Sehr geehrte Fragestellerin,
Es gibt hier zwei Möglichkeiten:
a) Es kann sich um einen echten befristeten Mietvertrag handeln (§ 575 BGB
). In dem Fall wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vierjährigen Mietdauer ausgeschlossen.
Fraglich ist allerdings, ob die gesetzlichen Bedingungen für eine wirksame Befristung hier eingehalten worden sind. Die Modernisierung mit Grundrissänderung wäre grundsätzlich ein geeigneter Befristungsgrund (»wesentliche Veränderung« im Sinne von § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB
). Allerdings musste Ihnen der Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Falls die Mitteilung nur aus den Stichworten in der Vertragsklausel bestand, wäre dies unzureichend. Die Befristung wäre dann unwirksam, d. h. Sie könnten ganz normal kündigen.
Wenn Sie allerdings ein separates Schreiben mit dem Befristungsgrund bekommen haben, dann ergibt sich ggfs. eine andere Beurteilung. Es müsste in dem Fall der Inhalt des Schreibens genauer geprüft werden.
b) Eine andere Möglichkeit der Befristung ist der gegenseitige Kündigungsausschluss. Wenn also Ihr Vermieter auf sein Kündigungsrecht ebenfalls für vier Jahre verzichtet hat, dann können Sie vor Ablauf von vier Jahren nicht kündigen.
Um die Frage letztendlich zu beantworten, müssten Sie Ihren Mietvertrag darauf prüfen, ob auch Ihr Vermieter auf die Kündigung verzichtet hat. Wenn das nicht der Fall ist, dann ist die Befristung wiederum unwirksam und Sie können ordentlich kündigen.
Insgesamt sieht es eher danach aus, dass Ihr Vermieter die Voraussetzungen für die Befristung nicht gekannt oder absichtlich nicht beachtet hat. Wenn die mitgeteilte Vertragsklausel die einzige Regelung zur Befristung ist, dann ist Ihr ordentliches Kündigungsrecht nicht wirksam ausgeschlossen und Sie können jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Juhre,
vielen Dank für Ihre Antwort. Leider hat der Vermieter auch sein Kündigungsrecht ausgeschlossen. Folgender Passus steht unter Kündigungsfristen im Mietvertrag:
"Ist eine bestimmte Mietdauer vereinbart, kann der Vertrag von keinem der beiden Vertragsschließenden innerhalb dieser Frist gekündigt werden. Etwas anderes gilt, wenn ein Grund zur ausserordentlichen fristlosen Kündigung (insbesondere §§ 542
,553, 554
, 554a BGB
) oder außerordentlichen befristeten Kündigung (insbesondere §§ 549 Abs. 1 Satz 2
, 569
, 569a
, 569b BGB
) besteht.
Kann ich da trotzdem kündigen?
Mit freundlichen Grüßen
M. Nerad
Zu Ihrer Nachfrage:
Dann tritt leider der oben dargestellte Fall b) ein: Es handelt sich um einen gegenseitigen Kündigungsausschluss für vier Jahre. Ein solcher wird von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als wirksam anerkannt.
Leider können Sie somit vor vier Jahren nicht ordentlich kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
