutachten nachgewiesen werden.
Der Rücktritt vom Vertrag beinhaltet dabei die Notbremse, statt Einwilligung in den Verkehrswert.
