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Gültigkeit der Renovierungsklausel im Mietvertrag

| 21.03.2014 10:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unseren Mietvertrag zum 30.04.2014 gekündigt. Letzte Woche war der Vermieter bei uns und sagte, dass wir 150,- EUR für die Farbe zahlen sollten und er würde die Wohnung selber streichen. Meine Frage ist jetzt, ob ich überhaupt zum Streichen verpflichtet bin.

Hier erst einmal das Rechtliche aus dem Mietvertrag vom 01.12.2009:

„§9 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
(2) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küche, Bäder, Duschräume, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 10 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.
(3) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Beginn des Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus. Der volle Renovierungsturnus ist im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung gem. Abs. (2) zu bestimmen."

Wir haben uns im November 2013 neue Möbel gekauft. Aus diesem Anlass haben wir Wohn- und Schlafzimmer, sowie den Flur frisch gestrichen. Nicht gestrichen wurden seit Beginn des Mietverhältnisses das Bad, das Kinderzimmer, die Küche und das Arbeitszimmer, sowie die Wände der Treppe (unsere Wohnung geht über zwei Stockwerke). Die bisher renovierten Flächen machen circa 50 % der Gesamtfläche aus. Gestrichen wurde grundsätzlich in Weiß. Im Flur und im Wohnzimmer wurden von uns zur Auflockerung und Farbabstimmung mit den Möbeln allerdings farbige vertikale Balken an die Wand gemalt. Das sind im Flur 6-mal jeweils 10 Zentimeter breite Balken und im Wohnzimmer zwei Balken in der gleichen Stärke. Da ich die Farbe noch habe, hätte ich diese farbigen Balken mit Weiß überstrichen, falls das notwendig wäre. Allerdings habe ich im Mietvertrag nirgendwo einen Hinweis auf eine Farbklausel gefunden. Bohrlöcher etc. würde ich freilich auch schließen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihr Frage, ob Sie zum Streichen verpflichtete sind,
beantworte ich wie folgt:

Die Renovierungsklausel über die turnusmäßige Renovierung ist wirksam, da nicht starr.

Fünf Jahre sind seit dem 01.12.2009 noch nicht verstrichen. Daher hat der Vermieter zu beweisen, dass die Wohnung so abgewohnt ist, dass sie objektiv renovierungsbedürftig ist.

Nach Ihrer Schilderung gehe ich nicht davon aus.

Für den Fall, dass die Renovierung noch nicht fällig ist, ist eine Abgeltung vorgsehen.

Diese Abgeltungsklausel ist unwirksam (BGH, Urt. vom 29.5.2013 - VIII ZR 285/12).
"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts."

Wenn die Renovierung, der 2013 nicht gemalerten Wände nicht erforderlich ist, müssen Sie nicht streichen und auch nicht zahlen.

Etwas anderes kann für die Balken gelten. Grelle oder ungewöhnliche Farben müssen Sie überstreichen (BGH, Urt.v. 06.11.2013 - VIII ZR 416/12). Der Vermieter könnte Schadensersatz geltend machen.

Lägen grelle oder ungewöhnliche Farben vor, wären die angebotenen 150 € in Ordnung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.03.2014 | 10:08

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