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Mietvertrag - Hausmeister und TV-Empfang

| 07.02.2015 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Veränderungen von Betriebskosten beim Wohnungsmietvertrag.

A. Im Mietvertrag (OHNE Hausordnung) steht unter

„Betriebskosten"
1. Neben der Miete trägt der Mieter alle Betriebskosten gemäß §27 Zweite Berechnungsverordnung. …
2. Entstehen Betriebskosten neu oder werden öffentliche Abgaben neu eingeführt, können diese vom Vermieter auf den Mieter entsprechend der Umlage der übrigen Betriebskosten umgelegt werden.

„Weitere Vereinbarungen"
1. In den Mietnebenkosten sind XX,XX EUR für den Hausmeister enthalten (Treppenhausreinigung, Gartenpflege).

Der Hausmeister (EG-Mieter) hat nun zum Jahresanfang diese Tätigkeit eingestellt.

Fragen:
1. Ist der festgeschriebene Kostenanteil für den HM unter „Weitere Vereinbarungen" für diesen Mietvertrag weiterhin (durchgängig) bindend?

2. Oder kann der VM gemäß „Betriebskosten"- Vereinbarungen nunmehr diesen Kostenteil z.B. durch Beauftragung einer Fremdfirma für die Mieter anpassen (sprich erhöhen)?

3. Ist der doch allgemein formulierte Punkt mit EUR- Angabe für den HM in dieser Form immer als monatliche Abgabe zu sehen?

B. Mit dem Mietvertrag wurde der TV- Empfang mittels installierter Satellitenschüssel mitgemietet. Nachdem diese Anlage ihren Geist aufgegeben hat, tauschte der VM in eine minderwertigere Anlage mit DVB- Empfang (terrestische Antenne).

Frage:
Darf der VM die mitvermietete hohe Qualität bezüglich der Empfangsmöglichkeiten einfach ohne zu fragen in eine minderwertige tauschen?
Eingrenzung vom Fragesteller
07.02.2015 | 14:13

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Fragen betreffen die Veränderungen von Betriebskosten. Das ist im Wesentlichen in § 560 BGB geregelt, der auf §§ 556, 556 a BGB Bezug nimmt und auf die BerechnungsVO verweist.

Im Einzelnen zu Ihren Fragen:

1. Ist der festgeschriebene Kostenanteil für den HM unter „Weitere Vereinbarungen" für diesen Mietvertrag weiterhin (durchgängig) bindend?
2. Oder kann der VM gemäß „Betriebskosten"- Vereinbarungen nunmehr diesen Kostenteil z.B. durch Beauftragung einer Fremdfirma für die Mieter anpassen (sprich erhöhen)?

Antwort:
Nach Maßgabe des § 560 Absatz 5 BGB geht das, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird (Absatz 5) und „soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist" (§ 560 Absatz 1 Satz 1 BGB). Sonst nicht.


Frage 3.

Ist der doch allgemein formulierte Punkt mit EUR- Angabe für den HM in dieser Form immer als monatliche Abgabe zu sehen?

Antwort:

Wenn die Mietnebenkosten monatlich pauschaliert anfallen oder monatlich voraus zu zahlen sind: Ja entsprechend einer redaktionellen Auslegung des Vertragstextes.

B. Mit dem Mietvertrag wurde der TV- Empfang mittels installierter Satellitenschüssel mitgemietet. Nachdem diese Anlage ihren Geist aufgegeben hat, tauschte der VM in eine minderwertigere Anlage mit DVB- Empfang (terrestische Antenne).

Frage:
Darf der VM die mitvermietete hohe Qualität bezüglich der Empfangsmöglichkeiten einfach ohne zu fragen in eine minderwertige tauschen?

Antwort:

Grundsätzlich nein, es kann aber bei individueller Vereinbarung im Vertrag anders sein. Unter einer AGB wird das nicht ausreichen, so dass der VM die höhere Qualität wieder herstellen muss oder einen Ausgleich zu leisten hat.

Anderenfalls, also individualvertraglich:

Da die Antennenanlage auch unter § 27 BerechnungsVO fällt, gilt § 560 Absatz 3 BGB:

Die Ermäßigung der Betriebskosten (wg. der billigeren Anlage) muss Ihnen der VM vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabsetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2015 | 15:14

Nachfrage bezüglich " Ist der festgeschriebene Kostenanteil für den HM unter „Weitere Vereinbarungen" für diesen Mietvertrag weiterhin (durchgängig)bindend?", da m.E. nicht beantwortet:

Ist diese Vereinbarung (fester Kostenanteil) mit einer für den VM (ja notwendigen) Neuvergabe der HM-Leistungen jetzt hinfällig, obwohl vertraglich fest im Mietvertrag "verankert"?

Vielen Dank für Ihre Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2015 | 15:43

Gerne zu Ihren Nachfragen:

1.) " Ist der festgeschriebene Kostenanteil für den HM unter „Weitere Vereinbarungen" für diesen Mietvertrag weiterhin (durchgängig) bindend?

Antwort: Leider nein, weil ja – wie ich schon schrieb - nach Maßgaben des § 560 BGB eine Veränderung möglich ist, aber eben nur, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird (Absatz 5) und „soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist" (§ 560 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ihr Mietvertrag hat das unter Nr. 2 geregelt. Eine wesentliche Erhöhung ggü. dem alten Zustand würde aber gegen § 560 Absatz 3 BGB verstoßen. Falls Sie als Mieter zunächst darlegen und beweisen könnten, dass eine Alternative i.S. der Kosten/Nutzenrelation preiswertere Lösungen bietet bzw. die bisherige Lösung mit einem HM wirtschaftlicher und machbar ist (BGH NJW RR, 1242), muss der VM Schadensersatz leisten bzw. Sie von unnötigen (Mehr)Kosten freistellen, BGH NJW 08, 440 und Palandt § 535 Rn 89 m.w.N.

2.) „Ist diese Vereinbarung (fester Kostenanteil) mit einer für den VM (ja notwendigen) Neuvergabe der HM-Leistungen jetzt hinfällig, obwohl vertraglich fest im Mietvertrag "verankert"?
Antwort: Ergibt sich aus Antwort zu Frage 1.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.02.2015 | 14:23

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