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Mietzeit 6 oder 3 monate

| 10. August 2022 11:23 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:25

Ich habe zwei voneinander unabhägige Fragen zur Mietzeit.

1. Mietverhältnis beginnt 1.8. 2022, dauer 2 Jahre, läuft bis zum 30.6. 2024
der Vermieter beabsichtigt, mit Ablauf der Vertragsdauer das Objekt als Eigenbedarf zu nutzen

Unterschrieben wurd der Vertrag am 6.8.2022

Meine Wohnsituation hat sich grundlegend geändert, bekannt wurde mir dies erst 10.8.2022

Frage: habe ich eine Chance aus dem Vertrag zu kommen?



2. Mietverhätnis beginnt am 1.3.1998

Handschriftlich: kann mit Friest von 6 Monaten gekündigt werden

mir wurde gesagt, solche Regeln gelten nicht mehr, der Mieter kann immer mit 3 monatsfrist kündigen

Ist das so richtig, oder muß auch der Mieter sich an 6 Monate halten?



10. August 2022 | 12:40

Antwort

von


(652)
August-Bebel-Str. 13
33602 Bielefeld
Tel: 0521/9 67 47 40
Web: http://www.kanzlei-alpers.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

1. Ein Kündigungsverzicht für 2 Jahre ist grds. wirksam. Dass sich Ihre Wohnsituation jetzt kurzfristig geändert hat, ändert daran erst einmal nichts.

Ob eine Chance besteht, z.B. aufgrund der Verletzung von Formvorschriften vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, müsste geprüft werden. Bei Verträgen, die länger als 1 Jahr dauern, ist gem. § 550 BGB die Schriftform erforderlich. Das bedeutet, alle wesentlichen Punkte müssen schriftlich geregelt sein. Gibt es da Unstimmigkeiten im Vertrag oder mündliche wesentlichen Absprachen etc., kann dies zur Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts führen. Dann könnten Sie immerhin mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Ein Verstoß gegen die Schriftform könnte bereits vorliegen, wenn im Vertrag steht, dass dieser 2 Jahre läuft, es tatsächlich aber „nur" 23 Monate sind.

Notfalls sollten Sie versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Sie können auch versuchen, die Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Untervermietung ohne besonderen Grund, haben Sie ggf. ein Sonderkündigungsrecht, § 540 Abs. 1 BGB.

2. Heutzutage gilt nach § 573c Abs. 4 BGB, dass für den Mieter längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen unwirksam sind.

Für Altmietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB:

Zitat:
§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

Das heißt zunächst auf deutsch, dass für Mietverträge, die per AGB geschlossen wurden, auch neues recht gilt und mit 3 Monaten gekündigt werden kann. Die Frage ist, ob es sich bei dem handschriftlichen Vermerk um eine Individualvereinbarung handelt. Dann könnte Sie wirksam sein. Dafür müsste diese Vereinbarung ausgehandelt worden und nicht einfach vom Vermieter bestimmt worden sein.

Wenn die Frist für beide Seiten gelten sollte, könnte man gut vertreten, dass diese unwirksam ist. Denn § 565 Abs. 2, in dem damals die Kündiogungsfristen geregelt waren lautete:

Zitat:
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Eine Vereinbarung, nach der die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, ist unwirksam.


Nach der Regelung hätte der Vermieter ja auch nach 8 und 10 Jahren mit 6 Monaten kündigen können, was unwirksam ist. Damit würde ich mich als Mieter darauf berufen, dass die Vereinbarung bereits deshalb unwirksam ist und mit der gesetzlichen Frist des § 573c Abs. 1 BGB gekündigt werden kann.


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

Rückfrage vom Fragesteller 10. August 2022 | 13:05

Hallo Herr Alpers.

Eine Rückfrage habe ich: " Das Mietverhätnis beginnt am 1.8.2022 und wird auf die Dauer von 2 Jahren geschlossen und läuft am 30.6.2024 ab"

Das sind weniger als 2 Jahre. Ist damit der Kündigungsverzicht unwirksam?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10. August 2022 | 13:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

tatsächlich ist dies ein klarer Widerspruch, da 2 Jahre und 23 Monate nicht das Gleiche sind.

Es ist ein Argument, auf dass man sich stützen kann. Ich würde daran aber nicht alles festmachen, da es nicht auszuschließen ist, dass einem Richter das nicht ausreichen würde und er im Wege der Auslegung (ich kenne den Rest des Vertrages nicht) dazu kommt, dass z.B. doch klar erkennbar ist, dass das Mietverhältnis tatsächlich nur 23 Monate, also bis 30.06.2024, dauern sollte.

Aber es ist ein gutes Argument, um mit dem Vermieter eine vernünftige Einigung hinzubekommen, indem man Zweifel sät. Sie müssten dann natürlich vorsorglich die ordentliche Kündigung aussprechen. Ggf. kann es sich durchaus lohnen, auch den Rest des Vertrages auf weitere Fehler zu prüfen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Matrin Alpers
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10. August 2022 | 13:45

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Sehr gut erklärt, auch in der Nachfrage tipps für die Verhandlung mit dem Vermieter gegeben

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 10. August 2022
5/5,0

Sehr gut erklärt, auch in der Nachfrage tipps für die Verhandlung mit dem Vermieter gegeben


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