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Wenn der Kündigungsverzicht für 6 Jahre beim Mieter ungültig wäre, dann kann ich ja den Mietvertrag

18.08.2011 21:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich beabsichtige ein Einfamilienhaus anzumieten. Damit ich wegen Eigenbedarf nicht bald wieder gekündigt werde, habe ich in den Mietvertrag verhandelt, dass der Vermieter für 6 Jahre auf die Kündigung wegen Eigenbedarf verzichtet. Der Eigentümer hat eine recht große Familie und deshalb ist mir das wichtig. Nun möchte der Vermieter aber auch Kontuität des Mietverhältnisses für mind. 6 Jahre und hat im gegenzug auch Mieterverzicht auf Kündigung für 6 Jahre in den Mietvertrag aufgenommen. Das nimmt mir viel Flexibilität für die komenden Jahre.

Nach meiner Kenntnis geht das aber eigentlich nur maximal bis zu 4 Jahren für den Mieterverzicht auf Kündigung im Mietvertrag und beim Vermieter geht der Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarf eigentlich auch unbegrenzt im Mietvertrag zu vereinbaren.

Die Formulierung im Mietvertragsenrwurf ist wie folgt:

Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Für die Dauer von sechs Jahren ab Beginn des Mietvertrages verzichtet der Vermieter auf eine  Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf. Im Gegenzug erklärt der Mieter seine feste Absicht auf einen Verzicht der ordentlichen Kündigung für ebenfalls sechs Jahre.  Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und der gesetzlichen Bestimmungen möglich. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
 
Nun meine Frage:
Wenn der Kündigungsverzicht für 6 Jahre beim Mieter ungültig wäre, dann kann ich ja den Mietvertrag unterzeichnen und bleibe für eine Mieterkündigung flexibel. Strahlt diese Ungültigkeit aber eventuell auch auf den ganzen Absatz aus, so dass der Verzicht der Kündigung des Eigentümers wegen Eigenbedarf dann eventuell auch ungültig wäre? Das will ich auf keinen Fall.

Mein Ziel ist Sicherheit vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters und für mich als Mieter flexibilität für eine Kündigung( z.b. wegen Jobwechsel in andere Stadt, etc.)

MfG

M.

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt aufgrund des dargestellten Sachverhalts beantworte:


Die von Ihnen aufgeführte Grenze von vier Jahren entstammt den Urteilen des BGH vom 30. Juni 2004 - VII ZR 379/03 und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04. Diese Begrenzung bezieht sich jedoch auf einen beiderseitigen Verzicht auf das Kündigungsrecht innerhalb vorformulierter und damit vom Vermieter vorgegebener Vertragsklauseln. Diese unterfallen der Prüfung für die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verträgen gemäß § 305ff. BGB. Der BGH nimmt in einem solchen Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB an, wenn dieser Verzicht über vier Jahre hinaus geht.

Anders liegt jedoch die Rechtslage in dem von Ihnen dargestellten Fall.

Vorliegend handelt es sich gerade nicht um Formularklauseln des Vermieters, sondern um eine vertraglich verhandelte und sogar von Ihnen gewünschte ergänzende Vereinbarung. Diese unterfällt grundsätzlich nicht der AGB-Prüfung.
Der BGH hat zumindest Fälle der Individualvereinbarung für einen Kündigungsverzicht von 60 Monaten als rechtmäßig anerkannt (BGH, Urteil vom 22.12.03 - VIII ZR 81/03 -). Der bereits erwähnte § 307 BGB ist auf eine gesonderten und verhandelte Vereinbarung nicht anwendbar, da es sich nicht um eine vorformulierte Klausel handelt.
Es ist demnach davon auszugehen, dass in dieser Form auch ein sechsjähriger Verzicht des Mieters auf das Kündigungsrecht wirksam vereinbart werden kann.

Zur weiteren Erläuterung:

Eine Individualvereinbarung liegt dann vor, wenn die Parteien einzelne Vertragsbedingungen ausgehandelt werden (§ 305 b BGB). Dies schließt laut Rechtsprechung ein, dass die Klausel inhaltlich und ernsthaft zur Disposition steht und der Vertragspartner die Möglichkeit hat, den Inhalt zu beeinflussen.

Ich empfehle Ihnen, zusätzlich eine sogenannte Nachmietervereinbarung mit dem Vermieter auszuhandeln, in der Sie festlegen, dass Sie einen geeigneten Nachmieter besorgen können und der Vermieter mit diesem den Vertrag fortsetzen muss.

Ich hoffe, Ihnen einen verständlichen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Jens Kristian Peichl

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