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Verhaltensweise bei nicht fristgerechter Kündigung durch die Hausverwaltung

10.08.2011 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin im Beirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 37 Eigentümern. Folgende Sachlage bereitet uns derzeit Kopfzerbrechen:

Da das Verhältnis zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümer kein ruhiges und effektives Arbeiten mehr ermöglicht hat die Hausverwaltung ihren Vertrag zum 31.12.2011 gekündigt. Der Hausverwaltervertrag wurde für den Zeitraum vom 01.04.2007 bis 31.03.2012 abgeschlossen und sieht vor, dass der Verwalter den Vertrag jeweils unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 01.07. eines Jahres kündigen kann.

Der Verwalter hat die Kündigung im Rahmen einer Information zu einer bevorstehenden Instandhaltungsmaßnahme am 21.06.2011 ausgesprochen: „Desweiteren dürfen wir Ihnen mitteilen, dass wir unseren Verwaltervertrag mit der WEG vorzeitig zum 31.12.2011 gekündigt haben und der Eigentümergemeinschaft nicht weiterhin als Verwaltung zur Verfügung stehen werden." Dem Beirat liegt keine weitere, fristgerechte, Kündigung vor, lediglich ein separates Kündigungsschreiben, welches am 03.08.2011 verschickt wurde. Während der letzten Eigentümerversammlung, welche am 25.05.2011 stattfand, hatte die Hausverwaltung sich noch zur Wiederwahl gestellt. Es fand keine Verwalterwahl statt, diese wurde auf den 23. August verschoben.

Daraus ergibt sich folgendes Problem: Ein Teil der Eigentümer würden dieser Kündigung sofort zustimmen. Sie bestehen sogar darauf, dass diese Kündigung wirksam wird, da sie keine Basis für eine weitere Zusammenarbeit sehen. (Zustimmung würde in Form eines Beschlusses auf der anstehenden außerordentlichen WEG Versammlung erfolgen). Es gibt aber auch eine Gruppe von Eigentümern welche, nach derzeitigem Kenntnisstand, diesen Beschluss nicht akzeptieren würden. Er würde also angefochten werden. Von denjenigen, welche die Kündigung sofort annehmen würden, besteht die Gefahr, dass sie ihrerseits rechtlich Schritte einleiten werden um die Hausverwaltung zum 31.12.2011 gemäß ihrer Kündigung aus Ihren Aufgaben zu entlassen.

Der Beirat hatte nach Erhalt der Kündigung die Hausverwaltung dazu aufgefordert, die Kündigung aufgrund der nicht eingehaltenen Frist mit auf die Tagesordnung zu setzen - dies ist nicht erfolgt.

Was ist in diesem Fall für die WEG die rechtlich sichere Vorgehensweise?

Mit freundlichen Grüßen,
die Verwaltungsbeiräte

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:


Ein Hausverwalter hat das Recht, sein Amt niederzulegen, auch wenn dies im Gesetz nicht explizit vorgesehen ist.


Legt der Hausverwalter sein Amt nieder, ist seine Amtsstellung beendet ohne dass es dazu der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf.


Die Amtsniederlegung ist auch ohne deren Zustimmung wirksam.


Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist, oder ist der Hausverwalter auf bestimmte Zeit bestellt, kann er jedoch nur dann sein Amt niederlegen, wenn er einen wichtigen Grund hat.


Da in Ihrem Fall der Hausverwalter auf bestimmte Zeit bestellt ist, muss er einen wichtigen Grund haben, um den Vertrag außerordentlich zu kündigen.


Hier ist dem Sachverhalt kein Grund zu entnehmen.

Zudem ist bei fristlosen Kündigungen Voraussetzung, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis Ablauf der Frist zur ordentlichen Kündigung unzumutbar sein muss.


Auch hier sind keine Gründe genannt.



Auch in diesem Fall der unberechtigten Kündigung ist die Amtsniederlegung jedoch als wirksam anzusehen.


Die Wohnungseigentümer können dann den Verwaltervertrag kündigen, falls dies durch die Amtsniederlegung nicht bereits geschehen ist.



Auch besteht dann die Möglichkeit, gegen den Hausverwalter etwaige Ansprüche auf Ersatz des durch die vorzeitige Kündigung entstandenen Schadens geltend zu machen.


Sie werden also an der Wirksamkeit der Amtsniederlegung nichts ändern können.


Es muss auf jedem Fall eine neue Hausverwaltung gefunden werden.





Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.





Mit freundlichen Grüßen




Claudia Marie Schiessl
Rechtsanwältin









Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2011 | 12:32

Sehr geehrte Frau Schiessel,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Dieser entnehme ich, daß die Hausverwaltung in jedem Fall ihr Amt durch ihre außerordentliche Kündigung zum 31.12.2011 ab dem 01.01.2012 niedergelegt hat und die Eigentümergemeinschaft an dieser Tatsache nichts ändern kann,
also auch einzelne Eigentümer hier keine Handhabe besitzen eine Fortsetzung der Tätigkeit bis zum 31.03.1012 auf gerichtlichem Wege zu erwirken. Habe ich das so richtig verstanden?

Die Gemeinschaftsordnung enthält im Bezug auf Kündigung nur folgenden Passus für den Fall einer Kündigung durch die Wohnungseigentümer:
"Beim Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Wohnungseigentümer jederzeit durch einfache Mehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen."
Die Kündigung seitens des Verwalters ist im Verwaltervertrag, wie in meiner Anfrage beschrieben, geregelt.

Eine neue Hausverwaltung soll in der nächsten Versammlung gewählt werden. Anhand Ihrer Antwort muß ich aktuell davon ausgehen, daß diese Ihre Tätigkeit dann zwingend zum 01.01.2012 beginnen sollte. Ist das so korrekt?

Mit freundlichen Grüßen,
Verwaltungsbeirat

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2011 | 13:26

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage.


Leider ist die einmal erfolgte Amtsniederlegung nicht angreifbar und vom Einverständnis der einzelnen Wohnungseigentümer nicht abhängig.


Die neue Hausverwaltung muss zum 01.01. 2012 ihre Tätigkeit beginnen.




Mit freundlichen Grüßen



Claudia Marie Schiessl
Rechtsanwältin

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