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Mietvertrag-Umschreibung-Kündigung


07.06.2007 01:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin derzeit Untermieter in einer WG mit 4 Mitbewohnern. Der Hauptmieter zieht demnächst aus, die Übernahme des bestehenden Mietvertrags von mir war mit der Hausverwaltung abgesprochen.
Mittlerweile wurde das Haus aber verkauft, es gibt eine neue Hausverwaltung. Diese drängte uns zum Abschluß eines neuen Mietvertrags unter der mündlichen Zusicherung von gleichen Konditionen.
Nachdem wir nun den Mietvertrag wie mit der Hausverwaltung vereinbart gekündigt hatten, wurde uns nun ein Mietvertrag mit einer Mieterhöhung von 400 Euro angeboten. (Anstieg von ca 800 auf ca 1200 Euro). Die Mietkosten liegen nicht nur weit außerhalb des Mietspiegels, sondern gelten auch für einen Neueinzug, der in diesem Falle ja nicht gegeben ist.
Dies ist klar gegen die getroffenen Absprachen, jedoch sind wir nicht im Besitz einer schriftlichen Bestätigung. Das besagte Gespräch ist zwar in unserem Kündigungsschreiben erwähnt, jedoch nicht der genaue Wortlaut.

Wie ist unsere Rechtslage sollte es zu einem Rechtsstreit kommen? Wir werden die Wohnung nicht verlassen und weiterhin die vorherigen Mietkosten begleichen, da wir die Kündigung durch Nichteinhaltung der Absprachen als nicht gültig ansehen.

Ist das der richtige Weg oder gibt es noch andere Möglichkeiten?
Sehr geehrter Ratsuchender,


in der Tat haben Sie hier mehrere Angriffsmöglichkeiten, wobei hier nicht abschließend geklärt werden kann, ob diese hier letztendlich Erfolg haben werden.

Am Vorteilhaftesten ist es in der Regel, wenn Sie - wie bereits mit der vorigen Hausverwaltung abgesprochen - den bestehenden Vertrag übernehmen. Dies nicht nur wegen der niedrigeren Miete, sondern auch, weil ältere Mietverträge - wenn Sie für eine Vielzahl von Vermietungen vorgesehen sind - häufig von der Rechtsprechung mittlerweile unwirksam erklärte Klauseln enthalten, was für den Vermieter wiederum zumeist nachteilig ist.

Diesen Weg haben Sie sich zunächst abgeschnitten, indem Sie sich mit der neuen Hausverwaltung auf den Abschluss eines neuen Vertrages geeinigt haben.

Das Hauptziel sollte daher sein, den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu gleichen Konditionen wie zuvor zu erreichen. Dazu müssten Sie allerdings im Streitfall beweisen, dass sich die neue Hausverwaltung in dieser Richtung tatsächlich bereits rechtlich gebunden hat. Hierfür ist grundsätzlich zwar auch eine mündliche Zusicherung des von Ihnen beschriebenen Inhalts ausreichend. Dann müssten aber außenstehende Zeugen vorhanden sein - also solche, die nicht als neue Vertragspartner beteiligt sind - um den Vorgang beweisen zu können.
Hilfsweise können Sie parallel dazu versuchen, die Rechtsfolgen der Kündigung zu beseitigen. Damit wäre immerhin der alte Vertrag weiter gültig, auch wenn der ursprüngliche Hauptmieter ausgezogen ist, und es könnte über eine Vertragsänderung neu verhandelt werden.

Die Kündigung ist meines Erachtens allerdings nicht bereits nichtig gemäß § 116 Satz 2 BGB sein, da hier kein geheimer Vorbehalt vorliegt, sondern Sie bei der Willensbildung von falschen Vorstellungen ausgegangen sind.

Insofern können und sollten Sie vorsorglich die Kündigungserklärung auf der Grundlage des § 123 Abs. 1 BGB
schriftlich anfechten, denn die neue Hausverwaltung hat Sie nach Ihren Angaben nicht nur darüber getäuscht, mit Ihnen einen Vertrag zu gleichen Konditionen abschließen zu wollen - was nicht einfach zu beweisen ist, siehe oben - sondern Ihnen auch treuwidrig verschwiegen, dass sie eine beträchtliche Mieterhöhung geplant hat. Besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des Erklärenden offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen aber ungefragt offenbart werden (BGH NJW 1971, 1799), was die Hausverwaltung als Vertreter des Vermieters hier versäumt hat. Eine Aufklärungspflicht kann sich hier zudem aus dem besonderen Vertrauensverhältnis eines langjährigen Mietverhältnisses ergeben. Soweit Sie die Anfechtung auf arglistiges Verschweigen stützen, muss der Anfechtungsgegner im Streitfall darlegen können, wann und wie er die erforderliche Aufklärung gegeben hat. Nur wenn dies gelingt, müssen Sie diese Behauptungen widerlegen (BGH NJW 2001, 64). Die Beweislage stellt sich insofern für Sie günstiger dar.

Dennoch besteht hier das Risiko einer Räumungsklage, in dessen Rahmen dann die oben genannten Voraussetzungen zu prüfen wären.

Im weiteren Verlauf können Sie sich gegebenenfalls gegen eine Mieterhöhung aufgrund der Mieterschutzvorschriften der §§ 558 sowie aufgrund der bestehenden vertraglichen Regelung zur Wehr setzen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Einblick in die rechtliche Situation vermitteln. Gerne können Sie bei Bedarf noch eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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