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Eigenbedarfskündigung nach 6 Jahren Mietzeit


20.06.2006 00:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir erhielten kürzlich vom Sohn der Vermieterin, der seit 2 Jahren nur ein einzelnes Zimmer in seinem angrenzenden Elternhaus bewohnt und seine Möbel in der Garage zwischenlagert, eine mündliche Eigenbedarfskündigung. Er habe nach längerer Arbeitlosigkeit jetzt im Ort eine Arbeit gefunden und wolle jetzt möglichst bald unsere Wohnung beziehen.

Wir sind eine Familie mit zwei Kindern (4 und 6 Jahre) und bewohnen mit unbefristetem Mietvertrag eine 68-qm-3-Zimmer-Wohnung mit Garten´zu 500 Euro Warmmiete. Wir haben zu Beginn an den Vormieter etwa 1000 Euro Abstand für ein Gartenhaus, Schaukel, Terrasse und gemauertem Grill im Garten, Einziehdecke im Bad und Spülmaschine bezahlt. Selbst haben wir neben einigen Schönheitsreparaturen etwa 500 Euro für Laminat in zwei der drei Wohnräume investiert.

Das jüngere Kind geht mit 10 Minuten autofreiem Fußweg in den Kindergarten, das ältere ebenfalls, jedoch ab August in die gut erreichbare offene Ganztagsschule. Der Garten ist mit Seilschaukel, eingegrabenem großen Trampolin, Kletterbaum und viel verkehrsfreier Fläche und dem angrenzendem Wald ideal für die Kinder.

Zum Anfang August werde ich nach 6-jähriger Hausmanntätigkeit mein 2-jähriges Referendariat in einem 500 km entfernten Ort absolvieren. Dies ist verbunden mit 2. Haushaltsführung, Fahrtkosten und zusätzlichen Kosten für die Nachmittagsbetreuung der Kinder usw. Meine Frau ist ebenfalls mit 30 Stunden/Woche berufstätig und dann durch meine Abwesenheit vorübergehend alleinerziehend. Wir haben nicht das Geld für einen Umzug und dem damit verbunden Aufwand noch die Zeit, denn die Vorbereitung auf meinen eigenen Umzug und auf die Einschulung unseres älteren Kindes stehen an.

Wir können erst nach Ausbildungsende in etwa 2 bis 2,5 Jahren umziehen. Dann werden wir das ohnehin tun, da wir die Wohnung dann nach einer sicher zu erwartenden gut bezahlten Stelle an einem anderen Ort ausrichten werden.

Wir sehen den Anspruch des Vermietersohnes ein, fühlen aber als schwächere Partei das Mietrecht auf unserer Seite. Der Sohn könnte auf eine kleinere, gegenwärtig nicht vermietete, angrenzende Wohnung ausweichen. In dieser Wohnung hat der zweite Sohn des Vermieters einige Jahre zusammen mit Frau gewohnt und sie wird auch jetzt hin und wieder vermietet. Diese Wohnung hat aber den Nachteil, dass sie feucht ist.

Wir wollen in der Wohnung für 2 Jahre wohnen bleiben. Können wir uns mit unserem Interesse juristisch durchsetzen? Wozu raten Sie uns?
20.06.2006 | 01:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung Ihres Vortrags und der Einsatzhöhe beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Grundsätzlich kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er den Wohnraum für einen Familienangehörigen seines Hausstandes nutzen will (§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB).

Selbstverständlich wäre Ihnen gegenüber zunächst schriftlich die Kündigung zu erklären. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam, zumal der Sohn wahrscheinlich ohnehin nicht Eigentümer des Hauses ist.

Dem Grunde nach halte ich eine Eigenbedarfskündigung für möglich.

Einschränkend könnte hier jedoch ein Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB vorliegen. Hier hätten Sie ggf. darzulegen und zu beweisen, warum die Kündigung Sie unzumutbar hart trifft, um so ggf. ein Fortbestehen des Mietvertrages zu erreichen. Da diese Entscheidungen regelmäßig stark einzelfallabhängig sind, kann eine genaue Prognose für den Ausgang eines evtl. anstehenden Rechtsstreits im Rahmen dieser Erstberatung nicht seriös erstellt werden. Chancen bestehen jedoch durchaus.

Ich würde Ihnen vorschlagen, bereits vor einer Kündigung das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen und auf diesem Wege soweit möglich eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der Nachfargefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2006 | 11:59

Danke vielmals! Nur falls das Gespräch mit dem Vermieter scheitert: Als Härtegrund zählen meines Wissens, wenn Kinder während eines Schuljahres umgeschult werden müssen. Das wäre ab August dann bei uns der Fall. Unsicher bin ich mir, welches Einkommen als Härte eingestuft werden kann und ob ihrer Erfahrung nach einer Frau, die 30 Stunden/Woche arbeitet und wochentags alleinerziehend mit zwei Kinder (6 u. 4 Jahre)ist, zugemutet wird, einen Umzug über die Bühne zu bringen. Wir haben gegenwärtig bei einem Nettoeinkommen von 1.800 Euro eine Warmmiete von 500 Euro. Während meines Referendariats hätten wir vermutlich ein Nettoeinkommen von 2.600 Euro aber zusätzliche monatliche Kosten von 1.100 Euro.
Viele Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2006 | 12:36

Sehr geehrter Fragesteller,

das Einkommen an sich ist noch kein Argument im Rahmen des Kündigungswiderspruches. Wohl aber, das adäquater Wohnraum ansonsten nicht zu erlangen ist. Auch Ihre Kinder können von Bedeutung sein und nicht zuletzt, dass u.U. auch die andere Wohnung für den Sohn als Bezugsobjekt in Frage käme.

Ich weise jedoch darauf hin, dass ggf. im Rahmen eines Klageverfahrens entsprechender Vortrag bewiesen werden müsste und die Rechtsprechung zu dieser Thematik so vielfältig wie uneinheitlich ist.

Aufgrund der Anhäufung der zusammenkommenden "Härten" wäre jedoch anzuraten, einer Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und so eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Soweit von hieraus möglich, würde ich einem für Sie positiven Ausgang nicht ganz skeptisch gegenüber stehen.

Ich wünsche Ihnen für die kommende Zeit alles Gute und starke Nerven, sowie Ihnen viel Glück im Referendariat. Gerne stehe ich Ihnen im Falle eines Rechtsstreits für die weitere Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Marc N. Wandt
Rechtsanwalt

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