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Mietvertrag Renovierungsklausel/Quotenklausel

| 21.07.2014 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:18

Zusammenfassung:

Quotenabgeltungsklausel

Sehr geehrte Damen und Herren,

zunächst möchte ich den Text meines Mietvertrages zitieren:

"§8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden
1. Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von inne, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. ...

3. Der Vermieter kann die nach Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen während der Vertraglaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen. Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zu Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen beleibt dem Mieter unbenommen."

Nach meinen ausführlichen Recherchen im Internet muss ich davon ausgehen, dass die Schönheitsreparaturklauses in §8 Abs. 1 und 3 wirksam ist. Meine Frage bezieht sich daher auf §8 Abs. 4.

Ich bezog meine Wohnung am 01.06.2012 und habe diese nun zum 31.07.2014 gekündigt. Meine Vermieter verlangen nun, dass ich sämtliche Wände und Decken weiß streiche. Zudem haben sie ohne Rücksprache mit mir einen Maler beauftragt, sämtliche Türen neu zu streichen, wann diese Arbeiten erledigt werden sollen und ob die Vermieter vor haben mich an den Kosten zu beteiligen, ist mir bisher nicht bekannt, ich möchte jedoch vorab Sicherheit haben, zu welchen Zahlungen ich gesetzlich verpflichtet bin. Die Wohnung befand sich bei meinem Einzug in einem mangelhaft renovierten Zustand, so dass ich diese allein durch das Streichen der Wände in einem besseren Zustand verließe, als ich sie übernommen habe.

Während meiner Recherchen im Internet stieß ich nun immer weider auf Informationen, die besagen, dass eine "starre" Quotenklausel ebensowenig gültig ist wie eine "starre" Renovierungsklausel und somit als ungültig gilt. (vgl. BGH, Akz.3: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>)

Nun zu meiner Frage:
Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich in §8 Abs. 4 um eine "starre" Quotenklausel handelt und ich somit bei meinem Auszug weder Renovierungsarbeiten durchführen muss (da Frist aus Abs. 3 noch nicht abgelaufen), noch einen Kostenanteil der Renovierungsarbeiten tragen muss?

Sollte ich mit meiner Annahme recht haben, würde mich zusätzlich interessieren, was geschieht, wenn ich bereits mit den Renovierungsarbeiten begonnen habe. Habe ich einen Anspruch auf Erstattung meiner Auslagen?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

22.07.2014 | 00:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1) "Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich in §8 Abs. 4 um eine "starre" Quotenklausel handelt und ich somit bei meinem Auszug weder Renovierungsarbeiten durchführen muss (da Frist aus Abs. 3 noch nicht abgelaufen), noch einen Kostenanteil der Renovierungsarbeiten tragen muss?"

Sie müssen nicht renovieren, wenn die Wohnung noch nicht so abgewohnt ist, dass sie renovierungsbedürftig wäre. Unterhalb der genannten Fristen ist der Vermieter für die Erforderlichkeit einer Renovierung beweisbelastet.

Von einem starren Quotenklausel kann nicht gesprochen werden, da auf den nicht starren Fristenplan des Absatzes über die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen Bezug genommen wird.
Jedoch könnte die Klausel intransparent sein.

Die Quotenabgeltungsklausel ist aber unwirksam, weil bezüglich der Kosten auf "einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts" abgestellt wird.
Diese Klausel führt zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltung (BGH, Urt. 29.05.2013 - VIII ZR 285/12 ).

Außerdem hält der BGH neuerdings Quotenabgeltungsklauseln generell für unzulässig (BGH, Beschluss v. 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 ).

> Sie müssen auf Grund der mietvertraglichen Regelungen weder renovieren, noch einen Kostenbeitrag leisten.
Etwas anderes gilt bei grellen oder schrillen Farben. Hier dürfe der Vermieter von Ihnen Schadensersatz fordern, um einen Zustand herzustellen, den ein Großteil der Mieter akzeptiert (Weiß oder helle Farben).

2)
"[W]as geschieht, wenn ich bereits mit den Renovierungsarbeiten begonnen habe. Habe ich einen Anspruch auf Erstattung meiner Auslagen?

Bei einer durchgeführten Renovierung, zu der Sie nicht verpflichtet waren, haben Sie einen Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen (BGH Urt. v. 27.05.2009 - VIII ZR 302/07 ).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2014 | 08:36

Sehr geehrter Herr RA Eichhorn,


vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Um auf Nummer sicher zu gehen, dass ich alles richtig verstanden habe, eine kurze Nachfrage.

Alle Wände die sich durch meinen Einzug verändert haben ( farbig angestrichen, verschmutzt), habe ich nun weiß angestrichen. So wie ich Sie verstanden habe, habe ich hiermit meine Pflicht erfüllt. Alle anderen Wohnungsteile wie Decken, Heizkörper, Türen usw befinden sich noch im selben Zustand wie vor meinem Einzug vor etwas mehr als 2 Jahren.

Habe ich Sie richtig verstanden, dass ich hier nichts weiter renovieren muss und auch an keinen Kosten für eine Renovierung beteiligt werden kann?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2014 | 09:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

das haben Sie richtig verstanden.

Das bloße (nicht knallig) farbige Streichen nach dem Einzug begründet aber keine Renovierungspflicht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.07.2014 | 10:10

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