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Renovierungsklausel Mietvertrag

20.02.2015 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Im Mietvertrag ist die folgende Klausel handschriftlich unter "sonstige Vereinbarungen" eingetragen:
"Die Mieter erhalten bei Einzug ein frisch renoviertes Haus (Wände und Decken frisch gestrichen, Türen und Türzargen frisch lackiert, neue Böden, Heizkörper frisch lackiert bzw. teilweise neu). Bei Auszug übergeben sie dieses geräumt, besenreis und ebenfalls in renoviertem Zustand. Dieser orientiert sich am im Übergabeprotokoll festgehaltenen Zustand bei Einzug."

Diese Klausel stellt eine Ergänzung dar zu der im Vertrag enthaltenen Standardklausel, nach der wir "verpflichtet sind, während der Mietzeit auf unsere Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen."

Meine Fragen:
1) Ist die o.g. handschriftlich ergänzte Klausel zulässig?
2) Wenn ja, verpflichtet uns diese handschriftliche Klausel dazu, bei Auszug den Laminatboden neu zu verlegen, damit der Zustand "wie bei Einzug" wieder hergestellt ist?

Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs möchte ich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in diesem Rahmen leider nicht möglich ist, da hierzu insbesondere die Einsicht in den gegenständlichen Mietvertrag erforderlich ist. Daher kann Ihnen im Folgenden lediglich Grundsätzliches aufgezeigt werden, das Ihnen allerdings bereits weiterhelfen dürfte.

Zu unterscheiden sind Klauseln im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und Individualvereinbarungen. Bei AGB-mäßigen Klauseln haben sich die Schönheitsreparaturen wie auch eine Endrenovierung nämlich immer an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf zu orientieren. Für Individualvereinbarungen gilt diese Beschränkung nicht, so dass auch eine Endrenovierung grundsätzlich wirksam vereinbart werden kann. Die Frage ist hier allerdings, ob die handschriftliche Klausel unter "sonstige Vereinbarungen" eine Individualvereinbarung darstellt. Denn falls es sich um eine AGB handelt, so dürfte diese nach Auffassung des BGH aufgrund ihrer fehlenden Bedarfsorientierung unwirksam sein (Palandt, BGB, § 535, Rn. 43).

Grundsätzlich gilt, dass eine Individualvereinbarung dann gegeben ist, wenn ein konkreter Regelungsgegenstand zwischen Vermieter und Mieter gemeinsam „ausgehandelt" wurde und nicht von bloß vom Vermieter zur Unterschrift vorgelegt wurde. Handschriftlich hinzugefügte Klauseln – wie in Ihrem Falle – stellen grundsätzlich ein Indiz für eine Individualvereinbarungen dar. Die Rechtsprechung stellt jedoch darauf ab, ob dem Mieter die Möglichkeit gegeben wurde, auf diese handschriftliche Klausel Einfluss zu nehmen, was allerdings nicht gegeben ist, wenn der Mietvertrag dem Mieter unterschriftsreif vorgelegt wird. (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 )

Ob und wie das „Aushandeln" der Klausel in Ihrem Mietvertrag in Einzelnen abgelaufen ist, dürften Sie selbst am besten beurteilen können.

Bitte beachten Sie Folgendes: Soweit Ihr Vermieter mehrere Häuser vermietet und in den dortigen Mietverträgen die Endrenovierung immer auf dieselbe Weise niedergeschrieben hat, spricht dies für die Verwendung einer AGB, so dass die Klausel dann nach Auffassung des BGH unzulässig sein dürfte (siehe oben). Mein Tipp daher: bitten Sie etwaig vorhandene andere Mieter um Einsicht in deren Mietverträge.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben, und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen. Soweit Sie eine rechtliche Vertretung wünschen, stehe ich Ihnen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 20.02.2015 | 11:30

Vielen Dank für die Antwort.
Könnten Sie bitte auch Frage 2 beantworten unter der Annahme, dass der Passus gültig ist.
Herzlichen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.02.2015 | 11:53

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich unter der Prämisse, dass die handschriftliche Klausel wirksam ist, auch Ihre weitere Frage, ob Sie bei Auszug den Laminatboden neu verlegen müssen.

Laut dieser handschriftlichen Klausel haben Sie als Mieter bei Einzug ein frisch renoviertes Haus mit „neuen Böden" erhalten. Bei Auszug haben Sie dieses Haus „ebenfalls in renoviertem Zustand" zurückzugeben.

Damit der Zustand "wie bei Einzug" wieder hergestellt ist, haben Sie grundsätzlich auch den Laminatboden neu zu verlegen, insbesondere wenn Sie mehrere Jahre dort gewohnt haben. Allerdings – und hier kommt es entscheidend auf den Einzelfall an – könnte eine komplette Neuverlegung, also auch an Stellen, die offensichtlich noch wie neu sind, nach meinem Dafürhalten einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB darstellen. Dabei könnte es wiederum auch auf die Wohndauer ankommen. Im Grundsatz dürfte eine Neuverlegung jedoch geschuldet sein. Zudem kommt es auch auf den im Übergabeprotokoll festgehaltenen Zustand an. Denn laut dieser handschriftlichen Klausel orientiert sich der „renovierte Zustand bei Rückgabe" am im Übergabeprotokoll festgehaltenen Zustand bei Einzug.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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